Die hohe Kunst des aktiven Asset-Managements

Das Sumatrakontor in Hamburg, zertifiziert nach LEED Gold.

Das Sumatrakontor in Hamburg, zertifiziert nach LEED Gold.

Auch wenn die Gesamtwirtschaft bislang relativ robust durch die Corona-Pandemie kommt: Viele Wirtschaftsbereiche erleben durch Pandemie und Lockdowns eine Krise bislang ungekannten Ausmaßes – was auch für die von ihnen genutzten Immobilien trifft, da infolge teils massiver Umsatzeinbrüche viele Gastronomen, Hoteliers oder Einzelhändler die vertraglich vereinbarte Miete nicht mehr ohne Weiteres zahlen können. Da gilt es mit kühlem Kopf, Sachverstand und Empathie gemeinsame Lösungen zu finden – eine Feuerprobe für Asset-Manager.

Ein Asset-Manager hat einen ganz klaren Auftrag: Er verwaltet das Vermögen seiner Kunden treuhänderisch und steuert alle Maßnahmen so, dass der Wert einer Immobilie oder eines Portfolios gesteigert und regelmäßige Erträge generiert werden. In letzter Konsequenz würde das bedeuten: Man besteht auch in Corona-Zeiten, in denen zahlreiche Gastronomen, Hotelbetreiber und Non-Food-Einzelhändler mit massiven Umsatzrückgängen und teils kompletten Umsatzausfällen zu kämpfen haben, unbeirrt auf der Zahlung der vertraglich vereinbarten Miete. Wer nicht zahlen kann, muss halt ausziehen.

Das wäre möglich, ist aber nicht in jedem Fall zielführend. Denn die Pandemie hat alle gleichermaßen kalt erwischt – auch solche Mieter, die bislang als solvent galten, immer pünktlich gezahlt haben und man als zuverlässige Partner auch weiterhin gern behalten würde. Statt einer Kündigung besteht die Antwort vielmehr darin, bei Zahlungsproblemen individuelle Lösungen zu finden. Jeder Fall muss gesondert analysiert und bewertet werden – und zwar im Dialog mit allen Beteiligten: Mietern, Investoren und Finanzierungsgebern. Das Ziel ist ein für alle gleichermaßen tragfähiger Kompromiss.

Die Grundvoraussetzung hierfür ist ebenso herausfordernd wie unabdingbar für einen Asset-Manager: Er muss die Geschäftsmodelle der Mieter nicht nur kennen, sondern auch verstehen. Nur so kann er beurteilen, ob es sich bei der aktuellen Zahlungsunfähigkeit um eine krisenbedingte Schwäche handelt oder ein grundsätzliches strukturelles Problem besteht, das nicht ursächlich mit der Pandemie zusammenhängt. Ist das Unternehmen vielleicht schon länger ein potenzieller Insolvenzfall? Oder gibt es ein zukunftsträchtiges Geschäftsmodell, das nur darauf wartet, sich endlich wieder der Öffentlichkeit präsentieren zu können? Wie groß ist die Chance, dass das Unternehmen nach dem voraussichtlichen Auslaufen der Pandemie im Herbst wieder auf die Beine kommt? Wie groß ist demgegenüber die wirtschaftliche Gefahr, wenn der Mieter auszieht und über einen längeren Zeitraum Leerstand hinterlässt? Wie würde sich dieser Einzelfall möglicherweise auf das gesamte Immobilienportfolio auswirken? Auch Rechtsfragen und Reputationsrisiken sollten bedacht werden, bevor man Entscheidungen trifft, die weitreichende Folgen haben.

Erst wenn man sich ein umfassendes Bild gemacht und zu dem Schluss gekommen ist, dass es sich lohnt, sich für den Mieter einzusetzen, kann man konkret über Mietstundungen oder -reduzierungen verhandeln. Hilfreich ist dabei, als Asset-Manager stets einen kühlen Kopf zu bewahren und auch ein gewisses Maß an Empathie mitzubringen, eine Eigenschaft, die man vielleicht nicht automatisch mit dieser Profession des kühlen Berechnens in Verbindung bringt. Tatsächlich zahlt sie sich aber langfristig aus: Viele aktuell betroffene Mieter sind kleinere Unternehmen und inhabergeführte Geschäfte, die sich in ihrer Existenz bedroht sehen. Da gilt es, den Stress für die Betroffenen zu reduzieren, indem man ihn selbst aushält, gleichzeitig aber diplomatisch agiert und eine partnerschaftliche Lösung anstrebt. Wer ein solches Ergebnis erreicht, hat als Asset-Manager einen guten Job gemacht und den „Lackmus“-Test für aktives strategisches Management bestanden.