Real I.S. Research News 13 I 2021

Dezember 2021

Studenten-Apartments – eine alternative Assetklasse mit Potenzial

Dank steigender Studierendenzahlen und anhaltendem Wohnungsboom hat sich das Segment Studenten-Apartments in den letzten Jahren von einer Nische zu einer attraktiven Assetklasse entwickelt. Mit der Pandemie wurde der Markt für Studenten-Apartments allerdings auf eine Probe gestellt. Investorenumfragen und die getätigten Transaktionen zeigen aber, dass die Assetklasse bei Anlegern auch weiterhin beliebt ist.

Wie lässt sich das Segment Studenten-Apartments im Kosmos des Mikrowohnens einordnen?

Studenten-Apartments sind dem Segment Micro-Living zuzuordnen, welches wiederum Bestandteil des wohnwirtschaftlichen Konzeptes von Mikrowohnen ist (siehe Abbildung 1). Dabei ist Mikrowohnen der Überbegriff für flächenoptimierte, kleinteilige Apartments, die teilmöbliert oder vollausgestattet angeboten werden und entweder temporär („Short-Stay“) oder dauerhaft („Long-Stay“) zu mieten sind. Mikrowohnen befindet sich also an der Schnittstelle zwischen boomendem Wohnungsmarkt und pandemiegeplagter Hotellerie. Daher lassen sich im Markt für Mikrowohnen sowohl wohnwirtschaftliche als auch gewerbliche Konzepte finden.

Der Marktanteil privatwirtschaftlicher Anbieter von Studenten-Apartments liegt bei rd. 30 % - weiterer Zuwachs wird erwartet - während 70 % des Bestandes von öffentlichen Trägern vorgehalten werden. Dabei unterteilt sich das private Angebot nochmal in Betreiberimmobilien und Immobilien, die ohne einen Betreiber bewirtschaftet werden. Zu den größten Betreibern in Deutschland zählen Corestate mit der Marke Youniq, GSA mit Uninest, International Campus mit THE FIZZ, FDS mit SMARTments student sowie Campus Viva mit der gleichnamigen Marke. Laut Savills stellen die genannten Anbieter rund ein Viertel des gesamten Privatangebotes, damit ist der Markt relativ stark fragmentiert. Zum Vergleich: In Großbritannien verfügen die größten Betreiber über mehr als die Hälfte des Gesamtbestandes.

Mehr Studenten als je zuvor – die Nachfrage soll auch weiterhin auf einem hohen Niveau bleiben

Aufgrund steigender Studierendenzahlen hat sich die Assetklasse Studenten-Apartments zu einem attraktiven Segment entwickelt. Im Wintersemester 2020/2021 waren rund 2,94 Mio. Studierende an deutschen Hochschulen eingeschrieben. Damit wurde der Rekordwert von 2019 mit 2,89 Mio. nochmals überschritten. Insgesamt hat sich im historischen Verlauf seit 1980 die Anzahl der Studierenden verdreifacht (siehe Abbildung 2). Die hohe Bildungsqualität sowie die preiswerte Universitätsausbildung in Deutschland, vor allem im Vergleich zu Ländern mit einem höheren Anteil an privaten Hochschulen und einem teureren Campusleben, haben darüber hinaus zu einer höheren Nachfrage von internationalen Studenten geführt, sodass deren Anteil über die Jahre angestiegen ist und 2020 bei 14 % lag.

Auch in Zeiten des digitalen Studiums in der Pandemie ist davon auszugehen, dass Online-Vorlesungen keinen Ersatz für ein Präsenzstudium darstellen. Vielmehr sind Universitätsstädte Zentren von Wissenschaft, Kultur und sozialem Leben und damit weiterhin Anziehungspunkt für Studierende aus dem In- und Ausland. Daher werden Studentenstädte auch zukünftig attraktiv bleiben.

Trotz einer leicht rückläufigen Entwicklung bis zum Prognosehorizont soll die Zahl der Studierenden auch weiterhin auf hohem Niveau bleiben und damit auch die Nachfrage nach Wohnraum in den deutschen Universitätsstädten. Dementsprechend positiv sind die Aussichten für die Assetklasse Studenten-Apartment.

Wo klaffen Angebotslücken oder besteht ein Überangebot?

Wie sieht aber nun das Verhältnis von Nachfrage zu Angebot von Studenten-Apartments, also die Versorgungsquote, in Deutschland aus? Konkret: Wo ist das Angebot schon ausgereizt und wo ergeben sich eventuell noch günstige Rahmenbedingungen für Investitionen?

Versorgungsquoten im privatwirtschaftlichen Segment unterscheiden sich vom öffentlichen Segment bzw. dem Gesamtmarkt (private, gemeinnützige und sonstige Anbieter). Grund dafür ist laut Savills ein eingeschränkter Nachfragekreis von Studierenden aufgrund höherer Mieten - mindestens All-In-Mieten von 450 Euro pro Monat -, sodass überwiegend zahlungskräftigere Studenten in die Zielgruppe fallen.

Stellt man nun diese Nachfragegruppe dem privatwirtschaftlichen Angebot von Studenten Apartments in den Top-30-Städten gegenüber, so ergibt sich laut einer Marktstudie von Savills im Vor-Corona-Jahr eine Versorgungsquote von rund 11 % (inkl. zukünftiger Bestandsveränderung). Konkrete Schwellenwerte für Versorgungsquoten existieren zwar nicht, als Faustregel kann aber eine Quote von unter 10 % als Angebotslücke angenommen werden.  

