Logistikimmobilien boomen – nicht nur dank E-Commerce

Wertstabilität, eine dynamisch steigende Nachfrage, ein überschaubares Risiko – das sind handfeste Argumente, warum Logistikimmobilien eine immer größere Rolle für Immobilieninvestoren spielen. Dabei ist es nicht nur der zunehmende Onlinehandel, welcher der Logistikbranche erheblichen Aufwind beschert. Auch der steigende Flächenbedarf des Lebensmitteleinzelhandels, die höhere Vorratshaltung und das Bestreben nach kürzeren Lieferwegen haben sich positiv auf den Logistikimmobilienmarkt ausgewirkt. Die Corona-Pandemie hat diesem Aufschwung noch einmal einen deutlichen Anschub gegeben. Während einige Assetklassen weiterhin mit den Folgen der Lockdowns kämpfen, wie der stationäre Einzelhandel, gehen Logistikimmobilien als Gewinner aus der Pandemie hervor.  Gleichzeitig haben Logistikobjekte mittlerweile ihr einstiges Schattendasein in der Öffentlichkeit und in der Politik abgelegt: Ob nun der wachsende E-Commerce und das Konzept der „letzten Meile“, die Anfälligkeit der „Just-in-Time“-Lieferketten oder auch das Großprojekt „Neue Seidenstraße“ – die wachsende Bedeutung der Logistik ist unübersehbar.

Umsatzrekord und Angebotsknappheit
Die starke Nachfrage nach modernen Logistikflächen spiegelt sich in Rekordumsätzen wider. BNP Paribas Real Estate zufolge wurde im ersten Halbjahr 2021 mit einem bundesweiten Lagerflächenumsatz von 3,6 Millionen Quadratmetern ein neues Allzeithoch erreicht und die bisherige Bestmarke aus dem Jahr 2011 um etwa sieben Prozent und das Ergebnis aus 2020 um knapp ein Drittel übertroffen. Insgesamt wurden mehr als vier Milliarden Euro in deutsche Logistikimmobilien investiert und das bereits starke Vorjahresergebnis wurde um 13 Prozent gesteigert. Das ist nach 2017 das zweitbeste Halbjahresergebnis auf dem Logistikinvestmentmarkt aller Zeiten. Ob im Gesamtjahr 2021 das imposante Vorjahresergebnis von fast acht Milliarden Euro erreicht werden kann, hängt allein von der Angebotsentwicklung ab. Denn momentan fehlt das Produkt, um die dynamisch steigende Nachfrage zu decken. Dieser Trend dürfte auch künftig anhalten, was sich natürlich auch auf die Preisentwicklung dieser Assetklasse auswirken wird.

Dabei ist der Logistikimmobiliensektor keine gänzlich neue Assetklasse. Auch Real I.S. ist bereits seit rund 20 Jahren in diesem Markt aktiv. Aber die Bedeutung der Weiterverteilung von Waren, der effizienten Versorgung der Endkunden sowohl mit lebensnotwendigen Gütern als auch mit Luxuswaren und der Optimierung von Lieferwegen hat durch Corona noch einmal erheblich zugenommen. Diese Entwicklung wird sich weiterhin fortsetzen und Logistikimmobilien werden zunehmend auch im Fokus von Anlegern stehen. Darauf haben auch wir uns eingestellt und sind gerade dabei, einen reinen Logistikfonds vorzubereiten.

Logistikbranche hat sich stark ausdifferenziert und entwickelt sich weiter
Dabei sind Logistikimmobilien keinesfalls Selbstläufer, der Markt ist außerordentlich heterogen und befindet sich in einer Transformation. Neue Konzepte für flexiblere Lagerflächen, abgestellt auf die unterschiedlichen Bedürfnisse verschiedener Industriezweige, sorgen für eine hohe Drittverwendungsmöglichkeit und somit zu einer langfristigen Vermietungssicherheit. Auch der Standort ist wichtig, so sind Verteilerzentren in City-Nähe gefragter denn je, um Endkunden schnell zu beliefern, Stichwort „same day delivery“. Aber auch die Nähe zu Produktionsstätten, um eine verbesserte Zulieferlogistik zu gewährleisten, spielt eine Rolle.

Gleichzeitig geht es im Logistikbereich auch um Nachhaltigkeit und Emissionsreduzierung. Mit optimierten Lieferketten und kürzeren Lieferwegen wird die CO2-Bilanz verbessert. Und auch die Immobilie selbst kann zu Energieeinsparungen und Klimafreundlichkeit beitragen – angefangen von der ressourcenschonenden Bauweise über die Konzeption von modernen Beleuchtungen mit LED-Technik bis hin zur lokalen Energieerzeugung durch Photovoltaikanlagen. Ein Beispiel für einen hohen Nachhaltigkeitsstandard ist das von Real I.S. im März 2021 erworbene Logistikzentrum bei Den Haag in den Niederlanden. Dort haben wir auf einer Gesamtfläche von 10.000 Quadratmetern mehr als 4.000 Solarmodule installiert. Das Gebäude weist eine durchweg positive Energieeffizienz auf und verfügt über einen CO2-absorbierenden Bodenbelag. Darüber hinaus wurde das gesamte Verteilerzentrum nach Grundsätzen nachhaltiger Kreislaufwirtschaft („Cradle-to-Cradle“-Prinzip) errichtet. Dadurch kann das Gebäude am Ende seiner Nutzungsdauer demontiert und alle Baumaterialien können wiederverwendet werden.

Fazit: Logistik auf dem Vormarsch – Expertise für zukunftsfähiges Investment wichtig
Logistikimmobilien haben sich als krisenfest bewiesen und der Markt bietet weiterhin attraktive Investmentpotenziale mit überschaubaren Risiken aufgrund der starken Nachfrage. Aber auch der Logistikbereich befindet sich in der Transformation, hat sich bereits deutlich professionalisiert und muss sich noch weiter verändern. Moderne und klimafreundliche Logistikimmobilien mit effizienten und flexiblen Flächenkonzepten erfreuen sich einer zunehmenden Beliebtheit, das Angebot ist allerdings knapp. Investoren und Entwickler sind deshalb am Zug, um geeignete Lösungen zu bieten und die Angebotsstruktur zu verbessern. Das erfordert auch Mut, von Altbewährtem abzuweichen und neue Wege zu beschreiten. Aber dadurch können Innovationen vorangetrieben und smarte Prozesse etabliert werden. Ein Investment in diesem Bereich erfordert allerdings eine genaue Analyse und Expertise, um zukunftsfähige Immobilien zu identifizieren, die auch langfristig den Marktbedarf treffen.