Real I.S. Research News 08 I 2021

 Juni 2021

Logistikimmobilien der Zukunft

Aktuelle Megatrends stellen zukünftige Logistikgebäude vor neue Herausforderungen

Kostengünstig produzieren, überall konsumieren. Waren und Rohstoffe müssen möglichst schnell über die ganze Welt transportiert werden. Das Rückgrat dieses Systems ist die Logistik. Aber gerade die starke weltweite Vernetzung macht dieses System so anfällig für Störungen, wie wir sie seit Ausbruch der Covid-19-Pandemie im Frühjahr 2020 erleben. Derzeit scheint es, dass bestimmte strukturelle Trends durch die Pandemie beschleunigt werden, andere dagegen in Frage gestellt oder sogar beeinträchtigt werden. Eines hat die Corona-Krise jedoch mit Sicherheit bewirkt: Sie hat die Bedeutung von widerstandsfähigen Lieferketten verdeutlicht.

Solange Materialien und Produkte gelagert, kommissioniert und verteilt werden müssen, werden Logistik- und Lagergebäude zentrale Knotenpunkte in praktisch jeder Lieferkette sein. Trotz fortlaufender Entmaterialisierung der Wirtschaft (z.B. durch Digitalisierung und Miniaturisierung) sowie vieler Techniken zur Effizienzsteigerung der Lagerhaltung, wird sich das weltweite Frachtaufkommen bis 2050 aber erwartungsgemäß verdreifachen – der Bedarf an Logistikimmobilien wird also auch in Zukunft bestehen.

Im Zuge der sich stetig verändernden Markt- und Umweltgegebenheiten werden sich zukünftig jedoch auch die Anforderungen an die Logistikimmobilie selbst verändern. Wie sich Lagergebäude hinsichtlich Design und Spezifikation in Zukunft wandeln könnten, wurde in einer Studie des Immobiliendienstleisters und -beraters JLL untersucht. Hierbei wurden die potentiellen Auswirkungen von vier nachhaltigen Megatrends einbezogen, welche den Wandel in vielen Regionen und Branchen vorantreiben: demografischer Wandel, technologischer Wandel, Urbanisierung und Nachhaltigkeit.

Demografischer Wandel erschwert die Arbeitskräftegewinnung

Demografische Veränderungen haben unterschiedliche Auswirkungen unter anderem auf das Wirtschaftswachstum, das Konsumverhalten und die Arbeitsmärkte. Dabei stellt vor allem die Arbeitskräftebeschaffung eine der größten Herausforderungen für die Logistikbranche dar. Allerdings wird für Europa zwischen 2020 bis 2030 ein Bevölkerungsrückgang um 1,7 % auf 734,7 Mio. Einwohner prognostiziert und Länder wie Deutschland, Polen, Spanien und Italien werden im Jahr 2030 eine geringere Bevölkerungszahl verzeichnen als in 2020. Im selben Zeitraum wird der Alterungsprozess der Bevölkerung in allen europäischen Ländern weiter voranschreiten, wobei das Durchschnittsalter in Europa von 42,5 auf 45,1 Jahre steigen wird.

Die Alterung der Bevölkerung wird erwartungsgemäß dazu führen, dass das Arbeitskräfteangebot in den meisten europäischen Ländern langsamer wachsen wird als die Gesamtbevölkerung und in einigen Ländern wie Deutschland und Polen (beides wichtige Logistikmärkte) sogar schrumpfen wird (siehe Abbildung 1). Während die Arbeitslosenquoten infolge der Covid-19-bedingten Rezessionen kurzfristig gestiegen waren, wird dies vor allem in Ländern mit hoher Beschäftigung und niedriger Arbeitslosenquote längerfristig die Herausforderung erhöhen, Arbeitskräfte im Lager- und Transportbereich anzuwerben.

Im Zuge der zunehmenden Bedeutung von sozialen und Governance-Faktoren (ESG) werden Investoren, Entwickler und Nutzer zur erfolgreichen Gewinnung von qualifizierten Arbeitskräften und deren langfristigen Anbindung an das Unternehmen zukünftig darauf angewiesen sein, Logistikimmobilien hinsichtlich ihrer Gebäudeeigenschaften und Annehmlichkeiten deutlich mehr auf die Bedürfnisse der Mitarbeiter auszurichten (Qualität und Ausstattung des Arbeitsumfeldes). Denn Logistikgebäude werden weiterhin noch einen erheblichen Arbeitsaufwand erfordern und der Mensch wird auf absehbare Zeit den Mittelpunkt der Arbeitsprozesse bilden.

