Real I.S. Research News 01 I 2019

10 Jahre Aufschwung im Büromarkt

...and the winners are: Berlin und Nürnberg

Januar 2019

Der Aufschwung im Büroimmobilienmarkt Deutschland geht mittlerweile ins zehnte Jahr. Ein guter Zeitpunkt, sich die Gewinner im Vermietungsmarkt der deutschen A- und B-Städte anzusehen. Nimmt man das Wachstum der Spitzenmieten als Kriterium, so zeigt sich für den Zeitraum 2009 bis 2018 bei den A-Städten das erwartete Bild, hingegen bei den B-Städten die eine oder andere Überraschung. Mit einem Anstieg der Spitzenmiete von 64% liegt Berlin weit vor der zweitplatzierten Stadt München (31%) und Stuttgart (29%) auf Rang 3. Es folgen Frankfurt (20%), Hamburg (18%), Düsseldorf (14%) und Köln (7%) auf den Plätzen 4 bis 7 (vgl. Abb1). Bei den B-Städten ist der Spitzenreiter Nürnberg (36%), vor Karlsruhe (27%) und Leipzig (25%).

Die Spitzenmiete ist jedoch nur ein möglicher Indikator um die Performance im Vermietungsmarkt zu messen. Wie die Bezeichnung "Spitzenmiete" schon suggeriert, werden nur die neuesten Objekte bzw. die Objekte in der allerbesten Lage diese Miete erzielen können. Aussagekräftiger ist die Entwicklung der Durchschnittsmiete in guten Innenstadtlagen. Die Durchschnittsmiete zeigt dabei, inwiefern der Markt eine breitere Erholung aufweist, oder ob das Mietniveau nur durch wenige Top-Objekte angetrieben wurde. Abb. 1 zeigt neben der Spitzenmiete auch die Entwicklung der Durchschnittsmiete für die A- und B-Städte Deutschlands. Bei den A-Städten liegt hier wiederum Berlin (57%) vorne, jedoch dicht gefolgt von München (52%) und Hamburg (33%) auf Platz drei. Auf den beiden letzten Plätzen landen Stuttgart (14%) und Düsseldorf (5%). Bei den B-Städten liegt erneut Nürnberg vorne (36%), gefolgt von Leipzig (35%) und Dresden (26%). Aktuell gehen viele Marktteilnehmer von einer Fortsetzung der positiven Mietentwicklung in den kommenden Jahren aus. Beispielsweise werden aktuell Investmentangebote im Büroimmobilienmarkt Berlin vermehrt zu Vervielfältigern über 40-fach angeboten, wenn bei einer kurzen, durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) von den zu erwartenden, steigenden Mieten bei Anschlussverträgen profitiert werden kann. Grundsätzlich sollten hierbei die Risiken einer Marktkorrektur aber nicht außer Acht gelassen werden. Die erzielbare Miete eines Neubauobjekts oder eines renovierten Altbauobjekts, das zum Ankaufszeitpunkt die Spitzenmiete oder ein sehr hohes Mietniveau erzielt, kann im Falle einer Marktkorrektur bzw. bei einer langen Haltedauer über die Gebäudealterung auch deutlich absinken. Im Zeitverlauf könnte sich das ursprünglich erzielte Spitzen-mietniveau der Durchschnittsmiete in guten Lagen annähern. Märkte, bei denen die Spitzenmiete und die Durchschnitts-miete in guten Lagen deutlich voneinander abweichen, können folglich ein größeres Risikopotential bergen. Vergleicht man für A- und B-Städte zum Jahresende 2018 den Abstand von Spitzen- zur Durchschnittsmiete, so sticht bei den A-Städten vor allem Frankfurt (49%) hervor, während Hamburg und Berlin mit 27% den geringsten Abstand auf-weisen (vgl. Abb1). Bei den B-Städten ist der Abstand in Bremen (32%) am größten und am geringsten in Dresden (22%). Berlin und Nürnberg liegen bei einer Gesamtsicht über alle drei Indikatoren (Entwicklung Spitzenmiete und Durchschnittsmiete sowie Abstand Spitzenmiete zu Durchschnitts-miete) vorne und sind somit die Champions des aktuellen Aufschwungs. Auf den Plätzen folgen München und Hamburg, sowie Leipzig und Dresden bei den B-Städten.

Abb1 Entwicklung Spitzen- und Durchschnittsmiete sowie Abstand Spitzenmiete zu Durchschnittsmiete für dt. A- und B-Städte
Quelle: BulwienGesa AG, Real I.S. AG