Spanien ist zurück - Institutionelle Investoren entdecken Spanien wieder

España ha vuelto – Spanien ist zurück. Der Immobilienmarkt hat die schwere Wirtschafts- und Finanzkrise längst überwunden. Waren zunächst hauptsächlich opportunistische Investoren auf Einkaufstour, hat sich dieses Bild radikal gewandelt: Jetzt sind die langfristig orientierten institutionellen Investoren aus dem In- und Ausland wieder aktiv. Was hat sich in letzter Zeit getan und was macht Spanien attraktiv? Teil eins unserer Serie „Investieren in Spanien“ geht diesen Fragen auf den Grund.

In den ersten Jahren nach der Krise dominierten opportunistische Investoren, die auf schnelle Gewinne aus dynamischen Preisentwicklungen setzten, die Käuferseite auf den Markt. Die Hoffnung, mit kurzen Halteperioden schnelle Renditen zu erzielen, prägte die Strategie. Doch mittlerweile lockt es auch wieder institutionelle Investoren auf die Iberische Halbinsel, die risiko-aversere Kapitalanlagestrategien fahren, sich auf stabile Cashflow-Renditen fokussieren und die Objekte langfristig im Bestand halten. Die Folgen sind deutlich spürbar: Die Preisvolatilität hat bereits abgenommen. Eines der ehemaligen Sorgenkinder der Eurozone ist damit auf bestem Wege, zu einem Stabilitätsanker zu werden. Was lockt diese Investorengruppen an, die aus halb Europa ein Auge vor allem auf Madrid und Barcelona, aber auch auf andere hübsche Töchter des Landes geworfen haben?

Zunächst die konjunkturelle Entwicklung: Zwar sind die dynamischsten Phasen nach der Krise wohl vorbei, doch weiterhin hat die Wirtschaft des Landes ein nennenswertes Aufholpotenzial. Seit Jahren schon wächst das Bruttoinlandsprodukt, deutlich über dem EU-Durchschnitt. Nach einer Wachstumsrate von 2,5 Prozent im Jahr 2018 erwartet die Europäische Kommission für 2019 ein Plus von 2,0 Prozent.[1] Dieser Trend treibt auch die Beschäftigungszahlen nach oben. Die Talsohle bei der Arbeitslosigkeit ist längst durchschritten: Betrug sie Mitte 2013 noch über 26 Prozent, fiel sie im Herbst 2018 unter die 15-Prozent-Marke.[2]

Die Konjunktur hat unmittelbar positive Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büroraum. Zwar hat die Nachfrage auf Investorenseite auch zu überproportionalen Anstiegen bei den Kaufpreisen geführt. In Madrid oder Barcelona stehen deshalb nur noch geringfügig höhere Nettoanfangsrenditen als in Frankreich oder Deutschland in Aussicht. Doch bei den Mieten besteht noch erhebliches Aufholpotenzial: Für Büros im Prime-Segment der Metropolen Barcelona und Madrid liegen sie mit rund 30 Euro pro Quadratmeter noch immer um etwa ein Drittel unter dem Vorkrisenniveau von etwa 40 Euro - trotz nur geringer Leerstände von zum Teil unter fünf Prozent.

Das Mietsteigerungspotenzial ist jedoch nicht das einzige Argument dafür, sich in Spanien zu engagieren. Die strukturellen Voraussetzungen für institutionelle Investoren haben sich in den vergangenen Jahren deutlich verbessert. Durch gesetzliche Maßnahmen hat die spanische Regierung eine Professionalisierung des Marktes erreicht. Vor der Krise waren Fonds- und ähnliche Strukturen weit weniger geläufig als zum Beispiel in Deutschland. Das hat sich durch die Umsetzung der europäischen AIFM-Richtlinie geändert. 2009 wurden zudem REITs (spanisch: SOCIMI) eingeführt und drei Jahre später weiter flexibilisiert. In der Folge haben spezialisierte Immobilieninvestoren deutlich an Einfluss gewonnen - nicht zuletzt, weil dem deutlich besser regulierten Markt mittlerweile mehr Krisenresistenz zugeschrieben wird als zuvor.

[1] ec.europa.eu/info/business-economy-euro/economic-performance-and-forecasts/economic-performance-country/spain/economic-forecast-spain_en [2] Quelle: Eurostat. Siehe auch: uk.reuters.com/article/uk-spain-economy-unemployment/spains-unemployment-rate-falls-to-lowest-level-in-almost-10-years-idUKKCN1MZ0TA