Florian Kurth, Leiter Produktentwicklung der Real I.S. AG
Institutionelle Immobilieninvestoren stehen derzeit vor vielfältigen Herausforderungen: Neben dem gestiegenen Zinsniveau nehmen auch die regulatorischen Anforderungen stetig zu. Die anstehenden Berichtspflichten durch die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSDR) machen ein professionelles Immobilienmanagement daher zwingend notwendig.
Die entsprechende EU-Richtlinie ist bereits Anfang 2023 in Kraft getreten und muss nun innerhalb von 18 Monaten in den Mitgliedstaaten umgesetzt werden. Sie betrifft auch direkt gehaltene Immobilieninvestments und verursacht in diesem Zusammenhang einen zum Teil erheblicher Anpassungsbedarf, um die Assets auf einen klimaneutralen Pfad zu führen und ein sogenanntes Stranding bzw. ein Verfehlen der Ziele zu vermeiden. Andernfalls droht ein drastischer Wertverlust der Immobilien.
Auch kirchliche und ärztliche Akteure sowie Versicherungen sind betroffen
In Deutschland sind mehr als 15.000 Unternehmen dazu verpflichtet, ihre Nachhaltigkeitsleistungen nach einem einheitlichen EU-Berichtsstandard transparent zu machen. Abhängig von ihrer Größe betrifft das auch die rund 500 Erstversicherer hierzulande und die von ihnen direkt gehaltenen Immobilien. Hinzu kommen Rückversicherer und andere kapitalmarktorientierte Unternehmen (sog. KMUs). Berufsständische Versorgungswerke, kirchliche Zusatzversorgungskassen und betriebliche Pensionskassen können unter bestimmten Umständen ebenfalls hiervon betroffen oder durch eigene Nachhaltigkeitsgrundsätze hieran gebunden sein. Dies erfordert eine umfangreiche Analysemethodik (zum Beispiel die CRREM-Methode), Messtechniken und die Implementierung weiterer strategischer Maßnahmen. Auch kleinere Marktakteure kommen daher nicht umhin, organisatorische Anpassungen vorzunehmen und eigene Kapazitäten aufzubauen.
MaRisk-Novelle zielt auf Banken und Kreditgenossenschaften ab
Eine weitere Herausforderung stellt insbesondere kleinere Sparkassen, Landesbanken und Kreditgenossenschaften vor erhebliche Hürden: Mit der 7. Novelle der Mindestanforderungen an das Risikomanagement der Banken (kurz: MaRisk) hat die BaFin Ende Juni 2023 die Leitlinien der Europäischen Bankenaufsichtsbehörde EBA zur Kreditvergabe und -überwachung umgesetzt und damit die Anforderungen an das Risikomanagement deutlich erhöht. Für die Umsetzung der Änderungen galt teilweise eine Übergangsfrist bis zum 1. Januar 2024. Es besteht daher großer Handlungsbedarf.
Regulatorische Anforderungen erhöhen Handlungsdruck
Die bereits jetzt geltenden neuen Anforderungen der BaFin beinhalten unter anderem, dass dem operationellen Risiko durch ein angemessenes Risikomanagement Rechnung getragen wird. Sowohl für die eigenen Immobilieninvestitionen als auch für die Immobilientransaktionen der Tochtergesellschaften müssen nun Prozesse etabliert werden. Mindestens einmal jährlich müssen alle Risiken – auch ESG-Risiken – identifiziert und bewertet werden. Die Komplexität der Analyse und des Reportings sowie der Ressourcen- und Zeitaufwand sind nicht zu unterschätzen, um zu dokumentieren, welche Immobilien die Klimaziele erfüllen und welche den Dekarbonisierungspfad wann verlassen werden. Darüber hinaus müssen Handlungs- und Investitionsoptionen für die Objekte aufgezeigt werden, die die Klimaziele noch nicht erreichen. Auch über Marktpreisrisiken muss bei direkt gehaltenen Immobilien mindestens vierteljährlich in Risikoberichten informiert werden. Für einige B-Städte, vor allem aber für viele C- und D-Städte fehlen jedoch historische Zeitreihen oder die Daten sind für die Ermittlung eines Marktpreisrisikos nicht valide. Das kann zu Problemen bei der Definition und Validierung eines angemessenen Limits im Rahmen der Risikobetrachtung führen.
