Real I.S. Research News 1 I 2020

Wohninvestments – in den Niederlanden besonders attraktiv

Solides fundamentales Umfeld und hohe Marktdynamik

Wohnen überholt Büro

Die Niederlande sind nach Deutschland und Großbritannien der drittgrößte Wohnungs-Investmentmarkt in Europa. Der Wohnungsmarkt hat sich in den Niederlanden jüngst zu einem reifen und liquiden Investmentmarkt entwickelt. Seit 2018 haben die Wohn-Investments den bisherigen Favoriten - die Büroimmobilie - überholt und bilden das Immobiliensegment mit dem höchsten Investitionsvolumen. Wohn-Investments bieten stabile langfristige Renditen und locken immer mehr internationale Investoren an: In 2019 waren fast die Hälfte der Investoren keine Niederländer.

Aktuelle Rahmenbedingungen

Obwohl die niederländische Wirtschaft stark mit der deutschen verwoben ist, zeigt sich die wirtschaftliche Entwicklung in den Niederlanden in den letzten Jahren dynamischer als die hierzulande. Das BIP-Wachstum soll im aktuellen Jahr und in 2021 1,4% betragen und zeigt somit die überdurchschnittlich robuste Wirtschaft im europäischen Vergleich (Wachstums-erwartung Eurozone 2020: 0,9% bzw. 2021: 1,0%, Quelle: Consensus Economics).

Langfristige Treiber: Demografie und Urbanisation

Die Statistische Behörde der Niederlande (CBS) geht in ihren Bevölkerungsprognosen von einem stetigen Bevölkerungszuwachs in den kommenden Jahren aus. Aktuell leben rd. 17,3 Millionen Menschen in den Niederlanden, in 2025 sollen es bereits über 18 Millionen sein. Es wird von einem durchschnittlichen Zuwachs von rd. 120.000 Personen pro Jahr (entspricht einem Zuwachs von 0,7%) ausgegangen. Das Bevölkerungswachstum wird gemäß den Prognosen zu zwei Drittel von Migration (mehr Ein- als Auswanderer) und zu einem Drittel vom Geburtenüberschuss (mehr Geburten als Sterbefälle) gespeist. In 2019 nahm die Bevölkerung um 132.000 Menschen bzw. 99.000 Haushalte zu.

Bereits heute finden die Bevölkerungszuwächse hauptsächlich in den größeren Städten bzw. in hoch verdichteten Regionen statt. Es ist wahrscheinlich, dass dieser Trend zur Urbanisierung auch langfristig anhalten wird. Dies führt zu einer starken Nachfrage nach städtischem Wohnraum. Insgesamt gehen Prognosen von einer Wohnungsknappheit aus, welche mindestens bis 2040 weiterbestehen wird.

Marktsituation: Angebot und Nachfrage

Der nationale Bestand an Wohnungen umfasst aktuell rd. 7,8 Millionen Einheiten. Von 2006 bis 2013 sind die Baugenehmigungen stetig zurückgegangen. Erst seit 2014 steigen diese wieder an. Dennoch wurde in den letzten zehn Jahren im Jahresdurchschnitt nur 60.000 Wohneinheiten fertiggestellt, in den zehn Jahren davor (2000 bis 2009) waren es noch durchschnittlich 76.000 Einheiten pro Jahr (siehe Abbildung 1). Es besteht eine Angebotslücke von schätzungsweise 300.000 Wohnungen. In 2019 wurden erstmals seit zehn Jahren wieder mehr als 70.000 Wohnungen fertig gestellt. Dennoch wird sich die Angebotslücke künftig weiter vergrößern, bis 2022 voraussichtlich auf 360.000 bis 380.000 Wohnungen.

Das größte Missverhältnis von Angebot und Nachfrage im Mietwohnungssektor besteht bei Wohnungen im mittleren Preissegment und Sozialwohnungen in der Randstad. Die Randstad ist eine Metropolregion im Westen der Niederlande und umfasst die Agglomerationsräume Amsterdam, Rotterdam, Den Haag und Utrecht. In der Randstad leben acht Millionen Einwohner, dies entspricht rd. 40% der Bevölkerung der Niederlande. Die größte Angebotsknappheit besteht in Delft und Westland (südlich von Den Haag) sowie in Amsterdam und Utrecht. Außerhalb der Randstad besteht auch in wirtschaftlich starken Regionen und in Universitätsstädten ein ausgeprägter Wohnungsmangel.

