Beton rangiert weiterhin vor Gold

Immobilieninvestments haben sich in den schweren Krisen der vergangenen Jahre immer wieder als stabil erwiesen. Daran hat auch die Corona-Pandemie nichts geändert. Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Union bestärkt Investoren auch 2021 darin, künftig auf Sachwerte zu setzen.

Die Präsidentin der Europäischen Zentralbank hat es kürzlich erst bestätigt: Man wolle alles tun, um die europäische Wirtschaft zu stützen – „whatever it takes“. Damit hat Christine Lagarde wie einstmals ihr Vorgänger Mario Draghi in der Finanzkrise deutlich gemacht, dass die EU-Währungshüter mit unbegrenzten Liquiditätsspritzen die Finanzierung von Mitgliedsstaaten und Unternehmen zu tiefsten Zinssätzen sicherstellen wollen und zudem die Botschaft gesendet: Es lohnt sich nicht, in Edelmetall oder Kunstwährungen zu investieren. Sondern in Sachwerte.

Wie schon in den Krisen der jüngsten Vergangenheit – ob geplatzte Dotcom-Blase zu Beginn des Jahrtausends oder die später folgende Finanzmarkt- und Eurokrise – zeigten sich Investitionen in Sachwerte wie Immobilien vergleichsweise robust. In der wirtschaftlich schwachen Zeit, zwischen 2001 und 2003 sowie zwischen 2009 und 2011, lag der Gesamtertrag von Immobilien deutlich höher als der von Unternehmensaktien.

So ist es nicht verwunderlich, dass sich auch in der aktuellen Corona-Krise die Immobilienmärkte als weitgehend stabil präsentieren – wenn auch mit unterschiedlicher Gewichtung. Vor allem Nutzungsarten wie Wohnen, Logistik und Handel mit Nahversorgungscharakter stehen im Mittelpunkt des Anlegerinteresses. Aber auch Büroimmobilien des Risikoklasse Core – Objekte an Top-Standorten mit langfristigen Mietverträgen – sind nach wie vor sehr begehrt, wie jüngste Untersuchungen zeigen. Der Grund: Der relative Mangel an geeigneten Objekten macht solche Bürohäuser zu einem knappen Gut und lässt die Mieten selbst in Krisenzeiten steigen.

Besonders stark ausprägt waren die Zuwächse bei den Büromieten in Dresden (+10 %) und Leipzig (+8 %), gefolgt von Köln (+6 %), wie die Daten des GIMX (gemeinsamer Gewerbeimmobilienindex von ImmoScout24 Gewerbe und Institut der Wirtschaft) für das zweite Halbjahr 2020 demonstrieren. Das Plus an anderen wichtigen Bürostandorten wie Düsseldorf, Stuttgart, Hamburg, Frankfurt, München oder Berlin lag bei etwa drei bis vier Prozent. Da Immobilieninvestments immer langfristige Anlagen sind, lohnt sich ein Blick auf die nachhaltige Entwicklung der Mietpreise: Seit 2010 sind die Büromieten beispielsweise am stärksten in Berlin gestiegen mit 79 Prozent, gefolgt von Leipzig mit 51 Prozent. In München und Dresden haben die Preise um je rund 40 Prozent gesteigert werden können.

Solche Ergebnisse stärken die Sichtweise, dass man auch in Corona-Zeiten zwischen kurz- und langfristigen Effekten unterscheiden sollte. Kurzfristig ist zwar nutzerseitig die Nachfrage nach Büroraum gesunken, was sich auch auf dem Investmentmarkt gezeigt hat. So lag der Anteil von Büroimmobilien bei Transaktionen 2019 noch bei 40 Prozent (die ersten drei Quartale), im vergangenen Jahr nur noch bei 24 Prozent. Gleichzeitig ist aber auch das Miet-Angebot gesunken, weil viele Mieter ihre Planungen auf Eis gelegt haben und abwarten, wie sich die Welt nach Corona entwickeln wird. Allein der Umstand, dass sich zurzeit viele Menschen im Home-Office wiederfinden, dürfte sich spätestens mit flächendeckender Impfung wieder ändern. Denn viele Büroarbeiter werden froh sein, nicht mehr vom heimischen Küchentisch aus arbeiten zu müssen.

