Real I.S. Research News 05 I 2020

August 2020

Berlin, Berlin - wir fliegen nach Berlin!

Städteanalyse: Wo entstehen neue Potentiale durch Stadt- und Infrastrukturentwicklung?

Der bekannte Schlachtruf von Fußballfans "Berlin, Berlin - wir fahren nach Berlin" könnte sich mit der Eröffnung des neuen Flughafens Berlin Brandenburg "Willy Brandt" (BER) ändern. Nach 14 Jahren Bauzeit wird der BER am 31. Oktober 2020 eröffnet. Danach könnte es in den Fußball-stadien "Berlin, Berlin - wir fliegen nach Berlin" heißen. Die Eröffnung des BERs, aber auch im Gegenzug die Schließung des Flughafen Tegels am 8. November 2020, wecken neue Potentiale in der Hauptstadt - nicht nur wirtschaftliche, sondern auch Potentiale der künftigen Stadt- und Infrastrukturentwicklung. Davon wird Berlins boomender Büromarkt profitieren. Büroflächen innerhalb des S-Bahnrings sind zwar beliebt jedoch sind diese zur Mangelware geworden, so dass die Nachfrage in dezentralen Lagen zugenommen hat. Derzeit existiert in Berlin noch kein klassischer Büromarkt in der Peripherie, aber dies könnte sich langfristig durch die Entstehung neuer Potentialräume mit guter Infrastrukturanbindung ändern. Die besondere Stellung Berlins im Vergleich zu den anderen europäischen Großstädten zeigt folgende Übersicht.

Leitlinien der Stadtentwicklung lenken zukünftige Büromarktpotentiale

Die Stadt Berlin benutzt mehrere Instrumente zur Steuerung der künftigen Stadt- und Infrastruk-turentwicklung. Neben der gesetzlichen Bauleitplanung (Flächennutzungs- und Bebauungspläne) wurden Stadtentwicklungspläne zu den Themen Verkehr, Wirtschaft, Wohnen, Zentren und Klima verabschiedet. Übergeordnete Leitlinien sind im Stadtentwicklungskonzept Berlin 2030 formuliert. Hierbei wurden zehn wirtschaftlich bedeutende Transformationsräume (Berlin Mitte, City West, Stadtspree und Neukölln, Wedding, Berlin TXL, Spandau, Südwest, Schöneweide - Adlershof - BER, Marzahn-Hellersdorf, Buch) definiert. Zudem wurden im Gemeinschaftsprojekt "i2030" der Länder Berlin und Brandenburg sowie des Verkehrsverbunds Berlin-Brandenburg acht Teilprojekte zur Verbesserung der Schieneninfrastruktur in der Region um Berlin ausgearbeitet.

In Summe ergeben sich somit mehrere attraktive Entwicklungsräume im Hinblick auf die künftige Büroflächenentwicklung, die sich vor allem in der Peripherie befinden (siehe Karte unten). Das Entscheidendste bei diesen dezentralen Standorten ist dabei die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. So soll beispielsweise die stillgelegte Strecke der Siemensbahn bis 2029 wieder reaktiviert werden, die die Siemensstadt schnell ans Zentrum anbinden soll. Siemens plant hier eine Belebung des derzeit industriell geprägten Areals zu einem gemischt genutzten Campus mit 420.000 m² Gewerbe- und Bürofläche. Zusammen mit dem geplanten Industrie- und Forschungspark Berlin TXL - The Urban Tech Republic entsteht im Nordwesten Berlins in den kommenden Jahren ein attraktiver Innovationsstandort. Durch die Eröffnung des BERs wird jedoch der Fokus vieler Projektentwickler, Investoren und Unternehmen in den nächsten 10-15 Jahren auf dem Korridor zwischen Alexanderplatz und BER liegen. Vor allem die Entwicklungsräume Rummelsburg, Schöneweide, Adlershof und BER Airport werden dadurch profitieren. Adlershof ist bereits etabliert, die anderen Areale sind gerade in der Entstehung. Die Anbindung ist jedoch nicht überall optimal, so dass es einige Standorte schwerer haben könnten. Das letzte groß-flächige innerstädtische Entwicklungsgebiet, die Europacity nördlich des Hauptbahnhofs, ist ein weiterer attraktiver Potentialraum - auch wenn die Entwicklung schon weit fortgeschritten ist.

TOP 3 Potentialräume


Europacity

Mit 286 Tsd. m² Bürofläche ist der Teilraum Europacity inkl. Hauptbahnhof der kleinste in Berlin. Weitere 380 Tsd. m² befinden sich auf dem 64 ha großen Gebiet noch in Planung. Die Entwicklung des gemischt genutzten Quartiers soll in 2030 vollständig abgeschlossen sein. Bis dahin soll an der neuen S-Bahnlinie S21, die im Sommer 2021 in Betrieb gehen soll, der S-Bahnhof Perleberger Brücke entstehen. Über dem Berlin-Spandauer Schifffahrtskanal ist derzeit eine Fußgängerbrücke im Bau, die die Europacity mit der U-Bahnstation U6 Schwartzkopffstraße verbindet (Fertigstellung Ende 2021). Bislang ist nur der Süden des Gebiets durch S- und U-Bahn, Tram sowie den Hauptbahnhof ideal erreichbar.