Entwicklung der Wohnungspreise

Die langfristige Wertentwicklung wird im Folgenden anhand von Daten von MSCI betrachtet. Diesen Daten liegen regelmäßig bewertete Wohnungsbestände von institutionellen Investoren zugrunde. Während die Wohnungspreise in Deutschland bereits seit 14 Jahren im Aufschwung sind -seit 2006 - steigen die Wohnimmobilienpreise in den Niederlanden erst ab 2014. In den fünf Jahren von 2008 bis 2012 gaben die Wohnungspreise in den Niederlanden sogar leicht nach (siehe Abbildung 2).

Die Preise von niederländischen Wohnungen stiegen erst in den letzten Jahren rasant an (siehe Abbildung 3). Der Wertzuwachs war in 2017 und 2018 zweistellig. In 2019 verlangsamte sich die Zuwachsrate und lag insgesamt bei 6,8%. Für 2020 wird ein Preisanstieg von 4,5% erwartet (Quelle: Savills).

In regionaler Hinsicht sind die Großstädte am stärksten von den steigenden Preisen betroffen, die höchsten Preise werden in Amsterdam gezahlt. Hohe Preise werden auch in einigen Städten in Noord-Brabant, Gelderland und Overijssel bezahlt (siehe auch Karte Abbildung 4). Dagegen ist beispielsweise der Nordosten der Niederlande weniger attraktiv und hat kaum Preissteigerungen erfahren. Ähnlich wie in Deutschland bestehen große regionale Unterschiede.

Trotz der zum Teil in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise bleiben Wohnungen mit Ausnahme von der Region Amsterdam noch erschwinglich: Die Wohnungspreise entsprechen in den Metropolregionen dem 6,5 bis 9,5-fachen des durchschnittlichen Jahreseinkommens und die Käufer profitieren weiter von sehr niedrigen Hypothekenzinsen.

Renditen von Wohn-Investments

Meistens werden neue Wohnanlagen bereits im Projektstadium bzw. während der Bauphase verkauft. Die Bruttorenditen (Mieteinnahmen vor Abzug von nicht umlagefähigen Nebenkosten bezogen auf Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten) betragen aktuell zwischen 4,0% und 4,7% (Quelle: Fakton Capital u.a.). Amsterdam und Eindhoven gehören zu den Standorten mit den geringsten Renditen, in Rotterdam und Utrecht sind Projekte am oberen Rand des Renditespektrums zu finden. In B-Städten werden Renditen erzielt, die etwa 50 bis 100 Basispunkte höher liegen.

Regulatorische Rahmenbedingungen und Mietpreisentwicklung

Der Wohnungsmangel führte auch zum Anstieg der Wohnungsmieten. Die Mietpreise sind jedoch je nach Segment unterschiedlich reguliert und dementsprechend fallen die Mietsteigerungen unterschiedlich hoch aus.

In den Niederlanden werden drei Marktsegmente unterschieden: Der regulierte Vermietungs- bzw. Wohnungsmarkt, das mittlere Segment und der freie unregulierte Vermietungsmarkt. Die Marktanteile der Segmente sind je nach Stadt unterschiedlich hoch: Während in Amsterdam 40% der Wohnungen reguliert sind und nur 20% unreguliert, sind in Rotterdam nur 20% reguliert und 50% unreguliert.

