Real I.S. Research News 07 I 2020

Oktober 2020

Quo vadis Büromarkt?

Die Flächennachfrage hat sich abgeschwächt, die Mieten sind aber weiterhin robust

Die Zukunft der Büroimmobilie ist gerade in aller Munde. Schließlich hat die Corona-Pandemie gezeigt, dass auch das Arbeiten von zu Hause (Home-Office) oder das Arbeiten an anderen Standorten (Remote Working) funktioniert. Blickt man auf die Stimmung der Marktteilnehmer im Immobilienmarkt, so liegt die Büroimmobilie dem Stimmungsindex der Deutschen Hypo zufolge (monatliche Umfrage unter 1.200 Marktteilnehmern) zwischen den resilienteren Nutzungsarten Logistik und Wohnen auf der einen und den krisengebeutelten Nutzungsarten stationärer Handel und Hotel auf der anderen Seite. Der Vermietungsmarkt zeigt für die ersten drei Quartale einen Rückgang des Flächenumsatzes für die sieben deutschen Großstädte (Berlin, Frankfurt am Main, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln und Stuttgart; die sogenannten A-Städte) um 37% ggü. dem gleichen Zeitraum des Vorjahres. Viele Unternehmen warten erst einmal die weitere Entwicklung der Corona-Pandemie und damit die Konjunktur- und Umsatzentwicklung ab, bevor sie eine Entscheidung über die Anmietung einer Fläche treffen. Zudem stellt sich für das jeweilige Unternehmen die Frage, ob zukünftig infolge von Abstandsregeln (social distancing) eher mehr Bürofläche benötigt wird, oder infolge der vermehrten Home-Office/Remote Working-Tätigkeit der Flächenbedarf eher sinkt.

Bislang hat sich die schwächere Nachfrageentwicklung noch nicht auf die Entwicklung der Mieten ausgewirkt: In den Monaten April bis September sind die Spitzenmieten für die deutschen Top-7 Städte insgesamt seitwärts verlaufen. Damit stellt sich die Frage, ob für 2021 eine Korrektur der Mieten zu erwarten ist und wie die Entwicklung in den Folgejahren aussehen könnte?

Historische Mietentwicklung gibt Anhaltspunkte für die Prognose

Die Entwicklung der Mieten hängt von vielen Faktoren ab. Auf der einen Seite werden die Mieten durch die Flächennachfrage beeinflusst, die im Wesentlichen von der Konjunktur- und der Beschäftigungsentwicklung determiniert wird. Weiterhin spielen auch die genannten übergeordneten Trends wie social distancing oder Home-Office eine Rolle für die Flächennachfrage. Auf der anderen Seite steht das Flächenangebot, bestehend aus den bereits leerstehenden Flächen und der Entwicklung neuer Büroflächen. Übersteigt die Nachfrage das Angebot, sinken die Leerstandsraten und die Mieten steigen, bzw. umgekehrt. Für die Entwicklung der letzten 20 Jahre sind in Abbildung 1 Indikatoren für die Nachfrage (Arbeitslosenquote) und das Angebot (Leerstandsrate) sowie die Entwicklung der Spitzen- und Durchschnittsmieten aggregiert für die deutschen Top-7-Städte dargestellt, um die historischen Zusammenhänge zwischen Nachfrage, Angebot und Mieten zu veranschaulichen. Interessant sind dabei insbesondere die Marktphasen 2001 bis 2004 und 2008 bis 2010, da in diesen Zeiträumen die beiden letzten Rezessionsphasen und damit die letzten Korrekturen der Mieten lagen.

Die New Economy-Blase platzt und die Büromieten korrigieren kräftig

Zu Beginn des neuen Jahrtausends rutschte die deutsche Wirtschaft in eine Rezession.  Nachdem in 2001 noch ein positives Wachstum verzeichnet wurde, ging das BIP in 2002 um
-0,2% und in 2003 um -0,7% zurück. Ab 2004 setzte wieder eine Erholung ein. Abbildung 1 zeigt, dass in dieser Marktphase die Arbeitslosenquote in den deutschen Top-7-Städten von 9,7 (2001) auf 11,6% (2004) angestiegen war. Noch dynamischer war der Anstieg der Leerstandsrate. Diese stieg von 3,5 auf 10,7%. Der Grund für den, angesichts der Entwicklung der Arbeitslosenquote, ungewöhnlich hohen Anstieg der Leerstandsrate lag in der dynamischen Neubautätigkeit: Das Neuflächenangebot stieg in den Rezessionsjahren 2002 und 2003, trotz des Nachfragerückgangs, mit durchschnittlichen Raten von 2 bis 3% des Bestandes, und damit so stark wie zuletzt im Wiedervereinigungsboom zu Beginn der 90er Jahre. Im Ergebnis sanken die Spitzenmieten im Zeitraum 2001 bis 2004 um 25%, die Durchschnittsmieten in zentralen Lagen um 19%. 

