Real I.S. Research News 03 I 2021

April 2021

Mieten in Hochinflationsphasen – Was wäre wenn?

Die Analyse historischer Daten zeigt einen Anstieg der realen Mieten in Hochinflationsphasen

Die Inflation ist zurück in Deutschland: Die jährliche Veränderungsrate des Verbraucherpreisindex stieg im März auf 1,7%. Im Dezember 2020 lag die Preisentwicklung noch bei -0,3% ggü. dem Vorjahr. Bislang sind Sondereffekte der größte Preistreiber. Die Mehrwertsteuer wurde nach der vorübergehenden Senkung in 2020 zum Januar 2021 wieder auf das ursprüngliche Niveau von 19% angehoben. Zudem erhöht die neu eingeführte CO2-Abgabe die Preise für Heizöl und Treibstoff. Im Jahresverlauf 2021 könnte die Inflationsrate, Prognosen von BayernLB Research zufolge, auf über 3% ansteigen, bevor sich diese aber in 2022 wieder bei gut 2% einpendeln dürfte. Auch der Marktkonsens als Durchschnitt der Prognosen einer Vielzahl von Volkswirten aus Banken und Wirtschaftsforschungsinstituten erwartet für Deutschland in 2021 und 2022 Inflationsraten von „nur“ 2,1% und 1,6%. Möglicherweise ist damit die aktuelle Inflationsdebatte nur ein Sturm im Wasserglas. Was aber wären die Auswirkungen auf die Immobilienmärkte, und hier vor allem die Auswirkungen auf die Mieten, wenn die Inflationsraten stärker und dauerhafter als bislang angenommen ansteigen würden?

Preistreiber Nachholeffekte

Ein dynamischerer Preisanstieg könnte sich durch folgende Faktoren ergeben:

  1. Inländischer Preisdruck: Gastronomie, Handel, Hotels und Reisebüros, die Unternehmen und Branchen, die besonders unter den Einschränkungen der Covid-19-Pandemie gelitten haben, könnten Zug um Zug mit der Normalisierung der Wirtschaft und des Privatlebens versuchen, über höhere Preise einen Teil der Umsatzeinbußen aus der Vergangenheit wieder aufzuholen. Diese Entwicklung könnte insbesondere dann eintreten, wenn das Wirtschaftswachstum, wie von den meisten Marktteilnehmern erwartet, in diesem und im nächsten Jahr sehr dynamisch ausfallen würde. Für Deutschland wird laut Marktkonsens ein reales BIP-Wachstum von 3,3% für dieses und 4,1% für nächstes Jahr prognostiziert.
  2. Preisdruck aus dem Ausland: Höhere Inflationsraten im Ausland wie z.B. in den USA und Osteuropa könnten über Warenimporte den Preisdruck auch im Inland erhöhen. Vergleichbare Auswirkungen hätte ein Anstieg der Rohstoffpreise, der zumindest für einige Metalle wie z.B. Kupfer aktuell schon sichtbar ist. Genauso könnte auch ein höherer Preisdruck aus dem Ausland durch den Brexit entstehen, da sich hier für Warenlogistiker höhere Kosten bei der Zollanmeldung und ein höherer Zeitaufwand für die Warenabfertigung ergeben. Diese Kostensteigerungen könnten Unternehmen an die Verbraucher weitergeben.

Auswirkungen auf die Immobilienmärkte

Die Auswirkungen hoher Inflationsraten auf die Immobilienmärkte sind mannigfaltig. Ein wichtiger Transmissionsmechanismus würde über den Einfluss der Inflation auf das Zinsniveau stattfinden. Die Europäische Zentralbank (EZB) ist dem Ziel der mittelfristigen Preisstabilität verpflichtet. Ein dauerhafter und deutlicher Anstieg der Inflationsrate in Deutschland und im Euroraum über die 2%-Marke hinaus würde die EZB zu einer Straffung ihrer Geldpolitik drängen. Höhere Leitzinsen bzw. die Markterwartung hierfür würden parallel auch einen Anstieg der Kapitalmarktzinsen verursachen. Die Folge wären höhere Finanzierungskosten bei der Immobilienentwicklung sowie beim Immobilienerwerb und damit sowohl ein geringeres Angebot an Neuentwicklungsprojekten als auch eine geringere Nachfrage nach Immobilien im Investmentmarkt. Zudem würde durch höhere Zinsen die Risikoprämie, also der Renditeaufschlag einer Immobilie relativ zu einer langfristigen Staatsanleihe, sinken. Dies würde eine Investition in Staatsanleihen relativ zu einer Investition in Immobilien attraktiver machen und damit wiederum die Nachfrage nach Immobilien im Investmentmarkt reduzieren.

