Real I.S. Research News 01 I 2021

März 2021

Wohnungsmärkte Europa: Auch außerhalb Deutschlands gibt es lohnende Chancen

Wie verhalten sich Wohnimmobilien in europäischen Ländern unter Rendite-Risiko-Gesichtspunkten?

Früher langweilig heute stark nachgefragt: Wohnimmobilien-Investments

Lange Zeit galten Investitionen in Wohnimmobilien zwar als risikoarm, aber auch als langweilig und wenig rentierlich. Gesetzliche Reglementierungen erschweren Mietsteigerungen in Bestandsobjekten, Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind in bewohnten Häusern schwierig umzusetzen. Zudem ist die Verwaltung aufwändig und entsprechend teuer.

Daher wurden Wohnungsbestände von einigen institutionellen Investoren gemieden, der Investmentmarkt für Wohnimmobilien war vom Umsatz her deutlich kleiner als der für Gewerbeimmobilien und dominiert von spezialisierten Unternehmen und Bestandshaltern.

In den letzten Jahren führten steigende Bau- und Grundstückskosten sowie niedrige Zinsen, gepaart mit einer hohen Wohnungsnachfrage und geringem Angebot, zu deutlichen Miet- und Preissteigerungen. Aufgrund der zunehmenden Wohnungsknappheit, insbesondere in Ballungsräumen, bestehen sehr geringe Leerstandsrisiken und damit sehr stabile Erträge. Deshalb haben Wohninvestments in den letzten Jahren wieder kontinuierlich an Attraktivität gewonnen.

Warum gelten Wohnimmobilien als Corona-Gewinner?

Wohnungen gelten als besonders krisenresilient. Tatsächlich wurden in 2020 nur sehr geringe Mietausfälle von Wohnungsbestandshaltern berichtet. Auch die Kauf- und Mietpreise sind an den meisten Standorten weiter gestiegen und waren damit im Unterschied von z.B. Hotels oder Einkaufszentren nicht negativ von der Krise betroffen. Mit der Corona-Pandemie rückten Wohnimmobilien noch stärker in den Fokus institutioneller Investoren. Wohnimmobilien gelten daher als Corona-Gewinner.

Wohnimmobilien gelten im Vergleich zu anderen Immobilienarten als renditeschwach aber risikoarm. Doch stimmt das auch?

Der Dienstleister MSCI bietet Daten-Zeitreihen von Immobilienbeständen institutioneller Investoren nach Ländern und Nutzungsarten. Für eine Reihe von europäischen Ländern sind vollständige Zeitreihen über 20 Jahre von 2000 bis 2019 verfügbar. Abbildung 1 zeigt eine Auswertung dieser Datenreihen. Der durchschnittliche historische Gesamtanlageerfolg (Total Return) von Wohnimmobilienbeständen wird mit demjenigen von allen Nutzungsarten (hauptsächlich Büro, Handel, Logistik, Hotel, aber auch Sonstige und Wohnen) für verschiedene Länder verglichen.

Mit Ausnahme von Frankreich und Österreich haben Wohnimmobilien einen höheren Anlageerfolg erzielt als der Datenindex, welcher alle Nutzungsarten enthält. Dies gilt nicht nur für die langfristige Historie, sondern auch für den Zeithorizont der letzten 5 Jahre: Wohnimmobilien waren (mit Ausnahme von Frankreich und Österreich) rentierlicher als alle Nutzungsarten insgesamt. In der Eurozone betrug der durchschnittliche Total Return der letzten 5 Jahre beachtliche 10,4 %, während alle Nutzungsarten 8,9 % erzielten. Die Aussage, dass die Nutzungsart Wohnen generell renditeschwächer ist, ist also nicht gerechtfertigt.

Bieten Wohnimmobilien höhere Erträge als Gewerbeimmobilien?

Die obige Abbildung 1 zeigt den Gesamtanlageerfolg (Total Return). Dieser setzt sich zusammen aus der Wertänderungsrendite und der Cash-Flow-Rendite (laufende Erträge bezogen auf den Wert). Abbildung 2 zeigt den prozentualen Anteil der Wertsteigerung am Total Return von Wohnimmobilien und allen Nutzungsarten nach Ländern im Vergleich, links über die letzten 20 Jahre und rechts über 5 Jahre. Die Wertsteigerung trug im Durchschnitt der Eurozone auf lange Sicht fast die Hälfte des Gesamtanlageerfolges bei, in den letzten 5 Jahren sogar zwei Drittel. Dagegen lag der Anteil der Wertsteigerung bei allen Nutzungsarten auf lange Sicht nur bei 22 % und in den letzten Jahren bei 49 %.