Adlershof

Der Wissenschafts- und Technologiepark Adlershof verfügt aktuell über knapp 520 Tsd. m² Bürofläche und ist somit im Transformations-raum Schöneweide - Adlershof - BER bereits der etablierteste Teilmarkt. Weitere 237 Tsd. m² Bürofläche befinden sich derzeit noch in der Pipeline. Große Teile des 518 ha großen Gebiets sind durch S-Bahn und Tram sehr gut angebunden, dennoch gibt es in Adlershof Mikrolagen, die aufgrund der weiten Entfernung zum Nahverkehr unattraktiv sind. Projekte zur Verbesserung der weiteren Infrastruktur sind in Adlershof nicht geplant. Mit der S-Bahn erreicht man innerhalb von etwa 20 Minuten den BER, ein Expressbus zum Flughafen ist in Planung.

Berlin TXL - The Urban Tech Republik

Nach der Schließung des Flughafen Tegels am 8. November 2020 bleibt der Airport für sechs Monate als möglicher Backup erhalten, danach sollen auf dem 560 ha großen Areal ein Forschungs- und Industriepark für urbane Technologien sowie 9.000 Wohnungen entstehen. In vier Bauabschnitten soll das Gebiet bis 2040 realisiert werden. Dies beinhaltet auch eine Abzweigung der U-Bahnlinie U6 mit zwei Haltestellen in das neue Quartier. Fachbereiche der Beuth Hochschule für Technik mit 2.500 Studierenden und die Berliner Feuerwehr- und Rettungsdienst-Akademie mit Schulungsbetrieb haben sich bereits als Ankermieter zu dem Standort bekannt.


Fazit: Positive Impulse für die Berliner Stadt- und Büromarktentwicklung erwartet

"Arm, aber sexy" - dieser Slogan von Berlins ehemaligem Bürgermeister Klaus Wowereit aus dem Jahre 2003 prägte die deutsche Hauptstadt viele Jahre. Heute ist Berlin nur noch sexy - dies hat der Wirtschaftsboom der vergangenen Jahre gezeigt. Verfügbare zentrale Büroflächen gibt es kaum noch und die Mieten in Spitzenobjekten sind in den letzten fünf Jahren um 67 % gestiegen. Neue Büroflächen und neue Teilräume müssen somit geschaffen werden, damit die Hauptstadt wirtschaftlich weiterwachsen kann.

Mit der Eröffnung des neuen Hauptstadtflughafens BER wird es zu einer Veränderung des Berliner Büromarktes kommen. Die Teilmärkte in unmittelbarer Umgebung des BERs werden nachhaltig von der Eröffnung profitieren und eine enorme Aufwertung erfahren. Somit wird erwartet, dass sich die Büroflächennachfrage mehr in Richtung Süden verlagern wird. Die Achse zwischen Alexanderplatz und BER wird schon jetzt als "Cash-Korridor" der nächsten Jahre bezeichnet. Jedoch erfordert dies ein Umdenken in den Köpfen von Einwohnern, Büronutzern und Investoren, denn der neue Flughafen wird die bisherigen Verkehrsströme und mit ihr auch die Berliner Stadtstruktur verändern. Statt 10 km (Flughafen Tegel) liegt der BER etwa 25 km vom Stadtkern entfernt - diese zusätzlichen Pendlerkilometer und -minuten könnten künftig ein neuer Anhaltspunkt für etwaige Anmietungs- und Kaufentscheidungen sein. Das größte Wertsteigerungspotential hat dabei der Büroteilraum Adlershof, da dieser bei den Berliner Nutzern als Wissenschafts- und Technologiepark sowie Medienstandort bereits etabliert ist. Zudem ist Adlershof mit einer Spitzenmiete von etwa 19,00 EUR/m² pro Monat noch relativ erschwinglich. Seit Mai 2019 belegen 2.500 Mitarbeiter des Versicherungskonzerns Allianz 60.000 m² Nutzfläche in Adlershof. Dies bekräftigt, dass der Standort auch für große Corporates attraktiv ist.

Besonders beliebt bei großen Corporates ist derzeit aber noch der Potentialraum Europacity, der sich durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof auszeichnet. Total, 50Hertz, KPMG, PwC, JLL und White & Case sitzen hier bereits, SAP hat hier 30.000 m² angemietet und wird den Standort in 2022 beziehen. Die innerstädtische Lage kostet aber: Die Spitzenmieten liegen hier bei etwa 36,00 EUR/m² pro Monat. Nur 7 km von der Europacity entfernt wird in den nächsten zwei Jahrzehnten der Forschungs- und Industriepark Berlin TXL - The Urban Tech Republic entstehen sowie ein paar Kilometer weiter westlich die Siemenstadt 2.0. Beide Areale werden langfristig weitere Impulse für die Berliner Stadt- und Büromarktentwicklung generieren.

Zunächst muss jedoch die Entwicklung der momentanen Corona-Krise und deren Auswirkungen auf die Wirtschaft, den Immobilienmarkt und den Flugverkehr abgewartet werden, um die Nachfrage nach Büroflächen an peripheren Standorten besser bewerten zu können. Trotzdem wird langfristig von einem weiteren Wirtschafts- und somit Büroflächenboom in Berlin ausgegangen, so dass die genannten Potentialräume in den nächsten 10-15 Jahren erfolgreich die Berliner Stadtstruktur verändern werden und somit auch neue attraktive Investitionsmöglichkeiten geschaffen werden.

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team