Real I.S. Research News 10 I 2021

August 2021

Mietentwicklung Büro und Handel in ABCD-Städten

Hohe Stabilität der A-Städte im Bürosektor, Einzelhandel in C- und D-Städten stärker unter Druck

Wie entwickelt sich die Nachfrage nach Gewerbeflächen in den deutschen Groß- und Mittelstädten? Angesichts der anhaltenden Covid-19-Pandemie gab es hierzu in den vergangenen Monaten viele Analysen und Studien. Inzwischen ist aber schon mehr als ein „Corona-Jahr“ vergangen und es liegen Daten zur Entwicklung der Mieten in den deutschen Großstädten für das Jahr 2020 vor. Dabei ist besonders interessant, wie sich die Situation in den A-Städten (Berlin, Hamburg, München, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Stuttgart und Köln) im Vergleich zu den anderen Städtekategorien der B-, C- und D-Städte entwickelt hat.

Hohe Stabilität im Bürosektor

Die deutschen A- und B-Städte sind bzgl. der Mietentwicklung für die Nutzungsart Büro gut durch das Corona-Jahr 2020 gekommen. In beiden Städtekategorien sind die Spitzenmieten im (ungewichteten) Durchschnitt leicht ggü. dem Vorjahr angestiegen, die Durchschnittsmieten seitwärts verlaufen. Historisch betrachtet haben damit die A-Städte, die sonst in konjunkturellen Schwächephasen eine höhere Volatilität aufweisen, eine sehr gute Entwicklung gezeigt. Dies lag nicht zuletzt daran, dass die Leerstandsraten weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau geblieben sind (3,4 % in 2020 nach 2,9 % im Vorjahr). Auch die B-Städte zeigten im Jahr 2020 mit einer Rate von 3,5 % (plus 0,4 Punkte ggü. 2019) einen anhaltend niedrigen Leerstand. Für C- und D-Städte sind die Daten mangels ausreichender Datenverfügbarkeit zwar mit größerer Vorsicht zu interpretieren, für beide Städtekategorien wurden aber in 2020 stabile Mieten und Leerstands-raten festgestellt. Hinsichtlich der Leerstandsentwicklung wiesen diese Städtekategorien somit eine noch höhere Stabilität auf als die A- und B-Städte.

Handel leidet unter E-Commerce

Der Handel in 1a-Lagen ist - nicht überraschend - schlechter als der Bürosektor durch das erste Corona-Jahr gekommen. Der Konkurrenzdruck durch den Online-Handel hat sich durch die Pandemie nochmals verstärkt, viele Kunden sind vorerst nicht wieder in die Läden zurückgekehrt. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten sind für alle Städtekategorien in 2020 mit Raten von 2 bis 5 % ggü. dem Vorjahr zurückgegangen, wobei die Durchschnittsmieten für 1a-Lagen in C- und D-Städten tendenziell stärker zurückgegangen sind als in A- und B-Städten.

Langfristige Entwicklung der letzten 30 Jahre

Neben der Entwicklung während der Covid-19-Pandemie gibt aber auch die langfristige Entwicklung der Mieten nach Städtekategorien und Nutzungsarten interessante Aufschlüsse. Die Betrachtung der letzten 30 Jahre zeigt klar, dass sowohl für die Nutzungsart Büro, als auch für Handel in 1a-Lagen, die Mieten in A-Städten deutlich stärker angestiegen sind als in allen anderen Städtekategorien. Auf der anderen Seite ging dies, zumindest für Büroimmobilien, aber auch mit einer höheren Mietvolatilität einher, da in A-Städten die Spitzenmieten in konjunkturellen Schwächephasen deutlicher korrigiert haben. Zudem kann man für die Nutzungsart Büro eine hohe Homogenität der Mietentwicklung unter den Kategorien der B-, C- und D-Städte feststellen. Bei der Nutzungsart Handel gibt es hingegen ein stark ausgeprägtes Performance-Gefälle von A zu D-Städten. Die Abbildungen 1 und 2 zeigen die Entwicklung der Spitzen- und Durchschnittsmieten in Bestlagen für die Nutzungsarten Büro (linke Grafik) und Handel (rechte Grafik) von 1990 bis 2020.

And the winners are …

Und nicht zuletzt lohnt ein Blick auf die Marktentwicklung in den jeweiligen Städten: Das höchste Mietwachstum der letzten 30 Jahre je Städtekategorie für die Nutzungsart Büro verzeichneten die Städte Köln (A-Stadt), Bochum (B-Stadt), Aachen (C-Stadt) und Herne (D-Stadt). Für Handel haben die Städte Berlin (A-Stadt), Hannover/Leipzig (B-Städte), Rostock (C-Stadt) und Konstanz (D-Stadt) am besten abgeschnitten. Die Abbildungen 3 und 4 zeigen die Mietwachstumsperformance für Büro (linke Grafik) und Handel (rechte Grafik).

Ausblick für die kommenden Jahre

Die Leerstandsraten für Büroimmobilien dürften in allen Städtekategorien in 2021 moderat ansteigen. Hierfür ist auch die niedrigere Nachfrage infolge der vermehrten Homeoffice-Tätigkeit verantwortlich. Ein deutlicherer Leerstandsanstieg ist aus folgenden Gründen unwahrscheinlich: Deutschland befindet sich in einem dynamischen Wirtschaftsaufschwung, der auch im nächsten Jahr weiter anhalten dürfte und zu weiter sinkenden Arbeitslosenquoten und einer steigenden Nachfrage von Unternehmen nach qualifizierten Arbeitskräften führen sollte. Zudem haben einige Branchen und Unternehmen wie beispielsweise Google, Amazon, Netflix und TikTok von der Covid-19-Pandemie profitiert und mieten jetzt vermehrt Innenstadtflächen für ihre Mitarbeiter an. Weiterhin ist es durch die Öffnung von Gastronomie und Handel auch wieder zu einem Gegentrend zur Homeoffice-Tätigkeit gekommen. In diesem Szenario ist folglich auch im laufenden und im nächsten Jahr nicht von einer Korrektur der Büromieten in Innenstadtlagen auszugehen.

Anders sieht es für den Handel in Haupteinkaufsstraßen aus. Nicht alle Kunden sind im Zuge der Ladenöffnungen wieder in die Innenstädte zurückgekehrt. Auch wenn die Passantenfrequenz und die Konsumlaune wieder zugenommen haben, ist eine weitere, moderate Korrektur der Handelsmieten in 1a-Lagen in diesem und im nächsten Jahr wahrscheinlich.

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team