Folglich boten Wohnimmobilien historisch hohe Wertsteigerungen, aber gegenüber Gewerbeimmobilien geringere laufende Erträge.

Gründe hierfür sind die niedrigeren Netto-Renditen von Wohnimmobilien. Außerdem sind Wohnungsmärkte stärker reguliert als Gewerbeimmobilienmärkte und es besteht ein hoher politischer Einfluss der Mietgesetzgebung sowie soziale Aspekte und eine erhöhte öffentliche Wahrnehmung im Falle von Mieterhöhungen. Im Ergebnis sind Mieterhöhungen im Bestand schwieriger durchzusetzen, als bei Gewerbeimmobilien. Außerdem haben Wohnimmobilien einen vergleichsweise hohen Verwaltungsaufwand, eine kostenneutrale Sanierung ist schwierig (Entmietung, eingeschränkte Kostenumlage auf Mieter).

Als Zwischenfazit bleibt festzuhalten: Wohnimmobilien boten aufgrund von hohen Wertsteigerungen einen historisch höheren Gesamtanlageerfolg als Gewerbeimmobilien, jedoch bei geringeren laufenden Erträgen.

Sind Wohnimmobilien tatsächlich risikoärmer als Gewerbeimmobilien?

Wird die Volatilität (Standardabweichung) der jährlichen Wertänderung von Wohnimmobilien mit derjenigen von allen Nutzungsarten verglichen, zeigt sich, dass Wohnungen historisch leicht höhere Wertschwankungen aufwiesen, als alle Nutzungsarten (siehe Tabelle 1, linke Spalte). Allerdings war die Höhe der Wertrückgänge deutlich geringer als bei anderen Immobilien: Die 1 % der höchsten Wertrückgänge (Quantil 1 %) zeigen weniger negative Werte (siehe Spalte „Quantil 1 %“ in Tabelle 1), das heißt in Krisenzeiten blieben die Werte der Wohnimmobilien deutlich stabiler.

Außerdem bieten Wohnimmobilien stabilere Erträge als andere Nutzungsarten. Dies zeigt die niedrigere Volatilität (Standardabweichung), wenn sie für die Zeitreihe der Cash-Flow Rendite berechnet werden (Tabelle 1, rechter Teil).

Somit schwanken also auch Wohnimmobilien im Wert, jedoch sind die Wertrückgänge geringer und die Erträge stabiler als bei anderen Immobilien.

In welchen Ländern steigen die Wohnimmobilienpreise am stärksten?

Für Investoren sind die Zeitreihen von MSCI besonders interessant, weil hier Immobiliendaten von realen Beständen von institutionellen Investoren ausgewertet werden. Doch für Wohnimmobilien sind nicht in allen Ländern aussagefähige Zeitreihen vorhanden, bzw. existieren für manche Länder gar keine MSCI-Zeitreihen. So sind bislang für Belgien und Irland keine MSCI–Zeitreihen für Wohnimmobilien verfügbar und für Spanien nur lückenhaft. Alle Länder der Eurozone veröffentlichen jedoch Wohnpreis-Indizes. Diese werden von Eurostat (Statistisches Amt der Europäischen Union) in einheitlicher Form bereitgestellt.

Abbildung 3 zeigt die Wohnimmobilienpreis-Indizes für einige Euroländer. Außer in Deutschland und Luxemburg sind in allen betrachteten Ländern die Wohnimmobilienpreise in Folge der Finanz- bzw. Subprime-Krise in 2009 und zum Teil den Jahren danach gefallen. Irland war am stärksten von der Krise betroffen, aber auch in Spanien und den Niederlanden gingen die Preise bis 2013 zurück. Dagegen verzeichneten Deutschland und Luxemburg einen ununterbrochenen Aufwärtstrend.

Abbildung 4 zeigt die durchschnittliche jährliche Preisänderung bei verschiedenen Zeithorizonten. Da die aktuelle Ausgangslage für einige Länder, wie beispielsweise Irland und Spanien, nicht mit den Rahmenbedingungen vor und während der Finanzkrise vergleichbar ist, ist ein kürzerer Betrachtungszeitraum sinnvollerum die Preisdynamik der unterschiedlichen Länder zu vergleichen. In den letzten 5 Jahren sind die Wohnimmobilienpreise in Irland um durchschnittlich 8,4 % pro Jahr angestiegen. Auch Luxemburg, die Niederlande und Deutschland verzeichneten beachtliche Preissteigerungen. Belgien, Frankreich und Finnland haben sich dagegen unterdurchschnittlich entwickelt.