Technologischer Wandel wird zukünftige Gebäudedesigns verändern

Der technologische Fortschritt ist seit langem ein wesentlicher Treiber für die Entwicklung neuer Gebäudetypen in der Logistik. So konnten sich Hochregallager aus der Einführung von automatischen Regalbediengeräten (RGB) heraus entwickeln und gerade durch den stetig wachsenden Online-Handel ist in den letzten Jahren der Bedarf an neuartige Gebäudedesigns (Last Mile Logistik, Urban Logistik) enorm gestiegen.

Für Unternehmen könnte der zunehmende Einsatz von Automatisierung und Robotern zu Produktivitätssteigerungen führen. Zugleich könnte die Kubatur von Lagergebäuden effizienter genutzt werden, was eine Verkleinerung der Grundfläche und damit Flächeneinsparungen ermöglichen würde – die Nachfrage nach tendenziell kleineren, aber dafür höheren Lagerimmobilien würde damit in Zukunft steigen. Vermehrte Automatisierung könnte auch die Abhängigkeit von Arbeitskräften in den Lagergebäuden verringern, um potentielle Störungen im Arbeitsablauf, wie Covid-19-bedingte Distanzierungsmaßnahmen, zu verringern. Zugleich ist davon auszugehen, dass einfache Lagertätigkeiten zunehmend durch automatisierte Systeme ersetzt werden, während höher qualifizierte Arbeitskräfte (Ingenieure, Lagersystemmanager, Datenanalysten u.a.) zur Steuerung und Wartung dieser Systeme umso gefragter sein werden.

Die weitere Verbreitung von Technologien wie Künstlicher Intelligenz, dem Internet der Dinge und Big-Data-Analysen wird erwartungsgemäß zu einer zunehmenden Entwicklung „intelligenter“ Lagerhäuser führen. Als Knotenpunkte für den Informationsfluss in Lieferkettennetzwerken könnten zukünftige Logistikimmobilien somit Teil eines vollständig verbundenen physischen Distributions- und Informationsnetzwerkes sein (siehe Abbildung 2).

Urbanisierung mit neuen Anforderungen an Logistikimmobilien verbunden

Durch den Trend der Urbanisierung nimmt die Zahl und der Anteil der in städtischen Räumen lebenden Menschen weiter zu. So wird der Anteil der urbanen Bevölkerung in Europa zwischen 2018 bis 2030 prognosegemäß von 74,5 % auf 77,5 % weiter ansteigen. Die Zunahme der Stadtbevölkerung ist wiederum ein Treiber für die Nachfrage im Online-Handel, dessen Wachstum durch die Covid-19-bedingten Einschränkungen seit Anfang 2020 nochmals beschleunigt wurde. Auch in Zukunft ist in Europa daher von einer weiteren deutlichen Zunahme des Online-Handel-Anteils auszugehen (siehe Abbildung 3).


Die hohen Paketvolumina infolge des boomenden Online-Handels und die Problematik ihrer Verteilung an die Endkunden in immer kürzerer Zeit (Same-Day-Delivery etc.) haben zu einer steigenden Nachfrage nach urbanen Logistikdienstleistungen und -gebäuden (Last Mile Logistik, Urbane Logistik) geführt. Die mangelnde Flächenverfügbarkeit in städtischen Räumen aufgrund der starken Konkurrenz mit höherwertigen Nutzungen stellt Logistikbetreiber und -nutzer jedoch vor große Herausforderungen, bietet aber auch Chancen für Projektentwickler und Investoren.

So könnte sich in bestimmten europäischen Städten mit geringer Verfügbarkeit von Logistikflächen und hohen Grundstückspreisen zukünftig der Bedarf an innovativen, mehrgeschossigen Gebäudetypen erhöhen, die für einen schnelleren Durchsatz ausgelegt sind. Auch kollaborative Ansätze in Form von Space-Sharing oder On-Demand-Flächen wären denkbare Konzepte zur Intensivierung der Flächennutzung. Aufgrund der meist günstigen Nachfragesituation in Städten, bieten City-Logistikimmobilien dabei ein höheres Mietwachstumspotential als traditionelle Logistikimmobilien auf der grünen Wiese, und bilden damit für Investoren attraktive Anlageprodukte.

