Real I.S. Research News 02 I 2021

März 2021

Madrid – Ciudad en constante cambio

Städteanalyse: Wo entstehen neue Potentiale durch Stadt- und Infrastrukturentwicklung?

Madrid gehört mit 3,27 Mio. Einwohnern bzw. rd. sieben Mio. Einwohnern in der Metropolregion zu den größten Metropolen Europas. Mit Blick auf die Marktkennziffern befindet sich Madrid im Vergleich zu anderen europäischen Großstädten allerdings im Mittelfeld (siehe Übersicht unten). Als Kultur- und Bildungsstadt ist Madrid heute ein beliebtes Ziel für Reisende, wobei sich der Ausbau der Infrastruktur dank der Besucherzahlen stark beschleunigt hat. So gewann Madrid 2017 beispielsweise den europäischen Innovationspreis „Thinking Cities“, eine Auszeichnung für neuartige Maßnahmen zur Verbesserungen der urbanen Mobilität. Madrid beherbergt Spaniens größten Verkehrs- und Eisenbahnknotenpunkt. Das über 320 km lange und elf U-Bahnlinien umfassende Netz der Metro ist eines der größten der Welt. Trotz des sehr hohen Verkehrsaufkommens wird auf diese Weise ein schnelles Vorankommen in der Stadt gewährleistet. Mit dem internationalen Flughafen Madrid-Barajas verfügt Madrid zudem über den viertgrößten Flughafen Europas.


Madrids Wandel zur modernen Metropole: Interessante Neubauprojekte erhöhen die Attraktivität des Madrider Büromarktes

Einst eine maurische Siedlung im Zentrum der iberischen Halbinsel entwickelte sich Madrid ab dem 16. Jahrhundert zur Hauptstadt Spaniens und zu einem internationalen Finanz- und Handelszentrum. Infolge des massiven Bevölkerungswachstums seit Beginn des 20. Jahrhunderts stieg die Nachfrage nach Wohnraum in Madrid enorm an, wodurch es mit der Entstehung neuer Siedlungen und Kolonien zu einer zunehmenden Ausdehnung der Stadt in das Umland kam. Einhergehend mit der Entwicklung neuer Baustile und Gebäudetypologien, zu denen Einkaufszentren, Hotels, Büros und Großbanken sowie Telefon- und Kommunikationszentren gehörten, vollzog Madrid den Wandel zur modernen Metropole. Aufgrund eines hohen Büroflächenwachstums in den 2000er Jahren, insbesondere in den peripheren Out-of-Town-Märkten, kam es in Madrid jedoch zu einer enormen Leerstandszunahme von ursprünglich 1,4 % in 2000 auf knapp 12,2 % in 2013. Die schwache Nachfrage und das hohe Angebot infolge der Weltfinanzkrise und der Eurokrise führten zu mehreren Jahren geringer Bautätigkeit und einem Einbruch der Büromieten. In den letzten Jahren war aber eine Verbesserung der Stimmung auf dem Madrider Büromarkt zu beobachten, im Zuge dessen wieder eine höhere Bautätigkeit und eine Erholung der Mieten einsetzte. In 2017 sank die Leerstandsrate wieder in den einstelligen Bereich, die Spitzenmiete liegt seit 2019 wieder oberhalb der 400 Euro/m²-Marke. In der Rangliste der wichtigsten Finanzzentren (GFCI) belegt Madrid heute europaweit den 10. Platz (Stand: 2020). Dank der langfristigen Perspektive der Stadtentwicklung sollte sich dieser positive Trend auch in Zukunft fortsetzten. Neue Büroentwicklungen, überwiegend in Verbindung mit Wohn- und Gewerbearealen, sind insbesondere in Nuevo Norte und Méndez Álvaro geplant (siehe Übersichtskarte unten). Zur Erschließung dieser Büromärkte befinden sich auch interessante Infrastrukturprojekte in der Umsetzung, die die Attraktivität Madrids langfristig steigern werden. Die derzeit interessantesten Potentialräume Nuevo Norte, Méndez Álvaro und das Wohnbauprojekt Mahou-Calderón (in nachfolgender Karte orange markiert) werden im folgenden Abschnitt näher erläutert.


TOP 3 POTENTIALRÄUME:

Nuevo Norte

Im Norden Madrids wird auf 2,4 km2 in den nächsten 25 Jahren eines der größten Bauprojekte Europas realisiert. In dem 7,3 Mrd. Euro teuren Wirtschafts- und Finanzzentrum sind neben 1,5 Mio. m2 Bürofläche auch rd. 10.000 neue Wohnungen, eine Einkaufsmeile sowie Kultur- und Freizeitangebote geplant. Ein wichtiger Akzent liegt dabei auf modernen Lösungen für Mobilität, Energieeffizienz und Nachhaltig-keit - Autos spielen in dem Konzept nur noch eine Neben-rolle. Dafür soll der in die Jahre gekommene Bahnhof Chamartín für rd. 1 Mrd. Euro modernisiert und die Gleise unter die Erde verlegt werden, um Platz für eine "grüne Achse" und einen zwölf Hektar großen "Zentralpark" zu schaffen. Eine neue U-Bahn- und eine Expressbuslinie werden kurze Wege für die Wohn- und Arbeitsbevölkerung bieten.

