Immobilien-Sekundärmarkt – Attraktive Perspektiven für institutionelle Investoren

Der Markt für Immobilien-Spezialfonds boomt, die Ab- und Zuflüsse gestalten sich sehr dynamisch – und dennoch steckt der Sekundärmarkt in Deutschland in den Kinderschuhen. Es ist an der Zeit, das schlummernde Potenzial zu heben. Institutionelle Anleger erhalten dadurch die Chance, den Sekundärmarkt als attraktive alternative Investmentplattform für sich zu entdecken, denn der Sekundärmarkt erweitert die Handlungsspielräume bei der Portfoliooptimierung erheblich und bietet schnellere Liquidität.

Autorenbeitrag von Heiko Böhnke, Real Exchange AG

Der Markt für Immobilien-Spezialfonds boomt, die Ab- und Zuflüsse gestalten sich sehr dynamisch – und dennoch steckt der Sekundärmarkt in Deutschland in den Kinderschuhen. Es ist an der Zeit, das schlummernde Potenzial zu heben. Institutionelle Anleger erhalten dadurch die Chance, den Sekundärmarkt als attraktive alternative Investmentplattform für sich zu entdecken, denn der Sekundärmarkt erweitert die Handlungsspielräume bei der Portfoliooptimierung erheblich und bietet schnellere Liquidität.

Immobilien in Deutschland sind seit geraumer Zeit ein sicherer Anlagehafen. Das wissen auch die institutionellen Investoren hierzulande und legen ihre Gelder verstärkt in offenen Immobilien-Spezialfonds an. Das Volumen dieses Anlagevehikels stieg laut Kapitalmarktstatistik der Bundesbank bundesweit seit 2011 um 400 Prozent auf aktuell über 120 Milliarden Euro. Die Zahl der offenen Immobilien-Spezialfonds beträgt mittlerweile rund 580. Viele von ihnen befinden sich noch in der Vertriebsphase, rund ein Fünftel von ihnen wird bis 2023 zum Ende der Regellaufzeit von zehn Jahren kommen.

Nicht nur beim anfänglich vereinbarten Laufzeitende, sondern auch während der Investitionsphase eines Fonds kann sich für die einzelnen Anleger die Frage nach einem Exit stellen. Als gänzlich ungeeignet erweist sich hierbei die Rückgabe des jeweiligen Fondsanteils an die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG). Der Anleger setzt die KVG unter Zugzwang wegen kurzfristig zu beschaffender Liquidität; zugleich verliert er die Kontrolle über sein Investment. Doch auch das normale „Auslaufen“ des Fonds ist keine attraktive Option für den Anleger. Die Abwicklungsdauer beträgt bei anhaltenden Kosten und schrittweisem Rückgang der Liquidität nicht selten vier bis fünf Jahre.

Angesichts dieses Dilemmas rückt der Sekundärmarkt als ideale attraktive Lösung für Verkäufer und Käufer in den Fokus. Die Gründe für die Veräußerung eines Fondsanteils können vielfältig sein. Diese liegen häufig in der erzielten (Under-)Performance des Fonds oder deren Zukunftsaussicht, der Veränderung der eigenen Anlagestrategie bis hin zu einer unterschiedlichen Auffassung über die zukünftige Fondsstrategie. Käufer wiederum profitieren beim Erwerb eines Fondsanteils vom Direkteinstieg in den Fonds ohne Blind-Pool-Risiko und einer sofortigen Rendite. Zudem können sie ihre Investmentstrategie angesichts kürzerer Halteperioden flexibel anpassen – ein gerade in Krisenzeiten immer bedeutsameres Kriterium. Nicht zuletzt zieht auch die KVG ihren Gewinn aus Transaktionen am Sekundärmarkt. Die Assets under Management bleiben gewahrt, mögliche Konflikte unter den Anlegern werden von Beginn an vermieden.

Einer Transaktion am Sekundärmarkt geht wie beim Asset Deal eine Due Diligence-Prüfung voraus. Spezialisierte Beratungsunternehmen prüfen eingehend das vorhandene Portfolio des jeweiligen Spezialfonds, um gemäß der Anlagestrategie des Auftraggebers eine Empfehlung samt Fondsanteil-Bewertung auszusprechen. Diese Unternehmen bieten eine Finanzdienstleistung an, die ihnen gemäß Kreditwesengesetz im Rahmen einer umfänglichen Prüfung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) lizenziert werden muss. Eine einfache Maklerlizenz nach Gewerbeordnung reicht hierfür nicht aus.

Der Bewertung des Fondsanteils liegen langfristige Cashflow-Prognosen und Renditeerwartungen auf Fondsebene zugrunde. Sie sind vergleichbar mit einer Unternehmensbewertung. In einem nächsten Schritt werden mögliche Käufer identifiziert und gezielt angesprochen. Den Preis des Fondsanteils oder aber auch des gesamten Fonds ist dann das Verhandlungsergebnis zwischen Käufer und Verkäufer. Er kann zum Teil erheblich vom bisherigen Net Asset Value (NAV) abweichen.

Im vergangenen Jahr gab es auf dem Sekundärmarkt der offenen Immobilien-AIF in Deutschland ein geschätztes Handelsvolumen von zwei Milliarden Euro. Das anhaltende Interesse an Immobilien in Kombination mit dem Wunsch nach flexibleren Investmentstrategien bietet den Rahmen für ein Marktwachstum, das bereits in den kommenden Jahren die Marke von fünf Milliarden Euro erreichen kann. Bis dahin arbeiten Vermittler über Benchmarks für Prozesse und Preise an einer höheren Transparenz des Marktes.