Real I.S. Research News 06 I 2021

Mai 2021

Risikokennzahlen 2020: Nur in wenigen Marktsegmenten sind die Risiken gestiegen

Wie hat sich das Immobilienmarktpreisrisiko in 2020 verändert?

In den ersten Monaten eines Jahres werden von Datenanbietern sukzessive Immobilienmarktdaten zum Vorjahr aufbereitet und veröffentlicht. Damit können nun Veränderungen des Immobilienmarktrisikos analysiert werden.

Wie können Veränderungen des Immobilienmarktrisikos quantitativ gemessen werden?

Die Messung des Immobilienmarktpreisrisikos bei institutionellen Fonds erfolgt auf Basis von historischen Zeitreihen. Hierzu bietet der Dienstleister MSCI Daten-Zeitreihen von Immobilienbeständen institutioneller Investoren nach Ländern und Nutzungsarten an. Damit können die verschiedenen Immobiliensegmente (Büro, Handel, Logistik, Hotel und Wohnen) in zahlreichen Ländern hinsichtlich dem durchschnittlichen historischen Gesamtanlageerfolg (Total Return) oder der Wertänderungsrendite ausgewertet werden. Auch für die Risikomessung werden diese Zeitreihen herangezogen. Das hierzu verwendete Verfahren – das so genannte Property Return Modell – bewertet die Marktrisiken von Immobilien quantitativ, ist anerkannt und wird branchenweit eingesetzt. Zur Steuerung der Immobilienrisiken werden verschiedene Kennzahlen eingesetzt. Geläufig ist unter anderen das 1 %-Quantil der Wertänderungsrendite. Diese Kennzahl sagt – lapidar formuliert – wie groß die 1 % der stärksten Wertrückgänge innerhalb der Zeitreihe sind. Die Zeitreihen umfassen 20 Jahre. Es werden also die Extremereignisse betrachtet.

Wo müssen die Immobilienrisiken neu justiert werden?

Inwieweit sich die Immobilienrisiken durch das Jahr 2020 verändert haben, kann ermittelt werden, indem das 1 %-Quantil einer 20-jährigen Zeitreihe der Wertänderungsrendite von 2000 bis 2019 mit derjenigen von 2001 bis 2020 verglichen wird. Die Zeitreihe von 2001 bis 2020 enthält die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Immobilienwerte bis zum Jahresende 2020.

Betrachtet werden die MSCI-Zeitreihen der größeren europäischen Länder und für Europa insgesamt für die sechs Segmente (Büro, Handel, Logistik, Hotel, Wohnen und alle Nutzungsarten aggregiert), somit insgesamt 36 Marktsegmente. Von diesen 36 Marktsegmenten haben sich durch das Jahr 2020 (mit der Corona-Pandemie) bei elf Marktsegmenten die Risiken (1 %-Quantil) erhöht (siehe Abbildung 1). Die höchste Risikozunahme verzeichneten Handelsimmobilien in den Niederlanden: Der höchste Wertrückgang in der Zeitreihe bis 2019 war im Jahr 2013 und betrug 4,2 % (entspricht einem 1 %-Quantil der 20-järigen Zeitreihe von -4,1 %). Im Jahr 2020 sind die Werte um 8,7 % zurückgegangen (entspricht einem 1 %-Quantil der 20-järigen Zeitreihe von -7,8 %). Die Differenz der beiden Quantilswerte betrug also 3,7 % (siehe Abbildung 1).


Das 1 %-Quantil hat sich aufgrund der Wertveränderungen in 2020 nur bei Einzelhandels-immobilien und Hotels erhöht. Die Risiken für Büroimmobilien, Wohnimmobilien und Logistikimmobilien haben sich dagegen nicht erhöht. Eine Ausnahme bilden Wohnimmobilien in Großbritannien (siehe Abbildung 1, Balken dunkelblau). Hier hat sich das 1 %-Quantil um
0,5 % erhöht. Obwohl der höchste jährliche Wertrückgang von Wohnimmobilien in Großbritannien in 2009 war und 15,3 % betrug und der Wertrückgang in 2020 bei nur 1,7 % lag, erhöht sich die Risikokennzahl 1 %-Quantil durch den moderaten Wertrückgang in 2020 von -12,4 % auf -12,7 %, also um 0,5 %. Ein (moderater) Rückgang der Wohnimmobilienpreise in Großbritannien im letzten Jahr kommt nicht überraschend, da neben der Corona-Krise auch der Brexit die gesamtwirtschaftliche Situation belastete, die britische Wirtschaft schrumpfte um 9,8 %.

Warum haben sich die Immobilienrisiken in 2020 vergleichsweise wenig erhöht?

Bei 25 von insgesamt 36 untersuchten Marktsegmenten ist keine Veränderung des 1 %-Quantils eingetreten, sprich die stärksten Wertrückgänge der Immobilien waren nicht im „Corona-Jahr 2020“, sondern vorher. In den meisten Fällen waren in der Finanzmarktkrise im Jahr 2009 die Wertrückgänge höher als im „pandemiebelasteten“ Jahr 2020.

Zusammenfassung

  • Immobilienmarktrisiken können auf Basis historischer Zeitreihen von realen Immobilienbeständen ermittelt werden. Eine gebräuchliche und geeignete Kennzahl ist das 1 %-Quantil der Wertänderungsrendite.

  • Steigende Risiken in 2020 sind praktisch nur bei Hotel- und Einzelhandelsimmobilien aufgetreten.

  • In 25 von 36 Marktsegmenten wurden keine Risikoerhöhungen im Jahr 2020 festgestellt. Die Einschätzung der Marktrisiken braucht dort aktuell nicht neu justiert werden.

Fazit

Auch im letzten Jahr mit den starken wirtschaftlichen Belastungen der Corona-Pandemie waren Immobilien der meisten Marktsegmente interessante und überwiegend stabile Investitionen. Erhöhte Risiken sind fast ausschließlich bei Hotel- und Handelsimmobilien aufgetreten. Mit dem Fortschritt der Impfkampagnen und der wirtschaftlichen Erholung sollte sich auch in diesen Segmenten die Aussichten aufhellen.

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team