Real I.S. Research News 08 I 2020

November 2020

Amsterdam – Grachten, Fahrräder und Zukunftspotenzial!

Städteanalyse: Wo entstehen neue Potentiale durch Stadt- und Infrastrukturentwicklung?

Amsterdam zählt rd. 820.000 Einwohner und im Großraum Amsterdam, dem nördlichen Teil des Verdichtungsraumes Randstadt, leben rd. 2,4 Mio. Einwohner. Im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten befindet sich Amsterdam damit im Mittelfeld, dies gilt auch für andere Kennzahlen (siehe Übersicht unten). Amsterdam ist gemeinhin bekannt für seine Grachten und Radfahrer. Tatsächlich ist das Fahrrad mit mehr als einem Drittel aller zurückgelegten Wege das meist genutzte Verkehrsmittel in der niederländischen Metropole. Beispielsweise passieren die Haarlemmerstraat, also die lange Geschäftsstraße vom Bahnhofsviertel in den Westen der Stadt, täglich rund 20.000 Räder. Neben dem Netz an Fahrradwegen wird die Infrastruktur der niederländischen Metropole geprägt vom über 50 km langen Streckennetz der Metro, den über 200 km langen Strecken der Straßenbahn und besonders auch vom drittgrößten Flughafen in Europa: Amsterdam Schiphol.

Amsterdams Metamorphose: Von historisch hohen Leerständen zu einer der modernsten und attraktivsten Büromärkte

Amsterdam entwickelte sich in der Mitte des 17. Jahrhunderts zum wichtigsten europäischen Handelsplatz. Das Stadtzentrum ist geprägt von fast 7.000 historischen Kaufmanns- und Lagerhäusern. Doch dieses goldene Zeitalter für Amsterdam ist lange her. Ein hohes Neuflächenwachstum, insbesondere in den Randgebieten in den Jahren 1999 bis 2005 und erneut in 2009 und 2010, führten in Amsterdam zu enormen Leerständen. Die Büro-Leerstandsrate stieg von rd. 2% in 1999 bis auf knapp 21% im Jahr 2005, die damals höchste Leerstandsrate in Europa. In der Folge hatte Amsterdam lange Phasen mit fallenden oder seitlich verlaufenden Mietpreisen und vielerorts leere Flächen, eine große Herausforderung für Immobilieninvestoren. Ganze Teilmärkte, die meist in Stadtrandgebieten lagen, verwandelten sich in „tote“ Gewerbegebiete. Die Stadtverwaltung hat damals reagiert: In 2011 wurden Büroentwicklungen praktisch verboten und stattdessen der Fokus auf Umnutzung von bestehenden Bürogebäuden gelegt sowie die sukzessive Umgestaltung der monofunktionalen Stadtareale in kombinierte Lebens- und Arbeitsviertel. Wie keine andere europäische Metropole konnte in Amsterdam ein Wandel vom Standort mit problematischen Stadtbezirken zu einem attraktiven Standort für in- und ausländische Unternehmen und zu einer der 25 Städte mit der höchsten Lebensqualität (Studie Mercer 2019, Amsterdam auf Rang 11 weltweit) umgesetzt werden. In 2017 wurde die Leerstandsrate wieder einstellig und es konnten die ehemaligen Höchstmieten des Jahres 2001 von 340 EUR/m² p.a. wieder erreicht und überschritten werden. Heute liegen diese weitere 31% höher bei 445 EUR/m² p.a.. Dank der langfristigen Perspektive der Stadtentwicklung sollte sich dieser positive Entwicklungspfad auch künftig fortsetzten. Neue Büroentwicklungen, überwiegend in Verbindung mit Wohn- und Gewerbearealen, werden besonders in Zuidas, Zuidoost und in Houthaven mit dem Korridor bis Sloterdijk entstehen (siehe Übersichtskarte unten). Außerdem sind die Entwicklungsareale Overhoeks und der Flughafenkorridor interessant. Auf die interessantesten Potenzialräume Zuidoost, Houthaven und Amsterdam Noord (in untenstehender Karte orange eingefärbt) wird im Folgenden detaillierter eingegangen.

 

TOP 3 Potentialräume

Zuidoost

Der Südosten (Zuidoost) Amsterdams war ein ehemals monofunktional genutzter Back-Office-Standort mit vielen Mietern aus dem Finanzsektor. Inzwischen haben eine Vielzahl von Umnutzungen den ehemals hohen strukturellen Leerstand um 85% reduziert. Unter den heutigen Nutzern sind z.B. ING, ABN Amro, Deutsche Bank, Nuon, Stryker, Adidas oder Huawei. Die größten Entwicklungen in Zuidoost entstehen in den Gebieten The Nieuwe Kern, Amstel III, Urban Interactive District und ArenaAPoort. Hauptziel hierbei ist es neue städtische Zentren zu schaffen. Deshalb werden neben zahlreichen Büro-, Einzelhandels- und Wohnflächen auch Restaurants, Grünanlagen und Sportplätze gebaut. Der Standort ist sehr gut durch die U-Bahn erschlossen.

