Coworking - mehr als ein nur ein kurzlebiger Trend am Immobilienmarkt?

Coworking wird häufig noch immer argwöhnisch betrachtet. Hält sich das Geschäftskonzept? Oder müssen auch die "digitalen Nomaden" irgendwann sesshaft werden? Drei Gründe, die dagegen sprechen

Viel Licht, Pflanzen, hochwertige Holzfußböden und Designer-Möbel: Wie hier im chinesischen Xujiahui investiert etwa WeWork an den meisten Standorten in eine hochwertige Ausstattung seiner Coworking Spaces. Bild: WeWork

Das Prinzip ist älter als das iPhone; der weltweit größte Anbieter WeWork wird am Kapitalmarkt fast doppelt so hoch bewertet wie die Commerzbank[1]. Coworking ist zum ernstzunehmenden Faktor auf dem Immobilienmarkt geworden. Dennoch steht immer wieder die Frage im Raum, ob es nicht bald vorbei sein könnte mit dem Hype um kurzfristig buchbare Plätze an den Werkbänken der Kreativindustrie. Dabei gibt es gute Gründe, Coworking als bleibendes Phänomen zu sehen - darunter handfeste strukturelle Bedingungen wie die Veränderung der Arbeitswelt im Zuge der Digitalisierung. Wir haben drei der gewichtigsten Argumente für Investoren gesammelt, sich mit Coworking auseinanderzusetzen. 

1. Flexibilität ist mehr als die halbe Miete
Das Innovationstempo der Industrie hat in den letzten Jahrzehnten ebenso gewaltig angezogen, wie sich die Lebensspanne von Geschäftsideen verkürzt hat. Gerade junge Unternehmen sind oft nicht imstande vorauszusagen, welchen Raumbedarf sie in einigen Jahren haben werden. Langfristige Mietverträge werden für sie zum Risikofaktor, weil sie im Erfolgsfall das Wachstum hemmen oder im gegenteiligen Fall schwer beherrschbare Fixkosten bedeuten können. Coworking schafft Abhilfe, indem sich Kapazitäten kurzfristig auf- und wieder abbauen lassen. Nicht zuletzt für Start-ups ergeben sich durch die Kombination von flexiblem Raumangebot mit vollwertigem Büroservice anfangs Einsparpotenziale, die Investitionen in kluge Köpfe erlauben - im Rahmen des "War of Talents" ein wichtiger Wettbewerbsvorteil. Als Standortfaktor für Unternehmensgründer sind Coworking-Flächen daher unverzichtbar - und eine entsprechende Nachfrage garantiert. Da die Immobilien von den langfristig orientierten Coworking-Betreibern angemietet werden, erhöht diese Form der Flexibilisierung das Risiko für Investoren kaum.

2. Energie = Masse mal Kreativität²
Gemütliche Sessel in der Lounge werden Faulenzer nicht zu Arbeitsbienen machen. Doch das Gros der Arbeitspsychologie zeigt mittlerweile: Kreativität gedeiht am besten in einem personalisierbaren Umfeld. Auch einige große Konzerne haben dies erkannt und stellen ihre Büros zielgerichtet auf ein sogenanntes Shared-Desk-Prinzip ohne feste Arbeitsplätze um. Beim Coworking potenziert sich dieses Prinzip, indem Freelancer und Start-ups auf engem Raum kooperieren. Mit gegenseitiger Unterstützung und Inspiration bieten sich ihnen weit bessere Voraussetzungen für eigene kreative Prozesse als allein hinter dem Bildschirm. Und da sich kreative Unternehmen besser am Markt durchsetzen werden als weniger kreative, werden sie auch dauerhaft die verlässlicheren Mieter darstellen.

3. Es geht um Qualität, nicht um Soja-Latte-Frappuccini
Der Versuch, diese Synergieeffekte zu katalysieren, schlägt sich auch in der Qualität der Coworking-Immobilien nieder. Denn die Anbieter setzen in der Regel auf eine hochwertige Gestaltung und Einrichtung, um ihren Coworking-Mitgliedern ein möglichst positives Arbeitsumfeld zu bieten. Für Investoren und Asset Manager stellen die hohen Ansprüche der Betreiber an die Immobilien und ihre Anbindung zwar eine Herausforderung dar. Doch die Betreiber danken es ihnen in Form von höheren Mieten und längeren Vertragslaufzeiten. Zu bewerten bleibt, ob diese Mieter von kurzen Kündigungsfristen Gebrauch machen, sobald sie wieder Zugang zu günstigeren, langfristig zu mietenden Flächen bekommen. Es empfiehlt sich, auf unterschiedliche Coworking-Marken zu setzen, am besten auch aus verschiedenen Ländern um eventuelle Risiken zu minimieren. Wie eine Studie des Beratungsunternehmens JLL gezeigt hat, zahlen Coworking-Betreiber in Innenstadtlagen bis zu 18 Prozent mehr als der Durchschnitt.[1] Damit einher geht eine Diversifizierung des Risikos: Kein Coworking-Betreiber ist von einem einzigen Mieter abhängig, die Anpassungsfähigkeit an wechselnde Nutzerwünsche gehört zum Konzept. Gleichzeitig bietet eine Kooperation mit einem kompetenten und etablierten Anbieter für Investoren die Chance, sich Unternehmen aus zukunftsträchtigen Branchen als Nutzer der eigenen Immobilien zu sichern.