Kurz, flexibel, kostensparend

Nicht jede Entwicklung ist planbar, nicht jedes Ereignis vorhersehbar. Das zeigt die Corona-Krise in ungewöhnlicher Deutlichkeit. Doch der Wandel zu einer modernen, flexibleren Unternehmenskultur hat schon lange zuvor eingesetzt. Die Digitalisierung verändert Leben und Arbeiten ganzer Generationen. Darauf muss auch die Immobilienwirtschaft Antworten finden. So sehen sich Bürovermieter mit einem wachsenden Wunsch nach flexibleren Mietverträgen konfrontiert. Das ist Fluch und Segen zugleich.

Büroimmobilien, die einst individuell auf einen bestimmten Mieter zugeschnitten und für die Ewigkeit geplant und gebaut wurden, müssen sich vollkommen neuen Herausforderungen stellen. Einmal gebaut, Jahrzehnte lang komplett an ein- und denselben Mieter vermietet – das ist vorbei. Darauf müssen sich auch die Asset-Manager einstellen.

Schon durch die Digitalisierung wird in Büros anders gearbeitet: Sowohl Arbeitszeiten als auch -orte werden immer flexibler gehandhabt. Remote Working und Home Office sind keine Erfindungen aus der Corona-Zeit. Die COVID19-Pandemie hat dieser Entwicklung nur noch einmal einen kräftigen Schub gegeben. Hinzu kommt: Je nach Auftragslage und Planung bilden sich in den Unternehmen kurzfristig Teams, die dann für kurze Zeit größere und mehr Räumlichkeiten benötigen. Nach Abschluss eines Projekts besteht dieser Bedarf erst mal nicht mehr. Insbesondere bei großen Konzernen werden Geschäftseinheiten komplett ausgegliedert, andere Einheiten wiederum neu integriert. Die Büroflächen müssen mit den Anforderungen der Unternehmen atmen können. Und da niemand ungenutzte Flächen bezahlen möchte, gilt das auch für die Mietverträge.

Mietverträge laufen deutlich kürzer als früher 

So lässt sich schon seit geraumer Zeit beobachten, dass sich die Abschlüsse gravierend verändern: Die Anzahl der „langfristigen“ Mietverträge, die länger als zehn Jahre laufen, sinkt seit 2008 drastisch. Bereits Anfang der 2000er Jahre lag die durchschnittliche Laufzeit eines Bürovertrags bei nur sieben Jahren, heutzutage liegt sie hingegen bei knapp 4,5 Jahren – plus der Option einer Verlängerung. Diese Entwicklung zeigt deutlich, dass die Flexibilität, sich bei Bedarf vergrößern oder auch verkleinern sowie auf konjunkturelle Schwankungen reagieren zu können, einen hohen Stellenwert einnimmt. Künftig werden daher auch die Bürogebäude ganz anders geplant und ausgestattet werden müssen, um diesem Umstand Rechnung zu tragen. 

Ein Blick auf so genannte Meeting- oder Konferenzräume demonstriert das deutlich: In den meisten Fällen werden sie nur sporadisch gebraucht, stehen die meiste Zeit leer, müssen aber bezahlt werden. Eine flexible Lösung, wonach der jeweilige Raum nur nach Bedarf angemietet wird, ansonsten aber vielleicht anderen Mietern im Gebäude zur Verfügung steht, wäre ein Schritt in die richtige Richtung. Kosten sparen, Ressourcen effizient nutzen.

Auch funktionelle Flexibilität muss gewährleistet sein

Idealerweise sind künftige Bürohäuser so gebaut, dass sie ohne große Probleme verändert, neu aufgeteilt und auch neuen Nutzungen zugeführt werden könnten. Raumtiefe und Raumhöhe müssen moderne Bürokonzepte zulassen. Eine Erhebung von JLL, die sich mit dem Umzugsverhalten von Unternehmen beschäftigt hat, kommt zu dem Schluss, dass 35 Prozent der Neumieter sich in den vergangenen drei Jahren für offene Bürostrukturen mit einem teilweisen oder vollständigen „non-territorialen“ Konzept entschieden haben. Dabei wird auf einen festen Arbeitsplatz verzichtet und stattdessen auf Desksharing oder ein ähnlich flexibles Bürokonzept gesetzt. Klassische geschlossene Bürostrukturen wurden nur in 15 Prozent der Fälle vermittelt.

Noch ein bisschen mehr Zukunftsmusik? Es wird sicher nicht mehr lange dauern, bis auch Mieter sich im Internet ihre Wunschfläche selbst zusammenstellen können: Lage, Größe, Aufteilung, aber auch Möblierung, technische Ausstattung, Drucker, Kopierer und sonstige Services – von der Spezialkaffee-Maschine bis zum Massagesessel. Die Anforderungen an Vermieter, aber auch Architekten werden weiter steigen. Ein vereinfachter Anmietungsprozess (Mietvertrag auf zwei Seiten) sowie kurze Vertragslaufzeiten sorgen zusätzlich für mehr Attraktivität für potenzielle Mieter – und Vermieter haben dadurch die Chance, die Mieten in kürzeren Intervallen anzupassen. Nach der Corona-Krise wird sich zeigen, dass die Pandemie diesen Trend beschleunigt hat.