Real I.S. Research News 09 I 2019

Lissabon, der Hidden Champion

Die boomende IT-Branche und der Tourismus treiben den Aufschwung der Atlantik-Metropole

Wie damals im Film Lisbon Story von Wim Wenders aus dem Jahr 1994 kann ein Besucher leicht dem Charme der westlichsten Hauptstadt Europas erliegen. Inzwischen sprechen auch die nüchternen Fundamentaldaten für Lissabon. Möglich wurde der Aufschwung Lissabons zum Hidden Champion im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt durch die Wirtschafts- und Finanzpolitik der sozialistischen Regierung unter Premierminister António Costa. Costa sanierte die öffentlichen Haushalte und förderte gleichzeitig den Tourismus und die IT-Branche. Die Arbeitslosenquote hat sich seit 2015 halbiert. Dementsprechend war es nicht verwunderlich, dass Costas Partei bei den Parlamentswahlen im Oktober 2019 ein ordentliches Stimmenplus verzeichnen konnte.

Lissabon wird zum IT-Hub

Lissabon ist das Zentrum von Portugals IT-Strategie. Im Stadtteil Beato entsteht aktuell der größte Start-up-Hub Portugals. Die Branchen-Messe "Web-Summit" ist ein Magnet für IT-Firmen. Diese Entwicklung Lissabons hat ausländische Firmen dazu ermutigt Niederlassungen in Lissabon aufzubauen. IT-Firmen profitieren dabei von den gut ausgebildeten IT-Fachkräften bei gleichzeitig erschwinglichen Personalkosten. Im Ergebnis hat dies zu einer spürbaren Nachfragebelebung im Büroimmobilienmarkt Lissabons geführt.

Mietwachstum mit Aufholpotential

Lissabons Büroimmobilienmarkt ist mit einem Flächenbestand von rund drei Millionen m2 von der Marktgröße her vergleichbar mit Luxemburg und gehört damit eher zu den kleineren Standorten in Westeuropa. Der Markt bietet aber hohes Mietwachstumspotential und muss hier den Vergleich mit anderen Märkten nicht scheuen. So ist die Leerstandsrate in den vergangenen fünf Jahren (Zeitraum 2014 bis 2019) um 5,4 Prozentpunkte gesunken. Einen vergleichbar hohen Rückgang zeigten nur die Märkte Amsterdam (11,3 Punkte Rückgang), Barcelona (8,3), Rotterdam (6,5) und Dublin (6,1). Beim Mietwachstum ist Lissabon aber bislang noch hinter den anderen Märkten zurückgeblieben. Während Amsterdam, Barcelona und Dublin in den letzten 5 Jahren ein Wachstum der Spitzenmieten zwischen 30 und 50% erzielt haben, lag das Mietwachstum in Lissabon nur bei 14% (siehe Abbildung 1).

Entsprechend besteht hier noch hohes Aufholpotential, insbesondere angesichts einer Leerstandsrate im CBD (= Central Business District) von aktuell nur 1,7%.

Investoreninteresse steigt

Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien in Lissabon spiegelt das hohe Mietwachstumspotential wider: In 2018 wurden Büroimmobilien im Wert von 823 Millionen Euro umgesetzt. Damit lag das Volumen auf einem neuen historischen Höchststand und nur knapp hinter der deutschen A-Stadt Köln bzw. noch vor der spanischen Großstadt Barcelona. Auch in den ersten drei Quartalen 2019 hat die Dynamik im Investmentmarkt angehalten, das Transaktionsvolumen lag in diesem Zeitraum schon bei 574. Mio. Euro (siehe Abbildung 2).

Da auch die Spitzenrendite mit aktuell 4,25% noch einen ordentlichen Aufschlag zu den Großstädten in Deutschland, Frankreich oder Spanien bietet, wird Lissabon auch in 2020 hohes Interesse bei Investoren hervorrufen.

  

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team