Wohnungen im regulierten Segment (Sozialwohnungen) werden hauptsächlich von den Sozialwohnungsgesellschaften gehalten und verwaltet, aber auch von institutionellen Bestandshaltern. Der Mietpreis ist auf maximal 737 Euro pro Monat begrenzt (gilt für 2020) und wird anhand eines Punktesystems festgelegt. Dieses Punktesystem berücksichtigt eine Reihe von Kriterien wie Wohnungsgröße, Energiestandard, Anzahl der Toiletten, Bäder, Garten- oder Balkonflächen bis hin zur Länge der Küchenarbeitsplatte. Unterschreitet die Punktebewertung eine bestimmte Grenze, wird die Wohnung als Sozialwohnung eingestuft. Neue Mieter einer Sozialwohnung müssen unterhalb einer Einkommensgrenze liegen (aktuell 39.055 Euro). Die jährliche Mieterhöhung (Indexierung) ist begrenzt und hängt von der Gemeinde und dem Einkommen des Mieters ab. Fast überall gibt es lange Wartelisten für die Sozialwohnungen. Insofern bestehen praktisch keine Leerstandsrisiken.

Im mittleren Segment sind die Mietpreise zwischen 737 Euro und ca. 1.000 Euro. Hier bestehen Unterschiede je nach Gemeinde, manchmal werden die Miethöhen über das Punktesystem festgelegt. Mieter liegen oberhalb der Einkommensgrenze für Sozialwohnungen.

Im unregulierten Segment besteht Vertragsfreiheit hinsichtlich Miethöhe und Mieterhöhungsmodalitäten. Daher waren hier in den letzten Jahren aufgrund der steigenden Marktmieten nennenswerte Mieterhöhungen möglich.

In 2019 betrugen die höchsten Mietpreissteigerungen 4,1% bis 5,6% in Abhängigkeit der Einkommen der Mieter. Die durchschnittlichen Mietpreisanstiege der letzten Jahre in den einzelnen Segmenten zeigt Abbildung 5. Im unregulierten Markt wurden in 2019 im Durchschnitt um 3,3% höhere Mietpreise erzielt, der Durchschnitt über alle Segmente betrug 2,5%. Die höchsten Mietsteigerungen gab es in Amsterdam und Rotterdam.

In den Niederlanden werden 29% der Wohnungen von Sozialwohnungsgesellschaften gehalten und vermietet, private und institutionelle Vermieter bilden nur 13% des Marktes. Die restlichen 58% werden von Eigentümern bewohnt.

Fazit

Auch bei Wohn-Investments lohnt sich der Blick über die Landesgrenzen hinaus. Der niederländische Wohn-Investmentmarkt unterscheidet sich gegenüber Wohn-Investments in Deutschland hinsichtlich der Marktdynamik, dem Preisgefüge und der Regulatorik. Wir sehen in den Niederlanden attraktive Investitionsbedingungen aus folgenden Gründen:

  • Hohe wirtschaftliche Dynamik, Lohnzuwächse und geringe Arbeitslosigkeit sowie Bevölkerungswachstum und zunehmende Urbanisierung bieten ein solides fundamentales Umfeld mit voraussichtlich langfristig hoher Nachfrage nach Wohnraum.
  • Es besteht Wohnungsknappheit besonders in der Metropolregion Randstad, aber auch in einer Reihe von Städten in den Provinzen Noord-Brabant, Gelderland und Overijssel.
  • In Deutschland begann der Wohnungsboom mit steigenden Preisen bereits im Jahr 2006, in den Niederlanden erst in 2015. Somit besteht in den Niederlanden noch Aufholpotential.
  • Sozialwohnungen bieten aufgrund der sehr hohen Nachfrage von Mietinteressenten sehr sichere Erträge. Dagegen können mit unregulierten Wohnungen beachtliche Mietpreissteigerungen erzielt werden. Dadurch können Investitionen im Chancen-/ Risikoprofil gut justiert werden. Häufig sind innerhalb größerer Wohnungsanlagen sowohl unregulierte als auch regulierte Wohnungen enthalten, so dass ein ausgewogenes Chancen-Risikoprofil abgebildet werden kann.

Insgesamt bieten Wohn-Investments in den Niederlanden eine attraktive Diversifikation und Ergänzung sowohl zu deutschen Wohn-Investments als auch zu europäischen Gewerbeimmobilien-Investitionen.

 

Viele Grüße, Ihr Real I.S. Research-Team