Real I.S. Research News 04 I 2021

Mai 2021

London bietet wieder Investitionschancen

Das geringe Angebot und die dynamische Konjunkturerholung führen zu steigenden Mieten

Das Vereinigte Königreich und hier insbesondere Englands Hauptstadt London wurden von der Corona-Pandemie hart getroffen. Das Gesundheitssystem schien zeitweise überlastet, die Regierung unter Premier Boris Johnson wirkte überfordert. Hinzu kamen die Sorgen um den Brexit und die wirtschaftlichen Folgen für die Londoner City und die gesamte Volkswirtschaft. Inzwischen hat sich das Blatt gewendet. England und das Vereinigte Königreich sind Vorreiter bei der Anti-Corona-Impfung und Zug um Zug mit dem Impffortschritt erholt sich die britische Wirtschaft schneller als erwartet. Mittlerweile prognostizieren die Marktteilnehmer ein reales BIP-Wachstum von 5,4% für 2021, Tendenz steigend. Dies stellt einen ordentlichen Nachfrageschub dar, nicht zuletzt auch für Englands Hauptstadt London.

TMT-Sektor treibt Vermietungsaktivität im Londoner Büroimmobilienmarkt

Der Londoner Büroimmobilienmarkt ist durch diese schwierige Zeit nicht ohne Blessuren gekommen. Der Flächenumsatz hat sich zwar im ersten Quartal 2021 erholt, verzeichnete im zweiten Halbjahr des vergangenen Jahres aber ein Allzeittief von knapp 100.000 m2 (¾ unter dem langjährigen Durchschnitt von rund 400.000 m2). Insbesondere die Londoner City zeigte in 2020 eine schwache Performance. Angesichts der Brexit-bedingten Verlagerung von Arbeitsplätzen in der Finanzbranche an andere europäische Standorte und angesichts der Covid-19-Pandemie ist dies keine Überraschung. Bislang hat die City aber deutlich weniger Jobs verloren als von vielen Analysten vorhergesehen. Umfragen von Ernst & Young zeigen seit dem Brexit-Referendum im Jahr 2016 eine Verlagerung von 7.600 Beschäftigten aus dem Finanzdienstleistungssektor (Stand Januar 2021). Manche Schätzungen sind von bis zu 75.000 Jobs ausgegangen. Und dies ist nicht die einzige positive Nachricht vom Londoner Büroimmobilienmarkt: Unternehmen aus dem wachsenden TMT-Sektor wie Google, Netflix, Twitter und TikTok sind die neuen Großmieter und haben jüngst neue Flächen angemietet oder planen dies in naher Zukunft (siehe Abbildung 1).


Dabei plant Google, Berichten der Financial Times zufolge, eine Erweiterung seiner Büroflächen um das im Bau befindliche neue Headquarter im Stadtteil King‘s Cross herum. Dies ist umso erstaunlicher angesichts der Tatsache, dass Google seine Arbeitskräfte pandemiebedingt bis Juli 2021 vollständig mobil oder von zu Hause aus arbeiten lässt. London kann hierbei mit wichtigen Standortfaktoren punkten. Die Mieter aus dem TMT-Sektor schätzen an London das sehr gut ausgebaute Flughafennetz, das internationale Gastronomie- und Hotelangebot, attraktive Unternehmenssteuersätze sowie nicht zuletzt die Geschäfts- und Landessprache Englisch.   

Neuflächenwachstum nahe Null

Aber nicht nur die Nachfrageseite zeigt Erholungstendenzen, auch die Angebotsseite entwickelt sich vorteilhaft für den Vermietungsmarkt. Das Neuflächenwachstum im Londoner Büroimmobilienmarkt ist beinahe zum Erliegen gekommen. Dies gilt insbesondere für die Londoner City. Unter den europäischen Großstädten wie Paris, Amsterdam, Berlin, Madrid usw. weist lediglich Rom ein niedrigeres Neuflächenwachstum in den nächsten drei Jahren auf (siehe Abbildung 2).

Folglich könnten die Leerstandsraten in London in den kommenden Jahren spürbar sinken und die Mieten wieder anziehen. Dies zeigen auch die Prognosen des Immobiliendatendienstleisters PMA. Danach wird in den kommenden Jahren für London im europäischen Vergleich das stärkste Wachstum für die Büromieten vorhergesagt: Ein Plus von 7,1% für den Zeitraum 2021 bis 2023.

Fazit: Londons Vermietungsmarkt mit klar positivem Ausblick

Ein ordentliches Mietwachstum in den kommenden Jahren ist das richtige Signal um internationale Investoren zurück an die Themse zu bringen. Hinzu kommt ein Renditeaufschlag für Core-Büroobjekte von 50 bis 100 Basispunkten gegenüber vergleichbaren Großstädten wie Paris, Berlin oder Amsterdam. Folglich werden sich Londons Taxifahrer in den kommenden Monaten wieder über einige lange vermisste Fahrgäste aus Asien, Nordamerika und Europa freuen dürfen.