September 2021

Im Zuge des fortschreitenden Alterungsprozesses der Bevölkerung steigt der Bedarf an Gesundheitsimmobilien auf dem deutschen Immobilienmarkt seit mehreren Jahren konstant und spürbar an. Eine zunehmende Anzahl inländischer aber auch internationaler Investoren verfügt mittlerweile über entsprechende Branchenkenntnisse und drängt verstärkt auf den Markt. Alleine in Deutschland bestehen heute mehr als 30 institutionelle Investoren, die sich auf Gesundheitsimmobilien spezialisiert haben. Laut einer Analyse von CBRE sollte neben Pflegeimmobilien insbesondere das Interesse an Ärztehäusern und Betreutem Wohnen zukünftig noch weiter zunehmen, wobei nur der Produktmangel diesen Trend zu bremsen scheint. Die Assetklasse ist damit auf dem Weg, ihre Rolle als Nischenprodukt abzulegen und sich mehr und mehr zu etablieren.

Aus Investorensicht handelt es sich bei Gesundheitsimmobilien (Healthcare-Immobilien) um Objekte, die für die Erbringung gesundheitlicher Leistungen und für die medizinische Versorgung genutzt werden und laufende Erträge generieren. In erster Linie zählen hierzu Alten- und Pflegeheime, Häuser mit Betreutem Wohnen, medizinische Versorgungszentren (MVZ), Ärztehäuser und Kliniken sowie auch Reha-Zentren und psychiatrische Einrichtungen. Aufgrund der sehr spezifischen Anforderungen an die Nutzung der Immobilie erfordert das Assetmanagement in diesem Segment ein spezialisiertes Know-how. Gesundheitsimmobilien werden deshalb den Spezialimmobilien zugeordnet, die auf spezifische Funktionen, Nutzungen oder Nutzergruppen ausgerichtet sind. Die Drittverwendungsfähigkeit von Gesundheitsimmobilien ist damit allerdings oft sehr eingeschränkt, eine Umnutzung meist nur bedingt umsetzbar und mit erheblichen Investitionen verbunden.

Infolge der demografischen Veränderungen in Deutschland wird der Anteil der älteren Bevölkerungsgruppen in den kommenden Jahrzehnten weiter ansteigen. Zugleich wird die Pflegebedürftigkeit in der Bevölkerung langfristig stark zunehmen und zu einem steigenden Bedarf an ambulanten und stationären Pflegeleistungen sowie an spezifischen altersgerechten Wohnformen führen: Bereits heute ist jeder Vierte der über 75-Jährigen pflegebedürftig, bei den über 80-Jährigen sogar jeder Dritte. Laut offizieller Pflegestatistik des Statistischen Bundesamtes belief sich die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland Ende 2019 auf rund 4,1 Millionen, von denen 80 % bzw. 3,3 Millionen Menschen zu Hause versorgt wurden (siehe Abbildung 1). Im Jahr 2040 soll die Zahl der Pflegebedürftigen prognosegemäß bei rund 5 Millionen liegen, in 2050 sogar bei 6 Millionen. In ähnlichem Maß wird erwartungsgemäß auch der Bedarf an Neubau- und Ersatzinvestitionen auf dem Markt für Gesundheitsimmobilien steigen. Für die Assetklasse sollte diese Entwicklung langfristig ein solides wirtschaftliches Fundament bilden und für eine hohe Vermietungssicherheit sowie eine geringe Anfälligkeit für Marktschwankungen sorgen.

Nach dem Rekordergebnis aus dem Jahr 2020 (3,38 Mrd. EUR) wurden im ersten Halbjahr 2021 knapp 1,42 Mrd. Euro in deutsche Gesundheitsimmobilien investiert und damit gut ein Drittel mehr als im Vorjahreszeitraum (siehe Abbildung 2). Alleine im ersten Quartal wurde dabei mit einem Investmentvolumen von 790 Mio. EUR der stärkste Jahresauftakt seit Aufzeichnungsbeginn registriert. Maßgeblich beeinflusst wurde dieses Ergebnis durch Transaktionen, die sich bereits im Vorjahr anbahnten.

Aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig mangelnder Produktverfügbarkeit sind die Nettospitzenrenditen für Gesundheitsimmobilien in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich gesunken. Auch eine veränderte Risikobewertung aufgrund solider Fundamentaldaten der Assetklasse dürfte dabei eine gewisse Rolle gespielt haben. Aufgrund der spezialisierten Anforderungen an das Assetmanagement sind im Vergleich zu anderen Assetklassen Renditeaufschläge möglich (siehe Abbildung 2). Seit Ende 2020 liegt die Spitzenrendite für Premium Pflegeheime stabil bei 4 %. Im weniger regulierten Teilsegment Betreutes Wohnen bewegt sich die Spitzenrendite zum Halbjahr 2021 zwischen 3,25 % bis 4 %, während die Rendite für erstklassiges Servicewohnen ^*1) für Senioren etwa auf dem Niveau von klassischem Wohnen liegt.

