BER – Im Osten viel Neues

Die Eröffnung des Flughafens Berlin-Brandenburg (BER) wird in den kommenden Jahren enormen Einfluss auf die Entwicklung der regionalen Immobilienmärkte haben. Denn der Airport in der Peripherie sorgt für Wachstum im Südosten der Hauptstadt, was auch dem angespannten Büromarkt zugutekommen dürfte.

Die Berliner haben lange darauf gewartet. Jetzt ist es soweit: Vom Flughafen Berlin-Brandenburg „Willy Brandt“ (BER) starten Ende Oktober endlich die ersten Maschinen in die Welt hinaus – und werden damit die gesamte Stadt und ihre Peripherie nachhaltig verändern, und zwar in mehreren Himmelsrichtungen. Denn die Eröffnung des BER heißt zum einen auch die baldige Schließung des Flughafens Tegel. Im Nordwesten Berlins werden dadurch mehr als 4,5 Millionen Quadratmeter frei, die für den Wohnungsbau und anderweitig für die Stadtentwicklung genutzt werden können. Geplant ist unter anderem ein Forschungs- und Industriepark.

Zum anderen birgt der neue Standort BER ebenfalls enormes Potenzial für die regionalen Immobilienmärkte. Die Verantwortlichen gehen von mehr als 30 Millionen Passagieren pro Jahr aus, die am BER starten und landen werden, was wiederum 60.000 Arbeitskräfte im näheren Flughafenumfeld bedeutet. Hinzu kommen jene Unternehmen und Haushalte, die die deutlich verbesserten Mobilitätsbedingungen im Südosten Berlins und in den angrenzenden Umlandgemeinden nutzen wollen.

Da Berlins Einwohnerzahl seit Jahren kontinuierlich steigt und daher dringend neuer Wohnraum gebaut werden muss, sind zusätzliche Flächen mehr als willkommen. Dasselbe gilt aber auch für den Gewerbebereich. Am Berliner Büromarkt stehen nur noch 1,3 Prozent Flächen leer – was einer faktischen Vollvermietung gleichkommt. Unabhängig von der Corona-Pandemie konnte in diesem Jahr nur noch wenig Bürofläche in die Vermietung gehen, weil es an Angeboten mangelte – nach dem Erfolgsjahr 2019, in dem mehr als eine Million Quadratmeter gehandelt wurden. Das geringe Angebot hat sich auch im Preisniveau niedergeschlagen: Mit 39,50 Euro lag die Spitzenmiete im ersten Quartal 2020 um 15 Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Derweil lässt das Interesse am Berliner Investmentmarkt nicht nach: Allein in den ersten drei Monaten des Jahres traf große Nachfrage nach Büroobjekten auf geringes Angebot. Das Ergebnis: hohe Kaufpreise und Nettoanfangsrenditen von nur noch 2,6 Prozent.

Vor diesem Hintergrund muss der neue BER auch als Chance für die anhaltend boomenden Büromärkte gesehen werden, die sich weiter nach außen verlagern werden, weil hier noch Flächenpotenzial auszumachen ist und die Mieten, etwa in Schönefeld, mit rund 17 Euro pro Quadratmeter günstiger sind als in den Innenstadtlagen. Schon jetzt ist Schönefeld im brandenburgischen Landkreis Dahme-Spreewald, auf dessen Gebiet auch der Airport liegt, verstärkt in den Fokus von Investoren gerückt: Bis 2024 könnten hier Prognosen zufolge rund 80.000 Quadratmeter Flächen im Jahr entstehen. Allein bis 2021 wird mit dem Mizar-Gate-Office und seinen mehr als 19.000 Quadratmetern Mietfläche ein Büroprojekt konkrete Formen annehmen; in Planung ist auch bereits das 35.000 Quadratmeter Bürofläche zählende Projekt „Green Gates“. Fast 50.000 Quadratmeter Mietfläche könnten in den kommenden Jahren mit den beiden Projekten „Skygate Office“ und „Grüne Wohnhöfe“ dazukommen. Beide Objekte befinden sich im Stadium der Ideenplanung.

Auch weiter außerhalb der Stadtgrenzen gibt es Wachstumsmöglichkeiten, etwa in Königs Wusterhausen und Wildau, das mit einer Technischen Hochschule und an der A10 mit Brandenburgs größtem Einkaufszentrum mit überregionaler Ausstrahlung punktet. Königs Wusterhausen ist immerhin die größte Stadt im Landkreis Dahme-Spreewald, hat mit der FHF für den öffentlichen Dienst ebenfalls eine Hochschule und liegt nur knapp 20 Kilometer vom neuen Airport entfernt. Vom günstigen Gewerbesteuerhebesatz von 350 Punkten (Berlin: 410) profitieren vor allem Unternehmen der Luft- und Raumfahrt, der Logistik, dem Tourismus und der Metallverarbeitung, die sich hier in einer Größenordnung von 14.500 angesiedelt haben. Die Büromieten liegen mit weniger als zwölf Euro pro Quadratmeter noch unterhalb dessen, was in Schönefeld gezahlt wird und birgt reichlich Wachstumspotenzial. Was weiterhin für Königs Wusterhausen und seine Umgebung spricht: die multimodale Anbindung per Auto, Schiff und Zug.

Noch weiter östlich dürfte in den kommenden Jahren eine andere kleine Gemeinde für viel Aufmerksamkeit und reichlich Ansiedlungspotenzial im Zuge eines gigantischen Bauprojekts sorgen: Grünheide (Mark), das südöstlich von Berlin im brandenburgischen Landkreis Oder-Spree liegt und der weltweit vierte Standort des Elektroauto-Herstellers Tesla wird. Firmengründer Elon Musk hat mit dem Bau schon begonnen und will bis zu vier Milliarden Euro in das neue Werk investieren, das sogar eine eigene Autobahn-Anschlussstelle an der A10 (Berliner Ring) bekommt. Voraussichtlich werden 12.000 Arbeitsplätze entstehen, was positive Auswirkungen auf die Kaufkraft der Bevölkerung und die Prosperität von Gemeinde und Umland haben dürfte.