Langfristig wird darüber hinaus entscheidend sein, wie Eigentümer den strukturellen Herausforderungen der Zukunft begegnen werden – die auch schon vor der Pandemie auf sie warteten: Büros müssen künftig flexibler gestaltet und mehr Kommunikationsflächen geschaffen werden. Gleichzeitig gilt es aber auch Büroimmobilien so auszustatten, dass die Potenziale der Digitalisierung voll ausgeschöpft werden können. Dazu gehört etwa auch das Arbeiten von Zuhause aus. Beides miteinander zu kombinieren ist die Aufgabe für die Zukunft. Gelingt das, räumen Immobilienexperten der Anlageklasse Büro weiterhin gute Chancen ein. Das zeigen auch die jüngsten Umfrageergebnisse unter Investoren: Bei rund 41 Prozent der professionellen Anleger steht Büroraum wieder auf der Einkaufsliste (Investment Pulse 2020/21“ von Engel & Völkers Investment Consulting, EVIC).

Auch Logistikimmobilien, die häufig als „Gewinner“ der Krise gesehen werden, stehen bei 33 Prozent der Investoren im Fokus. Denn die aktuelle Krise hat offenbart, wie wichtig funktionierende Warenketten sind. Je mehr die Menschen in Lockdown-Phasen online einkaufen, desto mehr Güter müssen transportiert und zwischengelagert werden, bis sie zum Endverbraucher gelangen.  Diese Entwicklung, die schon vor der Corona-Krise eingesetzt hat, bescherte der Branche einen regelrechten Bauboom und mit einem Neubauvolumen von rund 4,8 Millionen Quadratmetern einen neuen Höchststand – ein Plus von 4,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Vom rasanten Aufstieg dieses Marktsegments profitieren auch Standorte in der Peripherie von Großstädten und Metropolregionen. Rund ein Viertel aller neu gebauten Logistikimmobilien entstanden im vergangenen Jahr außerhalb der Toplagen (Quelle: Logivest). Spektakulär entwickelte sich die Top-Logistikregion Leipzig/Halle: von Platz 22 (2019) auf Platz eins (2020). Mit einem Neubauvolumen von 360.000 Quadratmetern wurde der Vorjahreswert um mehr als das Dreifache übertroffen. Platz zwei erreichte mit 355.000 Quadratmetern die Region Berlin / Brandenburg (2019: Platz drei).

Auch die Mietentwicklung spiegelt wider, wie konstant Logistikimmobilien sich zurzeit erweisen: Große Nachfrage in Kombination mit immer noch mäßigem Angebot hat die Mieten weiter steigen lassen. In Frankfurt am Main werden sieben Euro pro Quadratmeter gezahlt, ein Plus von drei Prozent gegenüber dem Vorquartal (Q3/2020), in Leipzig kommt man auf 4,55 Euro pro Quadratmeter, was einem Plus von einem Prozent im dritten Quartal entspricht. Bezogen auf die letzten zwölf Monate haben die Höchstmieten auch in Düsseldorf (6,00 Euro pro Quadratmeter; +11 Prozent), Köln (5,60 Euro pro Quadratmeter; +4 Prozent) und im Ruhrgebiet (4,90 Euro pro Quadratmeter; +4 Prozent) deutlich angezogen. Stabil sind sie dagegen in Berlin (7,20 Euro pro Quadratmeter), Hamburg (6,30 Euro pro Quadratmeter), München (7,00 Euro pro Quadratmeter) und Stuttgart (7,00 Euro pro Quadratmeter).

Die seit vielen Jahren attraktivste Anlageklasse ist und bleibt jedoch das Wohnen. Bevölkerungswachstum und Zunahme der Einpersonenhaushalte bestimmen den Erfolg und die zukunftsträchtigen Aussichten dieser Anlageform in ganz Europa. In Finnland und Luxemburg werden in den kommenden Jahren noch zweistellige Wachstumszahlen erwartet. Hierzulande dürfte das Gesamtwachstum zwar deutlich geringer ausfallen, dafür wird die Zahl der Einpersonenhaushalte bis 2035 noch erheblich zunehmen. In diesem Zusammenhang wird künftig auch das Thema Mikrowohnen immer stärker werden. Was aber in jedem Fall für Investitionen in Wohnimmobilien spricht, sind stabile bis steigende Mieteinnahmen. Selbst im vergangenen Jahr sind die Mieten mancherorts noch gestiegen. Und entgegen anfänglicher Befürchtungen ist es keineswegs zum Einbruch bei Mietzahlungen gekommen. Etwa in Hamburg: Schon im Frühjahr hatte sich gezeigt, dass die Mieten überwiegend zuverlässig gezahlt wurden. Das bestätigten kontinuierliche Umfragen der dort tätigen Wohnungsverbände: Mehr als 300.000 Wohnraummietverhältnisse waren in die Untersuchung eingeflossen. Bei weniger als einem Prozent davon gab es coronabedingt Zahlungsschwierigkeiten. Im Durchschnitt belief sich der Mietrückstand pro betroffener Einheit seit dem Ausbruch der Pandemie auf 861 Euro.