Houthaven

Houthaven ist ein historischer Hafenbereich der mit Stadt-Beschluss von 2010 zu einem gemischt genutzten Gewerbegebiet umgewandelt wird. Im Areal sollen insgesamt 300.000 m² Gewerbeflächen entstehen. Darunter sind ein moxy Hotel, sowie Büro- und Handelsflächen, Gastronomie und Ruhezonen geplant. Im südlichen Bereich entstehen ca. 2.500 Wohnungen. Außerdem befinden sich Einrichtungen wie Schulen, Pflegeeinrichtungen und Geschäfte in dem Gebiet. Der Standort ist infrastrukturell durch Buslinien und Tram erschlossen. Der Hauptbahnhof liegt ca. 2 km südöstlich von Houthaven. Perspektivisch soll eine Erweiterung der U-Bahn von Isolatorweg bis zum Minervahaven (unmittelbar westlich des Houthavens) errichtet werden.

Amsterdam Noord/Cornelis Douwes

Das nördlich des IJ Nordseekanals liegende ehemalige Industriegebiet Amsterdam Noord soll zu einem neuen Business Park umgewandelt werden. Bis 2029 sollen knapp 1,6 Mio. m² Gebäudeflächen entstehen. Neben Raum für Wohnen (ca. 17.000 Wohnungen) sollen auch Büroflächen entwickelt werden. Insgesamt sollen knapp 11.000 Arbeitsplätze den neuen „kreativen Hotspot“ beleben. Außerdem werden großflächige Sporteinrichtungen sowie Schulen und Pflegezentren gebaut. Auch dieses Entwicklungsgebiet ist infrastrukturell nur durch Buslinien vernetzt. Die Metrostation Noorderpark und das Zentrum sind mit dem Auto in ca. 10 bzw. 15 Minuten erreichbar.

Der CBD wird infrastrukturell ausgebaut

Über die beschriebenen drei Teilmärkte hinaus gibt es auch im Stadtteil Zuidas, dem etablierten CBD (Central Business District – Geschäftszentrum) von Amsterdam, interessante Entwicklungen. Seit 1999 die niederländische Bank ABN Amro ihre Unternehmenszentrale in Zuidas errichtete, wurde das Areal sukzessive zum größten Büroteilmarkt in Amsterdam ausgebaut. Aktuell wird hier das größte Infrastrukturprojekt in den Niederlanden realisiert. Das Vorhaben verlegt die Ringautobahn A10 im Bereich des Stadtteils Zuidas unter die Erde, so dass das in zwei Hälften geteilte Stadtviertel zu einem geschlossenen Areal wird (siehe Übersichtskarte, Seite 2). In Zuidas wurden bereits 2.000 energieeffiziente Wohneinheiten fertiggestellt, weitere 7.000 Wohnungen und weitere Büro- und Geschäftsgebäude sollen hinzukommen. Mit dem Zuidasdoc wird der Bahnhof in Zuidas, die Station Zuid, modernisiert und vergrößert und so zu einem der wichtigsten Transport-Hubs der Niederlande. Die Gleisanlagen werden erweitert und der öffentliche Personennahverkehr wird besser angeschlossen. Von hier gehen Verbindungen zum internationalen Flughafen Schipol, in das Umland der Stadt, in die Randstad sowie in die gesamten Niederlande und in andere europäische Länder. Neben diesen infrastrukturellen Maßnahmen und Wohnbauprojekten sollen 1,2 Mio. m² Büroflächen im Entwicklungsgebiet entstehen. Diese bieten Platz für 750 Unternehmen und knapp 44.000 Arbeitsplätze. Das Zuidasdoc soll bis 2028 fertiggestellt sein und ist mit einem Investitionsvolumen von 1,9 Mrd. EUR veranschlagt.

 

Fazit: Urbane Lebensqualität als Schlüssel zum Wachstum – Amsterdam hat Zukunftspotenzial

Die Stadtverwaltung Amsterdam hat aus den Fehlern der Vergangenheit gelernt. Es wird heute sehr darauf geachtet, dass die entstehenden Quartiere gemischte Nutzungen umfassen und verkehrstechnisch gut angebunden sind. Neben neuen Entwicklungsgebieten werden neue Wohn- und Gewerbeentwicklungen auch innerhalb bestehender Business Parks und Bürogebiete eingefügt. So entstehen kombinierte Wohn- und Gewerbegebiete mit naheliegenden sozialen Einrichtungen. Ziel ist es attraktive Lebensräume mit kurzen Wegen und guter Infrastruktur bereitzustellen.

Heute beherbergt Amsterdam viele Hauptsitze großer niederländischer und internationaler Firmen oder Institutionen wie Heinecken, Phillips, ABN Amro, Cisco Systems oder die Europäische Arzneimittelbehörde (EMA) und gehört mit einem Büroflächenbestand von 5,9 Mio. m² zu den wichtigsten 20 Büromärkten im Euroraum. Mit zunehmender Mobilität und immer höherem Anteil an wissensbasierter Arbeit wird es Menschen künftig verstärkt dort hinziehen, wo sie urbane Lebensqualität vorfinden. Amsterdam wächst um rd. 11.000 Einwohner und 5.000 Wohnungen pro Jahr. Die hohe Lebensqualität in der Stadt wird auch künftig Menschen anziehen. Von 2018 bis 2040 wird ein Bevölkerungszuwachs von 23% erwartet. Der Masterplan Amsterdam sieht den Bau von 70.000 Wohnungen bis 2040 vor. Die genannten Infrastrukturprojekte, Entwicklungsareale und Potentialräume werden die Stadtstruktur in den nächsten 10-15 Jahren weiter verbessern. Das sollte sich auch für Immobilieninvestitionen auszahlen.

 

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team