Die Auswertung der Versorgungsquoten für die Top-30- Hochschulstädte in Deutschland (siehe Abbildung 3) zeigt, dass in rund der Hälfte der Städte ein ausreichendes Angebot bzw. ein Überangebot an privaten Studenten-Apartments vorliegt, während in den restlichen Städten eine Unterversorgung besteht. Bei Letzteren gilt es aber genauer hinzuschauen, da ein niedriges Mietniveau auf dem klassischen Wohnungsmarkt Privatanbietern erschwert, All-In-Mieten von 450 Euro und höher zu realisieren, wie es beispielsweise in Bochum und Bielefeld der Fall ist. In den Hochschulstädten Köln, Düsseldorf, Münster, Bonn und Stuttgart hingegen sind die Wohnungsmärkte angespannter. Hier trifft ein knappes Angebot auf eine höhere Nachfrage, woraus sich ein höheres Nachfragepotential nach Studenten-Apartments ableiten lässt. 

Versorgungsquoten können also ein Indikator für die Investmentfähigkeit eines Standortes sein, wenngleich es zu beachten gilt, dass jeder Analyse unterschiedliche standortspezifische Gegebenheiten zu Grunde liegen und daher die Kenntnis der spezifischen Datenbasis eine entscheidende Grundlage für eine Investitionsentscheidung darstellt. Dementsprechend sollte sich eine Investmententscheidung nicht ausschließlich auf die Analyse von Versorgungsquoten stützen.

Starkes erstes Halbjahr 2021 auf dem Investmentmarkt für Micro-Living nach „Corona-Delle“

Im ersten Halbjahr 2021 wurde mit 738 Mio. Euro im Segment Micro-Living bereits das Transaktionsvolumen des gesamten letzten Jahres erzielt (siehe Abbildung 4). Laut CBRE wird daher bis Jahresende wieder ein Wert von über 1 Mrd. Euro in Aussicht gestellt. Als Treiber sind vor allem internationale Investoren zu nennen, deren Anteil von 10 % im ersten Halbjahr 2020 auf 44 % im Jahr 2021 zunahm. Gründe für die niedrige Investitionstätigkeit waren laut CBRE im Jahr 2020 pandemiebedingte Einschränkungen und der Produktmangel. Auffällig war, dass im letzten Jahr hauptsächlich Immobilien aus dem wohnwirtschaftlichen Segment gehandelt wurden, was zeigt, dass Investoren vor allem bei gewerblichen Konzepten derzeit zurückhaltender sind.

Insgesamt entfiel über die letzten zehn Jahre mehr als die Hälfte des Investmentvolumens aus dem Segment Micro-Living auf Studenten-Apartments. Auch wenn der Renditespread zu Wohnimmobilien gesunken ist, lagen im Jahr 2020 die Spitzenrenditen für Micro-Living mit 3,30 % weiterhin über den Spitzenrenditen des traditionellen Wohnungssektors von 2,65 % (Abbildung 4). Positiv ist anzumerken, dass die Spitzenrenditen seit Beginn der Pandemie stabil blieben.

Rosige Zukunft? Investoren sind weiterhin positiv gestimmt

Das wiederaufflammende Transaktionsgeschehen spiegelt sich auch in der Investorenstimmung wider. Eine Investorenumfrage[1] von Savills mit Adina Apartment Hotels und Union Investment im Oktober 2020 hat gezeigt, dass Investoren trotz Pandemie das wohnwirtschaftliche Konzept einschließlich Studenten-Apartments relativ stabil einschätzten. Deutlich mehr als die Hälfte der Befragten gab an bei Studenten-Apartments und sonstigen Mikrowohnanlagen in den nächsten sechs Monaten unverändert viel investieren zu wollen (siehe Abbildung 5). Bei Studenten-Apartments beabsichtigen rund 20 % mehr zu investieren, während nur rund 15 % mit geringen Investitionen planen. Für das gewerbliche Konzept sieht das Bild besonders bei Serviced Apartments anders aus: zwar wollen rund 31 % der Investoren mehr investieren, aber ebenso viele beabsichtigen weniger Investitionen. Bei Aparthotels gaben lediglich 50 % der Teilnehmer eine Angabe ab, von diesen wollen jedoch 45 % über die nächsten sechs Monate mehr investieren.

[1] 21 von insgesamt rd. 50 Investoren des Mikrowohnens wurden zu ihren Investitionsabsichten über die nächsten sechs Monate befragt.

Fazit: Studenten-Apartments bleiben eine attraktive Assetklasse mit Potenzial

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass die Nachfrage nach Studenten-Apartments aufgrund der weiterhin hohen Anzahl an Studierenden und der bestehenden Angebotsknappheit von Studenten-Apartments in einigen Städten erwartungsgemäß hoch bleiben wird. Dieser Umstand wurde auch bereits von Investoren antizipiert, was sich u. a. in dem hohen Transaktionsvolumen des ersten Halbjahrs 2021 zeigt. Zudem punktet die Assetklasse mit höheren Renditen verglichen mit dem traditionellen Wohnungssektor. Kurzfristig wird für das Segment Micro-Living unter Annahme stabiler Preise ebenfalls eine Stabilisierung der Renditen auf dem derzeitigen Niveau erwartet. 

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team