Die Finanzmarktkrise zeigte nur wenig Einfluss auf die Mieten

Die Finanzmarktkrise führte im Jahr 2009 zu einem BIP-Rückgang von -5,6% und damit einem deutlich stärkeren, negativen Wachstumsimpuls als während der oben beschriebenen New-Economy-Krise. Trotzdem stieg die Arbeitslosenquote in den Top-7-Städten nur von 10 auf 10,3% im Jahresvergleich 2008 zu 2009, und sank bereits wieder ab 2010. Die Leerstandsrate für Büroimmobilien stieg in diesem Zeitraum von 9,5 auf 10,1% und damit deutlich moderater als im Zeitraum 2001 bis 2004. Zwei Gründe waren für diese Entwicklung maßgeblich: Zum einen stabilisierte die Bundesregierung damals über das Kurzarbeitergeld den Arbeitsmarkt. Zum anderen lag das Neuflächenwachstum in den A-Städten in 2009 nur bei rund 1,5%. Im Ergebnis sanken die Spitzenmieten im Zeitraum 2008 bis 2010 um 7%, die Durchschnittsmieten in zentralen Lagen um nur 3%.

Die Corona-Pandemie – same, same, but different

Die Corona-Pandemie ist von der Entwicklung von Nachfrage- und Angebotsindikatoren her eher mit der Finanzmarktkrise als mit der New-Economy-Krise vergleichbar. Nach einem drastischen Wachstumseinbruch in 2020 (der Markt erwartet laut Consensus Economics eine BIP-Korrektur von -5,5% [Stand Oktober]), wird eine Erholung im Jahre 2021 von 4,4% erwartet. Der Aufschwung soll sich den Prognosen der Volkswirte zufolge in 2022 fortsetzen. Im Arbeitsmarkt zeigte sich im Zeitraum März bis September in den deutschen Großstädten ein durchschnittlicher Anstieg der Arbeitslosenquote von ca. 2 Prozentpunkten, für August und September waren in einigen Städten aber bereits wieder sinkende Arbeitslosenquoten zu verzeichnen. Ähnlich wie im Jahr 2009 verhinderte das Kurzarbeitergeld bislang einen stärken Anstieg der Arbeitslosigkeit (zudem hat die Regierung die Möglichkeit für den Bezug von Kurzarbeitergeld bereits bis Ende 2021 verlängert). Hinzu kommt die Aussetzung der Insolvenzantragspflicht bis Ende 2020 für überschuldete Unternehmen. Das Neuflächenwachstum dürfte in 2020 und 2021 bei rund 1,5% des Bestandes liegen. Die Leerstandsraten für Büroimmobilien in den A-Städten sind bislang nur moderat angestiegen. Zieht man Parallelen zu 2009, so sind die Entwicklung des BIP-Wachstums, der Arbeitslosenquote und des Neuflächenwachstums in der aktuellen Krise durchaus vergleichbar mit der damaligen Entwicklung. Danach hätte, analog zu 2009, bereits in diesem Jahr die Mietkorrektur einsetzen müssen. Dass ein Mietrückgang bislang nicht zu verzeichnen war, ist bereits eine positive Nachricht. Dies lässt sich nicht zuletzt auch mit dem niedrigen Ausgangsniveau der Büroleerstandsraten in den deutschen Großstädten zu Beginn der Pandemie erklären (die durchschnittliche Leerstandsrate lag zum Jahresende 2019 bei nur 2,9%). Bislang liegt die Marktmacht angesichts der niedrigen Leerstandsraten noch bei den Vermietern und nicht bei den Mietern.

Ist damit die Krise aus Sicht der Büromärkte bereits überstanden? Um hierzu eine Prognose abgeben zu können, muss sowohl für den weiteren Verlauf der Corona-Pandemie als auch für die Auswirkungen der übergeordneten Trends wie Home-Office/Remote Working und social distancing eine Aussage getroffen werden.