Bislang erwartet die EZB aber keinen dauerhaften Preisanstieg über die 2%-Marke hinaus. Eine Anhebung des Leitzinses ist in diesem und im nächsten Jahr folglich aus heutiger Sicht unwahrscheinlich. Zudem hält die EZB über ihre Kaufprogramme von Staatsanleihen der Euroländer das Kapitalmarktzinsniveau niedrig. Die Benchmark-Rendite für 10-jährige Bundesanleihen ist beispielsweise seit Jahresende „nur“ um knapp 40 Basispunkte auf aktuell
-0,2% angestiegen. In den USA lag - zum Vergleich - der Anstieg der Renditen für 10-jährige Treasuries im gleichen Zeitraum bei rund 70 Basispunkten. Damit bleiben in Deutschland und im Euroraum die Finanzierungskosten für Immobilien weiterhin niedrig und die Risikoprämie weiterhin hoch. Dies sind wichtige Voraussetzungen für eine Fortsetzung des Immobilienbooms in Deutschland.

Wie aber wirken sich dauerhaft hohe Inflationsraten auf die Mietentwicklung aus? Hier ist eine Analyse der Zusammenhänge vielschichtiger. Ergibt sich der Preisanstieg aus der guten Konjunkturlage, wie für dieses und das kommende Jahr zu erwarten ist, geht damit in der Regel auch ein Beschäftigungsaufbau und damit auch ein hoher Flächenbedarf der Unternehmen einher. Dies dürfte sich dann auch positiv auf die Angebotsmieten im Vermietungsmarkt auswirken. 


Abbildung 1 verdeutlicht den Zusammenhang zwischen Wirtschaftswachstum und Inflationsentwicklung. Die Abbildung zeigt die Entwicklung des realen BIP-Wachstums und die Preissteigerungsrate für Deutschland. Danach gab es in den letzten 50 Jahren vier Phasen, bei denen die Inflationsrate dauerhaft über der 2%-Marke lag. Die beiden Hochinflationsphasen zu Beginn der 70er und 80er Jahre waren wesentlich von den beiden Ölkrisen geprägt und damit durch Sonderfaktoren aus dem Ausland induziert. Die Hochinflationsphase zu Beginn der 90er Jahre war das Ergebnis des Wirtschaftsbooms infolge der Wiedervereinigung und die letzte Hochinflationsphase 2007/08 wurde durch den Wirtschaftsboom vor der Finanzmarktkrise ausgelöst. Für die Analyse der Mietentwicklung sind damit vor allem die letzten beiden Hochinflationsphasen interessant. Abbildung 2 zeigt die Entwicklung der Büro- und Wohnungsmieten für die deutschen A-Städte im (ungewichteten) Durchschnitt (ohne Berlin, da es für diese Stadt infolge der Wiedervereinigung zu Datenverzerrungen gekommen ist) für den Zeitraum 1990 bis 2020.  

Danach kam es in beiden Hochinflationsphasen zu einem beschleunigten Anstieg der Angebotsmieten, wobei dieser für die Nutzungsart Wohnen in der Hochinflationsphase 2007/08 vergleichsweise moderater ausfiel.

Interessant ist in einem nächsten Schritt, wie sich die Mieten entwickelt haben, wenn diese um den Inflationsanstieg bereinigt werden. Diese reale Mietentwicklung für die Nutzungsarten Wohnen und Büro zeigt Abbildung 3. 

Die realen Wohnungsmieten sind in der Hochinflationsphase 1991/92 aggregiert um ca. 11% angestiegen und haben sich in der zweiten Hochinflationsphase 2007/08 seitwärts entwickelt (hier setzte das starke reale Mietwachstum überraschenderweise erst mit Beginn der Finanzmarktkrise ab dem Jahr 2009 ein). Die realen Büromieten stiegen in der ersten Hochinflationsphase um rund 4% und um rund 6% in der zweiten Hochinflationsphase. Für das Ausmaß der realen Mietanstiege in der jeweiligen Hochinflationsphase ist dabei die Stärke des Nachfrageschubs (reales BIP-Wachstum), sowie das Neuflächenwachstum und die Flächenverfügbarkeit (Bestandsleerstand) entscheidend. Grundsätzlich lässt sich jedoch als Ergebnis feststellen, dass in Hochinflationsphasen, die durch eine dynamische Konjunkturentwicklung ausgelöst wurden, die Mieten stärker gestiegen sind als die Inflationsrate und es somit zu einem deutlichen Anstieg der realen Mieten gekommen ist. 

Fazit: Inflation ohne Zinsanstieg als Idealszenario für die Immobilienmärkte

Die Inflation in Deutschland und im Euroraum ist jüngst deutlich angestiegen. Diese Entwicklung wird sich kurzfristig fortsetzen, mittelfristig ist aber wieder mit moderateren Preissteigerungsraten zu rechnen. Sollten die Inflationsraten dauerhaft über der 2%-Marke bleiben und diese Entwicklung vor allem durch eine Erholung der konjunkturellen Nachfrage getrieben werden, dann dürften die nominalen und realen Mieten für Büro- und Wohnimmobilien in dieser Phase deutlich ansteigen. Dies würde insbesondere dann gelten, wenn die EZB weiterhin einen deutlicheren Anstieg der Kapitalmarkzinsen durch ihr Kaufprogramm von Staatsanleihen verhindern würde. Auf den Punkt gebracht bedeutet dies: Inflation ohne Zinsanstieg ist das „Goldilocks-Szenario“ für die Immobilienmärkte. 

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team