Real I.S. Research News 05 I 2021

Mai 2021

Investmentmarkt 2021: Deutschland, London und ESG stehen im Fokus der Anleger

Umfragen zeigen die wichtigsten Zielmärkte und Investitionskriterien der Anleger

Der Investmentmarkt für Immobilien hat durch die Covid-19 Pandemie eine Korrektur erfahren. In der Spitze lag das Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2020 in Europa bei rund 291 Mrd. Euro (annualisierte Daten, siehe Abbildung 1). In den vier Quartalen seit Ausbruch der Pandemie kam es in der Folge zu einem Rückgang um rund 30% (Real I.S. Prognose auf Basis der bereits veröffentlichten Länderdaten für Q1 2021). Verglichen mit der Entwicklung während der Finanzmarktkrise ist die Korrektur aber bislang moderat. Damals wurde vom Hoch im dritten Quartal 2007 bis zum Tief zwei Jahre später ein Rückgang um 75% verzeichnet.


Unterscheidet man die Entwicklung im Investmentmarkt nach Ländern, so zeigt sich ein deutlicherer Rückgang in den Märkten Irland, Spanien und Frankreich, moderatere Korrekturen in den Niederlanden, UK, Deutschland und Schweden (siehe Abbildung 2). Die größeren negativen Veränderungen in Spanien und Frankreich lassen sich mit dem Konjunktureinbruch in diesen Ländern erklären: Das reale BIP-Wachstum ist im vergangenen Jahr in Spanien um 10,8% und in Frankreich um 8,2% gesunken. Für diese Länder wird aber in diesem Jahr eine deutliche Erholung prognostiziert (5,5% bzw. 5,3% laut Consensus Economics vom April 2021). Überraschender ist die Investmentmarktkorrektur in Irland, das als einziges Land in Europa im Corona-Jahr 2020 ein BIP-Wachstumsplus von 3,4% erzielen konnte. Irland profitierte von brexit-bedingten Güterkäufen des Vereinigten Königreichs. Auch für dieses Jahr wird seitens der Marktteilnehmer ein dynamisches BIP-Wachstum erwartet (3,6%) und damit ist eine Erholung der Nachfrage im Investmentmarkt, ähnlich wie für Spanien und Frankreich, wahrscheinlich.

Logistik mit Umsatzplus, Hotel zeigt Nachfrageeinbruch

Analysiert man die Investmentumsätze nach Nutzungsarten zeigt sich das erwartete Bild. Der Logistiksektor profitiert vom E-Commerce und folglich ist der Appetit der Investoren nach dieser Nutzungsart trotz der Pandemie gestiegen. Für die letzten vier Quartale steht ein Plus von 4% im Vergleich zur Vorperiode zu Buche. Der Sektor Büro verzeichnete hingegen einen Rückgang von 42% (siehe Abbildung 3).


Dies ist der Unsicherheit über den zukünftigen Flächenbedarf der Unternehmen angesichts des Homeoffice-Trends geschuldet. Neuere Studien zeigen aber auch klar die Nachteile der Arbeit von zu Hause auf: Kommunikation und Kreativität sinken, mittelfristig wird die Arbeitsproduktivität darunter leiden. Dem stehen, aus Gesamtkostensicht, nur moderate Kostensenkungen für die Unternehmen entgegen. Zu diesem Ergebnis kommt beispielsweise eine Studie der TU Darmstadt (Homeoffice im Interessenkonflikt). Folglich ist ein Gegentrend zurück zum klassischen Büroarbeitsplatz mit zunehmenden Impffortschritt wahrscheinlich. Gute Nachrichten gibt es beispielsweise schon vom Flächenumsatz in den deutschen Großstädten (A-Städte). Hier lag die Büroflächennachfrage im ersten Quartal 2021 nur ein Prozent unter dem Umsatzvolumen vom ersten Quartal 2020. Problematischer ist der Ausblick für die Nutzungsart Hotel. Auch hier dürften die Impffortschritte für eine Erholung sorgen, doch es wird wohl noch eine gute Weile dauern, bis die Auslastung wieder die Vor-Corona-Niveaus erreichen wird. Bis dahin ist eine Konsolidierung unter den Hotelbetreibern wahrscheinlich.

Risikoappetit ist gesunken

Wie aber hat sich der Risikoappetit der Investoren bei der Objektauswahl während der Covid-19 Pandemie verändert? Auswertungen des Maklerhauses JLL für den Investmentmarkt in Deutschland zeigen einen moderaten Anstieg des Anteils von Core und Core Plus Investments (Objekte in guten Lagen mit geringen Investitionserfordernissen/Instandhaltungsrückstau und Mietern mit guter Bonität und längerfristigen Mietvertragsrestlaufzeiten) seit Ausbruch der Pandemie auf rund 70% zu Lasten des Anteils von Value-Add Objekten.

Gerade im Investmentmarkt für Büroimmobilien ist die oben dargestellte Entwicklung des Risikoappetits der Anleger deutlich sichtbar. Wurden vor Ausbruch der Pandemie kurze Mietvertragslaufzeiten bevorzugt, um vom Wachstum der Marktmieten möglichst zeitnah profitieren zu können, so stehen jetzt längere Mietvertragslaufzeiten und idealerweise Mieter mit sehr guter Bonität im Fokus der Anleger. Auch bei den Lagen werden die guten und sehr guten Innenstadtlagen inzwischen noch mehr nachgefragt. Folglich kam es auch während der Pandemie zu weiter steigenden Kaufpreisen für Core Objekte in den deutschen A-Städten.

Ausblick für 2021: Deutschland, London und ESG

Für die kommenden Quartale ist Zug um Zug mit der Konjunkturerholung ein Wiederanstieg des Transaktionsvolumens im Investmentmarkt zu erwarten. Einer Umfrage des Maklerhauses CBRE (EMEA Investor Intentions Survey 2021) zufolge planen 60% der befragten Investoren ihre Aktivitäten im europäischen Investmentmarkt in diesem Jahr zu erhöhen (Umfrage unter 400 Investoren mit Firmensitz in Europa). Deutschland, die Niederlande, Frankreich, Schweden und das Vereinigte Königreich sind laut Umfrage die bevorzugten Zielmärkte. Auf Städteebene steht London in 2021 an der Spitze der Einkaufsliste, vor Berlin, Frankfurt am Main, Paris und Amsterdam. Neu in den Fokus der Investoren ist das Thema ESG (E = Environment, S = Social,        G = Governance) gerückt. Zwei Drittel der befragten Investoren haben bereits ESG-Kriterien in ihren Ankaufsprozess implementiert. Dies könnte die Nachfrage im Investmentmarkt zu Gunsten energieeffizienter und zertifizierter Core und Core Plus Objekte zu Lasten von Value-Add Objekten erhöhen und damit die Preisdifferenzierung der beiden Segmente weiter vorantreiben.   

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team