Bevölkerungsentwicklung und Prognose

Für eine Investitionsentscheidung ist es wichtig, die künftige Entwicklung der Märkte abzuschätzen. Die Haltedauer von Immobilieninvestitionen beträgt gewöhnlich mindestens 10 bis 15 Jahre. Zu den wichtigsten Determinanten der Wohnimmobilienmärkte zählt die Bevölkerungsentwicklung. 

In den letzten 10 Jahren, aber auch in der Prognose zeigen Luxemburg und Irland, aber auch die Niederlande einen rasanten Einwohnerzuwachs (siehe Abbildung 5).

Vor allem die kleinen Länder Irland und Luxemburg sollen in den kommenden 10 bzw. 15 Jahren ein enormes Bevölkerungswachstum verzeichnen (siehe auch Abbildung 6). In Deutschland könnte gemäß Prognosen bereits in 5 bis 10 Jahren der Höhepunkt der Einwohnerzahl erreicht werden, trotzdem soll die Nachfrage nach Wohnraum hoch bleiben, da sich in den letzten Jahrzehnten eine immense Angebotslücke aufgestaut hat.

Zusammenfassung

  • Günstige Rahmenbedingungen (Wohnungsknappheit, steigende Mieten und Immobilienwerte) machen Wohnungen seit einigen Jahren zunehmend attraktiv. Außerdem gelten Wohnimmobilien wegen stabiler Erträge und Preise als Gewinner der Corona-Krise.
  • Sie hatten hohe Wertsteigerungen, aber gegenüber Gewerbeimmobilien geringere laufende Erträge.
  • In Krisenzeiten blieben die Werte der Wohnimmobilien deutlich stabiler als diejenigen von Gewerbeimmobilien. Außerdem bieten Wohnimmobilien stabilere Erträge mit weniger starken Einbrüchen.
  • Irlands Wohnungsmarkt war am stärksten von der Finanz-Krise in 2008 betroffen, aber auch in Spanien und den Niederlanden gingen die Preise bis 2013 zurück. Heute ist die fundamentale Situation, auch in Ländern wie Irland und Spanien, nicht mit den Rahmenbedingungen vor und während der Finanzkrise vergleichbar. Ein erneuter künftiger Einbruch wie nach der Finanzmarktkrise ist sehr unwahrscheinlich.
  • Die Preisdynamik in den Euroländern unterscheidet sich deutlich: In den letzten 5 Jahren haben die Wohnimmobilienpreise in Irland am stärksten zugelegt. Auch Luxemburg, die Niederlande und Deutschland verzeichneten beachtliche Preissteigerungen. Belgien, Frankreich und Finnland haben sich dagegen unterdurchschnittlich entwickelt.
  • Bevölkerungsentwicklung: In den letzten 10 Jahren, aber auch in der Prognose zeigen Luxemburg und Irland, aber auch die Niederlande einen rasanten Einwohnerzuwachs.
  • In Deutschland könnte bereits in 5 bis 10 Jahren der Höhepunkt der Einwohnerzahl erreicht werden, trotzdem bleibt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund der bestehenden immensen Angebotslücke hoch.

Fazit

Unter Performance und Risiko-Gesichtspunkten sind Wohnimmobilien alles andere als langweilig, sondern können ein Portfolio aufgrund ihrer stabilen Erträge und stetigen Wertzuwächse sehr gut ergänzen. Dabei bietet die Beimischung von Wohn-Investments in anderen Euroländern nicht nur Diversifikationseffekte sondern auch höhere Returns. Die Rahmenbedingungen sollten auch in den kommenden Jahren günstig bleiben. Besonders in den kleineren Ländern wie Irland, Luxemburg und die Niederlande bleibt die Dynamik überdurchschnittlich hoch. Stimmen Standort und Gebäudequalität können auch Wohnungsbestände in Frankreich, Belgien und Spanien interessante Perspektiven bieten. Aber auch in Deutschland bleiben Wohn-Investments sehr attraktiv. Wenn Region, Lage, Preis und Qualität stimmen, werden Wohnungen jederzeit einen Abnehmer (Käufer bzw. Mieter) finden und somit solide Erträge bei guter Wertentwicklung generieren.