Dekarbonisierung als enorme Herausforderung für eine nachhaltige Logistik

Aufgrund der zunehmenden Besorgnis über den Klimawandel und dessen Auswirkungen ist das Thema Nachhaltigkeit sowie die Möglichkeiten zur Reduzierung der CO2-Emissionen verstärkt in das Bewusstsein von Politik, Gesellschaft und Unternehmen gerückt. Infolge der zunehmenden Schaffung politischer Rahmenbedingungen geraten sowohl die Logistikbranche als auch die Immobilienwirtschaft unter Handlungsdruck. Die Klimabilanzstudie der logix Initiative Logistikimmobilien bietet hierbei für die Logistikimmobilienwirtschaft einen umfassenden Überblick über die bestehenden Standards (BREEAM, DGNB u.a.), Methoden und Konzepte zur erfolgreichen Entwicklung und Umsetzung von Nachhaltigkeitskriterien.

Obwohl der Transport mit ca. 87 % den größten Anteil an den Treibhausgasemissionen der Logistik ausmacht, sollte der CO2-Beitrag von Lagergebäuden mit ca. 13 % nicht vernachlässigt werden. Die Dekarbonisierung stellt dabei eine enorme Herausforderung für die Logistikbranche dar und wird voraussichtlich zu großen Veränderungen in der Konstruktion und Spezifikation von Lagergebäuden führen. Erfolgreich realisierte grüne Logistik- und Lagerimmobilien in Europa enthalten typischerweise eine Reihe von Konstruktionsmerkmalen, die voraussichtlich auch in Zukunft von Bedeutung sein werden (siehe Tabelle 1). Dabei kann sich die Einhaltung nachhaltiger Gebäudestandards für Nutzer- und Investoren durchaus lohnen: Laut unabhängigen Analysen sind bei den Betriebskosten kurz- bis mittelfristig Kosteneinsparungen zwischen 8 % und 14 % möglich. Eigentümer gehen von einer Erhöhung der Immobilienwerte von etwa 7 % aus. Eine Amortisierung der „grünen“ Investitionskosten könnte nach etwa sieben Jahren erreicht werden.

Fazit:

Logistik und widerstandsfähige Lieferketten sind für eine funktionierende Weltwirtschaft unabdingbar. Hinsichtlich des erwarteten weiteren Anstiegs des weltweiten Frachtaufkommens, wird der Bedarf an Logistikgebäuden und -dienstleistungen also auch in Zukunft nicht abnehmen. Jedoch befindet sich die Logistikbranche in einem tiefgreifenden Transformationsprozess, der durch Megatrends wie den demografischen Wandel, den technologischen Wandel, Urbanisierung und Nachhaltigkeit maßgeblich beeinflusst wird. Zur Bewältigung der damit verbundenen Herausforderungen, werden große Veränderungen in der Konstruktion und Spezifikation von Logistikgebäuden notwendig sein.

Zukünftig wird der Einsatz von Automatisierung und Robotern im Logistikbereich erwartungsgemäß noch deutlich zunehmen und technologische Entwicklungen werden ein wesentlicher Treiber für die Entstehung neuer „intelligenter“ Gebäudetypen sein. Daneben wird die Nachfrage nach umweltfreundlichen bzw. klimaneutralen Logistikimmobilien (Netto-Null-Kohlenstoff-Gebäude) in den kommenden Jahren ansteigen, da sich große Unternehmen im Zuge zunehmender gesetzlicher Vorgaben und Normen zu Klimaeffizienz, gesellschaftlichem Druck und der Bepreisung von CO2-Emissionen zu Kohlenstoffeinsparungen verpflichten werden. Neben dem Neubau grüner Logistikimmobilien wird dabei insbesondere die Sanierung und Nachrüstung bestehender Gebäude mit CO2-reduzierenden Systemen von zentraler Bedeutung sein. Gerade in städtischen Räumen werden Nutzer, Entwickler und Investoren gefordert sein, die Logistik (flächen)effizienter, nachhaltiger und mit weniger negativen Auswirkungen zu gestalten.

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team