Die Corona-Pandemie geht in Deutschland aktuell in die zweite Welle. Ob es zu großflächigen Lockdowns kommen wird und ob es weitere Wellen in 2021 geben wird, ist zum heutigen Zeitpunkt nur schwer einzuschätzen. In jedem Fall dürfte sich die Büroflächennachfrage in diesem unsicheren Umfeld nur langsam erholen, auch wenn die positive Konjunkturprognose der Volkswirte für 2021 ein optimistisches Bild zeichnet. Eine dynamische Erholung der Flächennachfrage ist damit erst ab 2022 wahrscheinlich. Die Leerstandsraten für Büroimmobilien werden folglich in 2021 voraussichtlich weiter moderat ansteigen. Das Niveau der Leerstandsrate dürfte aber weiterhin deutlich unter dem Niveau der vorangegangenen Krisen bleiben (siehe Abbildung 2).

Auch die Trends zu Home-Office/Remote Working und der zusätzliche Flächenbedarf durch social distancing sind von den Auswirkungen her nur schwer einzuschätzen. Viele Unternehmen haben bereits angekündigt, zukünftig ihren Mitarbeitern mehr Home-Office Tätigkeit zu ermöglichen. Die Mietverträge für Büroimmobilien sind aber in der Regel längerfristig, so dass hier nicht unmittelbar mit großen Flächenverkleinerungen der Bestandsmieter zu rechnen ist. Weiterhin ist hier auch wieder ein Umdenken wahrscheinlich: Auch wenn es technisch für viele Bürobeschäftigte möglich war, die Arbeit während der Krise von zu Hause aus zu erledigen, so sind die langfristigen Auswirkungen einer vollständigen Home-Office Tätigkeit auf Arbeitsproduktivität und Kreativität noch unklar. Wahrscheinlich werden einige Unternehmen, die bislang noch keine Home-Office Regelung hatten, zukünftig die Möglichkeit anbieten, für 1 bis 3 Tage die Woche von zu Hause aus zu arbeiten. Dennoch werden aber auch zu gleichen Teilen weiterhin entsprechende Büroräume für die Mitarbeiter benötigt. Zudem werden Besprechungsräume und Kommunikationsflächen wichtiger, um den Austausch im Büro zu gewährleisten. Eine größere Auswirkung auf die Flächennachfrage würde nur dann entstehen, wenn Firmen den Mitarbeitern keine festen Arbeitsplätze mehr anbieten würden, sondern nur noch flexibel geteilte Arbeitsplätze (das sogenannte hot desking). Die Erfahrungen mit derartigen Konzepten sind aber gemischt. In jedem Fall wird sich diese Entwicklung nur langsam etablieren.

Auf der anderen Seite wird der Trend zu social distancing die Flächennachfrage erhöhen. Abstandsregeln in den Büros haben in Corona-Zeiten den Flächenbedarf ansteigen lassen, um Mitarbeitern überhaupt die Möglichkeit zu geben wieder regelmäßig an ihren Büroarbeitsplatz zurückzukehren. Viele Unternehmen werden diese Regeln auch in 2021 und möglicherweise auch darüber hinaus aufrechterhalten.

Seitwärtsentwicklung der Mieten in 2021 – Markterholung ab 2022

Das Büro als innerstädtischer sozialer Treffpunkt für Teamarbeit, Kommunikation und Kreativität wird weiterhin Bestand haben. Angesichts des Corona-bedingten, temporären Nachfragestaus könnte aber 2021 noch ein Übergangsjahr werden, in dem moderate Rückgänge der Spitzen- und Durchschnittsmieten in den deutschen Top-7-Städten nicht auszuschließen sind, eine Seitwärtsentwicklung der Mieten aber wahrscheinlicher ist. Die niedrigen Leerstandsraten bieten immer noch einen Puffer für die Büromieten, die Marktmacht liegt angesichts der geringen Flächenverfügbarkeit weiterhin bei den Vermietern. Trends wie Home-Office, Remote Working und hot desking werden sich längerfristig auf die Flächennachfrage auswirken. Da aber auch hier wieder ein Umdenken der Unternehmen im Zuge einer erwarteten, nachlassenden Corona-Problematik in 2021 zu erwarten ist, bleibt weiterhin eine Markterholung ab 2022 das Real I.S. Research Basisszenario.

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team