Flexible Investmentlösungen sind gefragt
Um mit vertretbarem Aufwand eine ausgewogene, diversifizierte, risikoadäquate und zugleich aufsichtskonforme Immobilienallokation zu erreichen, können bestimmte Fondsvehikel eine Lösung darstellen. Bei einem sogenannten Einbringungsfonds, den auch die Real I.S. anbietet, bringt der Investor seinen Immobilienbestand in ein reguliertes Fondsvehikel ein und erhält im Gegenzug Kommandit- oder Fondsanteile. Wichtig: Der Investor bleibt rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer des Immobilienportfolios, trifft weiterhin die wesentlichen Entscheidungen und gibt die Strategie vor. Der in den Fonds eingebrachte Direktbestand wird von einer Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) professionell gemanagt. Praktisch dabei ist, dass der Investor je nach Bedarf optional – wie in einem Baukastensystem – Leistungen der KVG hinzubuchen kann. Für den Investor ergeben sich dadurch eine Vielzahl von Vorteilen, beispielsweise ein professionelles Reporting und ein aktives Asset-Management durch interdisziplinäre Teams. Darüber hinaus erzielt der Investor durch den Ansatz von Verkehrswerten und den Wegfall der regulären Abschreibung im regulierten Fondsvehikel eine höhere ordentliche Rendite beziehungsweise höhere Erträge für Ausschüttungen. Ebenso hat der Investor ein Wahlrecht, im Rahmen der Einbringung vorhandene stille Reserven zu heben und hierdurch Einmaleffekte zu nutzen. Durch die Einsatzmöglichkeit von Leverage kann das Portfolio ausgebaut und durch die Diversifikation das Risiko minimiert werden.
Beispiele von Real I.S. für maßgeschneiderte Produkte
Für ein berufsständisches Versorgungswerk hat die Real I.S. zu Jahresbeginn einen Spezialfonds aufgelegt, in das sieben Wohnimmobilien mit insgesamt mehr als 800 Wohneinheiten und eine Gewerbeimmobilie in ein von uns speziell für das Versorgungswerk aufgelegtes Anlagevehikel eingebracht worden sind. Eigentümer der eingebrachten Immobilien und einziger Anleger dieses Vehikels ist das Versorgungswerk. Die Real I.S. ist damit beauftragt, die Werthaltigkeit der Immobilien zu sichern und für die Zukunft fit zu machen. Perspektivisch ist zudem vorgesehen, die Immobilienallokation des Investors strategisch zu erweitern. Im Rahmen des Asset- und Portfoliomanagements der Real I.S. soll das Vehikel planmäßig auf die Artikel-8-Klassifizierung nach der EU-Offenlegungsverordnung (SFDR) upgegradet werden. Bereits in der Vergangenheit waren wir damit sehr erfolgreich: Real I.S. hat im Jahr 2023 Immobilienfonds im Gesamtwert von rund 8,4 Milliarden Euro und damit rund 75 Prozent des Gesamtportfolios auf die Klassifizierung nach Artikel 8 angehoben.
Dieser Einbringungsfonds ist ein gutes Beispiel, wie wir auf Grundlage unseres leistungsstarken Asset-Managements neue und maßgeschneiderte Lösungen für Kunden strukturieren und umsetzen. Und es zeigt auch das Vertrauen des Investors, das eigene Portfolio durch uns optimieren zu lassen.
Ein zweites Beispiel für eine individuelle Lösung: Für einen Club aus insgesamt sieben institutionellen Investoren haben wir den Immobilien-Spezial-AIF „REAL I.S. SCF I“ aufgelegt. Dieser ist mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von mehr als 250 Millionen Euro voll investiert und breit diversifiziert. Insgesamt umfasst das Portfolio sechs vollständig und langfristig vermietete Objekte in den Nutzungsarten Büro und Logistik, die einen hohen Grad an Nachhaltigkeit aufweisen und damit alle Anforderungen gemäß Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung (SFDR) erfüllen. Die bereits erfolgte Ausschüttung von durchschnittlich ca. 4,5 Prozent jährlich sowie die Fondsprognose liegen deutlich über der avisierten Zielausschüttung. Das unterstreicht unsere Umsetzungsstärke im Portfolioaufbau und Asset-Management.
Fazit
Volatile Zeiten und zunehmende regulatorischen Anforderungen erfordern neue Lösungen. Eine davon können neue Fondsvehikel sein – auch in Form geschlossener Fonds für mehrere Institute. Diese ermöglichen Investoren Diversifikationsspielräume in der Assetklasse Immobilien, ohne signifikante eigene Kapazitäten aufbauen zu müssen. Ein professionelles Asset-Management einschließlich der Administration durch eine spezialisierte KVG sorgt aus regulatorischer Sicht für regelkonforme Prozesse. Dadurch können Klumpenrisiken und operationelle Risiken vermieden werden und flexible Lösungen zur Steuerung des Immobilienbestands genutzt werden. So wird eine umfassende und nachhaltige Betreuung der Investments über den gesamten Investitionszyklus hinweg gewährleistet und gleichzeitig das Portfolio resilienter und rentabler aufgestellt.