Spanien bleibt auf Erfolgskurs

Die Wirtschaft holt rasant auf, die Staatsverschuldung sinkt kontinuierlich und immer mehr Investoren kehren zurück auf die iberische Halbinsel. Vor allem Barcelona zieht das Interesse auf sich – auch dank seiner pulsierenden Start-up-Community. Dass die Nachfrage nach Büroflächen steigt, die Mieten anziehen und der Leerstand sinkt, ist auch ein Verdienst der jungen Unternehmerbranche.

Spanien lohnt sich wieder! Das ist kein Geheimnis mehr. Seit Jahren sind institutionelle Investoren verstärkt auf der iberischen Halbinsel auf der Suche nach lukrativen Gewerbeobjekten. Wagten sich zunächst opportunistische Käufer auf den krisengeschüttelten Markt, kehren inzwischen auch Cashflow-orientierte Interessenten zurück, die weniger spekulativ agieren und mit einer risikoaverseren Investmentstrategie bereit sind, höhere Kaufpreise zu bezahlen. Seit die Staatsverschuldung der Spanier fünf Jahre infolge kontinuierlich gesunken ist und die heimische Wirtschaft rasant aufholt, hat sich das Blatt gewendet: Allein 2018 wurden Büroimmobilien im Wert von 4,7 Milliarden Euro gehandelt – mehr als doppelt so viel wie noch 2017.

Neben der Hauptstadt Madrid, die mit mehr als 13 Millionen Quadratmetern über den größten Büroimmobilienmarkt des Landes verfügt, rückt auch Barcelona immer mehr in den Anlegerfokus. Die katalanische Metropole hat sich enorm entwickelt – trotz des wirtschaftlichen Dämpfers durch die globale Finanzkrise. Die Erfolgsstory der Katalanen ist ihrem Drang zu Innovation und Internationalisierung geschuldet. Beides wird durch die öffentlich-rechtliche Wirtschaftsagentur Catalonia Trade & Investment gefördert. Vor allem die kleinen und mittelständischen Familienunternehmen, die die katalanische Industrie prägen, technisch versiert, flexibel und hochgradig spezialisiert sind und deshalb maßgeschneiderte Lösungen anbieten können, profitieren davon – genauso wie die zahlreichen Startups, die in Barcelona gedeihen.

Die Regionalregierung zählt aktuell mehr als 1.500 registrierte Jungunternehmen in Barcelona, was die Stadt zu Europas fünftgrößtem Startup-Hub nach London, Berlin, Paris und Amsterdam macht. Die globale Vernetzung der katalanischen Unternehmensgründer ist durchschnittlich höher als in allen anderen Start-up-Hubs und damit ein großer Pluspunkt für Barcelona. Und es gibt ein weiteres Symbol für die internationale Anziehungskraft auf „Digital Natives“: Die weltweit wohl wichtigste Mobilfunk- und Smartphone-Messe MWC, die jährlich mit mehr als 100.000 Besuchern auf dem zweitgrößten europäischen Messegelände Fira de Barcelona stattfindet.

Hohe Nachfrage nach Büroflächen

Bereits seit 2014 wächst die Wirtschaft der regionalen Hauptstadt wieder überdurchschnittlich. Dieser anhaltende Aufschwung spiegelt sich auch in anziehenden Büromieten wider: Binnen fünf Jahren stiegen die Mieten in Barcelona um 56 Prozent auf 303 EUR/m²/Jahr.[1] Damit orientiert sich Kataloniens Regionalhauptstadt in absoluten Zahlen zwar eher an Warschau als an Paris oder London – bietet aber in der Mietpreisentwicklung noch reichlich Luft nach oben.

Mit rund 5,9 Millionen Quadratmetern verfügt Barcelona über den zweitgrößten Büroimmobilienmarkt Spaniens und einen der wichtigsten Büro-Core-Märkte innerhalb Europas. Allein in den ersten drei Quartalen 2019 wurden hier 328.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Knapp 61 Prozent der gesamten Büroflächen entfallen auf die Standorte im Central Business District (CBD) und der City, wo die Leerstände inzwischen bei unter zwei bzw. drei Prozent liegen. Auch in den ansiedlungsfreundlichen New Business Areas sinken die Leerstandsraten weiter – auf aktuell unter sechs Prozent.

Vor allem Flächen bis zu 1.000 Quadratmeter stehen hoch im Kurs der Suchenden. Allein im ersten Quartal 2018 entfielen 74 Prozent aller Nachfrager auf diese Quadratmetergröße. Auch die Nachfrage nach Co-Working-Flächen legt zu – dank der jungen Branche der Startups. Etwa 15 Prozent des Büroflächenumsatzes 2018 ist auf Anmietungen von flexiblen Workspace-Dienstleistern zurückzuführen. Die Aktivitäten der Startups zeigen sich auch anderweitig im Büroflächenumsatz: Anmietungen von Firmen aus dem Dienstleistungssektor sowie der Technologie-, Medien- und Telekommunikationsbranche (TMT) haben in den letzten Jahren zugenommen und machen über die Hälfe der Nachfrage in Barcelona aus.

Bleibt ein Blick auf die innenpolitische Situation der Region: Die Auseinandersetzungen um die Abhängigkeit Kataloniens waren heftig, haben das Investoreninteresse aber kaum beeinflusst. Tatsächlich ist die Nachfrage von Vermietungsseite schon wieder sehr hoch und die Bautätigkeit im Vergleich dazu eher gering. Ist generell auch mit weniger Wirtschaftswachstum zu rechnen, dürfte das Mietpreiswachstum aufgrund des geringen Flächenangebots dennoch anhalten. Aktuelle Marktprognosen gehen bis 2024 von weiteren Mietsteigerungen, wenn auch mit deutlich moderaterem Tempo aus. Die Spitzenrenditen liegen laut dem Datenabieter PMA bei 3,3 Prozent. 

 


[1] Daten von PMA für Q3 2019