^*1) Servicewohnen unterscheidet sich vom ambulant betreuten Wohnen insofern, als der Bewohner keine freie Wahl des Anbieters allgemeiner Betreuungsleistungen hat, sondern vertraglich durch den Mietvertrag an einen bestimmten Anbieter gebunden ist, und von vollstationären Heimen insofern, als keine vollständige Übernahme der Verantwortung für die Lebensführung des Bewohners stattfindet und der Bewohner über die genannten allgemeinen Dienstleistungen hinausgehenden Bedarfe selbständig in Anspruch nehmen kann (z.B. Essen auf Rädern). Angebote des Servicewohnens richten sich überwiegend an ältere Menschen. Der Begriff „Servicewohnen“ ist gesetzlich nicht geschützt.

Mit einem Investmentanteil von 54 % im ersten Halbjahr 2021 dominieren Pflegeimmobilien weiterhin den deutschen Investmentmarkt für Gesundheitsimmobilien – im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ging ihr Umsatzanteil jedoch um 7 %-Punkte zurück. Hiervon konnte Betreutes Wohnen profitieren, dessen Anteil um 7 %-Punkte auf insgesamt 33 % bzw. 461 Mio. EUR anstieg und damit einen neuen Spitzenwert verzeichnete. Auch in den Investmentmärkten zeigt sich somit die zunehmende gesellschaftliche Bedeutung von altersgerechten Wohnformen. Für Investoren ist das Segment zudem attraktiv, da es im Vergleich zu Pflegeimmobilien noch einer geringen Regulatorik unterliegt. Ärztehäuser, MVZ und Kliniken tragen im bisherigen Jahresverlauf 12 % zum Investmentergebnis bei. Auch ihr Anteil ist im Jahresvergleich um 8 %-Punkte gestiegen, was auf eine zunehmende Beliebtheit bei Investoren hindeutet.

Aufgrund der eingeschränkten Möglichkeiten für Objektbesichtigungen infolge der anhaltenden Reisebeschränkungen sind deutsche Anleger auch im bisherigen Jahresverlauf 2021 die Hauptakteure auf dem deutschen Healthcare-Investmentmarkt. Aber auch bei ausländischen Investoren ist ein gestiegenes Interesse an deutschen Gesundheitsimmobilien zu erkennen: Im Vergleich zum Vorjahr stieg ihr Umsatzanteil leicht auf 45 % an. Wie im Vorjahreszeitraum bilden dabei Investoren aus den Benelux-Staaten mit einem Marktanteil von 32 % die mit Abstand größte internationale Anlegergruppe. Deutlich zulegen konnten aber vor allem nordamerikanische Akteure, deren Marktanteil sich von 2 % auf 7 % vergrößerte.

Gesundheitsimmobilien haben auch während der Corona-Pandemie ihre Krisenresistenz bewiesen. Aufgrund vergleichsweise höherer Anfangsrenditen, langfristiger Mietverträge und hoher Auslastungen wird die Assetklasse bei in- und ausländischen Investoren immer beliebter. Nach dem Umsatzrekord aus dem Jahr 2020 wurde auch zum Halbjahr 2021 ein neuer Spitzenwert auf dem deutschen Healthcare-Investmentmarkt verzeichnet – ein Erreichen der Drei-Milliarden-Euro-Marke bis zum Jahresende scheint damit durchaus realistisch.

Jedoch stellt die mangelnde Produktverfügbarkeit insbesondere im Neubau bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage immer noch einen stark limitierenden Faktor dar. So ging der Anteil der Portfoliotransaktionen zum Halbjahr 2021 im Jahresvergleich um 5 %-Punkte auf 52 % zurück – im Jahr 2019 wurden überhaupt keine großen Portfoliodeals registriert. Vor dem Hintergrund dieser Problematik fokussieren Anleger neben den raren Projektentwicklungen deshalb auch vermehrt modernisierungsfähige Bestandsimmobilien.

Insgesamt bieten Gesundheitsimmobilien aufgrund der soliden Fundamentaldaten, der nachhaltigen Nachfrageentwicklung sowie der relativ stabilen wirtschaftlichen Lage der Betreiber sehr gute Zukunftsperspektiven. Durch die hohe Liquidität in den Investmentmärkten und die hohe Investorennachfrage ist auch weiterhin mit steigenden Immobilienwerten für diese Assetklasse zu rechnen.