Das Potenzial des Assetmanagements zeigt sich besonders in Krisenzeiten

Ein aktives Assetmanagement ist für Immobilieninvestments unbestritten von großem Wert. Das herausfordernde Marktumfeld der vergangenen Monate hat diese Tatsache noch einmal eindrucksvoll unterstrichen. So ist eine breite Diversifikation über Regionen und Assetklassen hinweg ein entscheidender Stabilitätsfaktor für das Portfolio und dessen Wertentwicklung. Gleichzeitig erfordern die veränderten Ansprüche der Mieter aber auch angepasste Konzepte im Assetmanagement und bedarfsgerechte neue Immobilienlösungen. Insbesondere die Sondersituation in der Pandemie macht es unverzichtbar, noch näher an die Mieter heranzurücken und eine aktive Kommunikationskultur zu leben.

Vor Ort zu sein, verschafft Handlungsspielraum
Entscheidend ist dabei, dass schnell auf die neue Situation reagiert werden kann. Eine Vor-Ort-Präsenz in strategisch wichtigen Märkten hat vor diesem Hintergrund große Vorteile, ist teilweise aufgrund der Reisebeschränkungen und Lockdowns sogar unverzichtbar geworden. Das gilt selbst innerhalb Europas und umso mehr für Märkte in anderen Teilen der Welt. Monatelang waren zum Beispiel Australiens internationale Grenzen geschlossen und das Land regelrecht abgeschottet. Das machte es schwer für ausländische Immobilieninvestoren ohne Präsenz vor Ort. Sie hatten kaum eine Chance für Ankäufe und konnten wertvolle Investmentpotenziale unter Umständen nicht nutzen. Dabei ist das Umfeld für Immobilieninvestments auf dem fünften Kontinent äußerst positiv. Australiens Wirtschaft erholt sich schneller als andernorts. Das Bruttoinlandsprodukt lag im ersten Quartal 2021 wieder auf Vorkrisenniveau und die Ankaufsrenditen bei Immobilieninvestments sind noch immer weit über denen westeuropäischer Märkte.

Wir, die Real I.S., sind auf dem australischen Immobilienmarkt bereits seit 2005 aktiv und haben seit 2012 eine eigene Tochtergesellschaft mit Sitz in Sydney, die Real I.S. Australia Pty. Ltd. Wie wichtig es ist, mit einem Team vor Ort zu sein und aktiv am Markt agieren zu können, zeigte insbesondere unser erfolgreicher Ankauf im Sommer 2021, als wir ein voll vermietetes Bürogebäude für den „Australien Institutional Portfolio Fund“ (AIPF) im etablierten und aufstrebenden Melbourner Stadtteil South Yarra erwarben. Damit waren wir Colliers zufolge im dritten Quartal 2021 der einzige ausländische Akteur mit einer größeren Transaktion am australischen Immobilienmarkt. Aktuell managen wir in Australien zehn Immobilien mit mehr als 200.000 Quadratmeter Fläche.

Mit einem Team vor Ort zu sein, macht es auch einfacher, technische Umbauten oder energetische Maßnahmen zu betreuen, die der Werterhöhung der Immobilien dienen. Bei unserem Objekt im australischen Adelaide zum Beispiel haben wir unter anderem eine UV-Filteranlage zur Luftreinigung installiert, was gerade in Pandemie-Zeiten für die Sicherheit der Mieter sehr wichtig ist. Das wird honoriert und spielte durchaus eine Rolle für die Vollvermietung des Objekts. Und auch in den Niederlanden profitieren wir von unserer Vor-Ort-Präsenz: Vor Kurzem haben wir bei unserer Logistikimmobilie in Wijchen, die langfristig an DHL vermietet ist, einen großen Schritt in Richtung Reduzierung von CO2-Emissionen erreicht. Auch das ist wichtig, um die Attraktivität und den Wert der Immobilie zu steigern. Wir haben insgesamt 10.782 neue Photovoltaikmodule auf dem Dach der Immobilie in Betrieb genommen – das entspricht der Fläche von circa vier Fußballfeldern. Eine herausfordernde Aufgabe, bei der wir alle Prozesse dieses Großprojekts direkt vor Ort koordinieren konnten.

Assetmanager müssen flexibler und näher an den Mietern sein
Ein weiterer Aspekt, der für Assetmanager im Zuge der Corona-Krise immer wichtiger geworden ist: Er muss sich mit den Geschäftsmodellen der Mieter auskennen, um abzuschätzen, wie zukunftsfähig oder volatil diese sind. Bestehen Risiken für längerfristige Mietausfälle oder gar Leerstand? Wie würde sich dieser Einzelfall möglicherweise auf das gesamte Immobilienportfolio auswirken? Eine Rolle spielt dabei auch die Bonität der Mieter und ob diese über finanzielle Reserven verfügen.

Gleichzeitig ist eine höhere Flexibilität gefragt – sei es in der Gestaltung und Nutzbarkeit der Flächen, zum Beispiel für Coworking, oder in der Gestaltung der Mietverträge mit transparenten und klaren Pandemie- und Katastrophenklauseln. Die neue Flexibilität bei Mietverträgen drückt sich auch dadurch aus, dass der Trend zu kürzeren Vertragslaufzeiten geht. Das muss aber für den Investor und Vermieter nicht zum Nachteil sein, sondern bedeutet zugleich Mietsteigerungspotenzial bei Neuvermietung. Deshalb ist auch die genaue Sondierung der Märkte wichtig, um die Entwicklung der Nachfrage und die Wiedervermietbarkeit der Immobilien bereits frühzeitig zu eruieren.

Zudem müssen Assetmanager die Interessen sowohl von Mietern als auch von Investoren und Finanzierern angemessen berücksichtigen – dafür sind ein stetiger Austausch und Sachverstand, aber auch Empathie und ein kühler Kopf vonnöten. Das Potenzial für Assetmanager ist erheblich, um Immobilienportfolios krisenfest aufzustellen, stabile Mieteinnahmen zu erzielen und durch bedarfsgerechte sowie zukunftsfähige Flächenkonzepte das gesamte Immobilieninvestment zu einer erfolgreichen Performance zu führen.