Méndez Álvaro

Das Viertel Méndez Álvaro im Osten des Stadtbezirks Arganzuela entwickelt dank seiner günstigen Lage und der sehr guten Anbindung via S-Bahn, U-Bahn und Bus eine zunehmende Attraktivität für Unternehmen. Neben Repsol haben sich bereits Firmen wie Amazon, Adif, Mahou, CLH oder Ericsson angesiedelt. Ein weiteres Großprojekt entsteht derzeit mit dem neuen Wohngebiet Méndez Álvaro zwischen dem Bahnhof Atocha und der M-30. Das 13 ha große, ehemalige Industrieareal unterteilt sich in drei große, offene Blöcke mit Innenhöfen mit rd. 1.900 Wohnungen sowie Hotel- und Einzelhandelsflächen. Zudem werden bis voraussichtlich 2022 im 300 Mio. Euro teuren Méndez Álvaro Campus und Méndez Álvaro II, einem der größten Büroprojekte der letzten zehn Jahre, rd. 80.000 m2 Bürofläche realisiert.

Mahou-Calderón

Das neue Wohngebiet Mahou-Calderón im Westen des Stadtbezirks Arganzuela umfasst die ehemaligen Areale der Mahou-Fabrik und des Vicente Calderón Stadions. Auf einer Fläche von über 13 ha sollen in den kommenden Jahren mehr als 1.300 Wohnungen sowie Versorgungs- und Dienstleistungsflächen mit umliegenden Grünflächen entstehen. Das Entwicklungsgebiet in gehobener Lage am Ufer des Manzanares ist damit eines der letzten großen Wohngebiete innerhalb der M-30. Der Standort ist primär durch Buslinien vernetzt. Der nächstgelegene Bahnhof Pirámides verfügt über S-Bahn-, U-Bahn- und Busanschluss und liegt fußläufig ca. 7 Minuten östlich des Areals. Das Madrider Zentrum ist von hier aus in ca. 10 Minuten erreichbar.

Region Madrid baut öffentlichen Nahverkehr aus, der Norden bekommt ein neues Gesicht

Neben den genannten drei Teilmärkten bestehen mit der Erweiterung des öffentlichen Personennahverkehrs weitere interessante Planungen. Denn die Region Madrid steht vor dem größten Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs seit 15 Jahren. Insgesamt 42 Kilometer neue Schienenwege sind in einem Zeitraum von acht Jahren geplant. Hinzu kommen 67 neue Züge für die Metro Madrid und ein innovatives Elektro-Schnellbussystem. Zudem sollen Park-and-Ride-Plätze (P&R) modernisiert und neue geschaffen werden, um die Anbindung an den Nahverkehr zu verbessern. Größtes Einzelprojekt ist der Ausbau der bisher nur am südwestlichen Stadtrand verkehrenden Metrolinie 11 von der Plaza Elíptica bis Valdebebas Norte sowie von Cuatro Vientos nach La Fortuna in vier Etappen. Sie soll um 33 Kilometer erweitert und halbkreisförmig durch die Stadt bis in den Nordosten geführt werden, um wichtige Verkehrsknotenpunkte wie den Bahnhof Atocha oder den Flughafen Barajas zu verbinden (siehe Übersichtskarte, Seite 2). Für die Infrastrukturmaßnahmen ist ein Investitionsvolumen von insgesamt rd. 2,92 Mrd. Euro vorgesehen. Von der Linienerweiterung wird auch das Entwicklungsgebiet Valdebebas im Madrider Norden profitieren. Mit der Genehmigung des ersten Teilabschnittes „La Solana de Valdebebas“ durch den Stadtrat im September 2020 ist nun endgültig der Startschuss für das Großprojekt gefallen. Insgesamt sollen rd. 12.500 Wohnungen und Häuser für rd. 40.000 Einwohner entstehen. Einzelhandelsflächen, Büros, Hotels und öffentliche Einrichtungen ergänzen das Konzept. Zudem ist mit dem neuen Zentral Park Valdebebas auf einer Fläche von 900.000 m2 eine der grünen Lungen der Stadt geplant. Infrastrukturell wird das Entwicklungsgebiet zukünftig durch den neuen Schienenstrang der Metrolinie 11 über die Stationen Mar de Cristal, Ciudad de la Justicia (Neubau), Flughafen T-4 bis zur geplanten Station Valdebebas Norte angebunden sein.

Fazit: Stadt im ständigen Wandel – Stadtentwicklung zur Verbesserung der Lebensqualität und Erreichbarkeit

Bereits heute gehört Madrid mit einem Büroflächenbestand von 8,5 Mio. m² zu den bedeutendsten 20 Büromärkten im Euroraum. Als internationales Finanz- und Handelszentrum hat ein großer Teil der spanischen Banken und Versicherungskonzerne sowie die spanische Börse ihren Sitz in Madrid. Ebenso sind zahlreiche ausländische Konzerne mit Niederlassungen in Madrid vertreten (u. a. Siemens, Bosch, Microsoft, Hewlett-Packard, IBM, Porsche, L’Oréal). Der geplante Ausbau der öffentlichen Infrastruktur und die Neuanlage weitläufiger Parks und Grünflächen sollten die Attraktivität Madrids als Wohn- und Arbeitsort zukünftig noch weiter erhöhen.

Zudem wird insbesondere das neue Finanz- und Geschäftszentrum Nuevo Norte zu einer deutlichen Aufwertung des Madrider Büromarktes beitragen. Aber auch die anderen genannten Teilmarktentwicklungen wie Méndez Álvaro und Mahou-Calderón bieten großes Potential. Damit bleibt Madrid eine „ciudad en constante cambio“, eine Stadt im ständigen Wandel im positivsten Sinne.