Der europäische Logistikimmobilienmarkt hat sich zu einer der attraktivsten Assetklassen für institutionelle Investoren entwickelt. Trotz wirtschaftlicher Herausforderungen und geopolitischer Unwägbarkeiten zeigt sich das Segment weiterhin resilient. Positive Rahmendaten im Vermietungsmarkt und vielfältige Trends als Wachstumstreiber machen Logistikobjekte zu einem strategisch wichtigen Bestandteil eines ausgewogenen Immobilienportfolios. Voraussetzung ist allerdings eine sorgfältige Selektion. Gesucht sind vor allem moderne, nachhaltige Flächen mit guter Verkehrsanbindung. Für Investoren besonders interessant: Die rückläufige Bautätigkeit führt dazu, dass das Angebot vielerorts knapp bleibt – ein Trend, der das Mietwachstum weiter antreibt. Und nach dem kräftigen Zinsanstieg der vergangenen Jahre sind die Preise im Investmentmarkt spürbar zurückgegangen. Dadurch bietet der Markt wieder gute Einstiegsmöglichkeiten zu attraktiven Anfangsrenditen.

Italien zählt für Investoren aktuell zu den interessanteren Logistikmärkten in Europa, vor allem aufgrund seines im europäischen Vergleich attraktiven Renditeniveaus. In Rom lassen sich für hochwertige Logistikimmobilien derzeit Nettoanfangsrenditen von rund 5,7 Prozent erzielen, in Mailand liegen sie bei etwa 5,5 Prozent. Damit bewegen sich beide Märkte sichtbar über dem durchschnittlichen Spitzenniveau im Euroraum, das derzeit zwischen 4,5 und 5,0 Prozent liegt.

Das im europäischen Vergleich bislang noch moderate Mietniveau macht den italienischen Logistikmarkt für Nutzer attraktiv. Investoren können gleichzeitig von Mietsteigerungen profitieren. Die Spitzenmieten für Logistikflächen in Italien haben seit Anfang 2021 um rund 5 Prozent pro Jahr auf aktuell 5,70 Euro/m² zugenommen. Vor allem in den wirtschaftsstarken Regionen rund um Mailand, Bologna und Verona („Goldenes Dreieck“) bleibt die Nachfrage nach modernen Flächen hoch. Perspektivisch wird der Brenner-Basistunnel, eines der größten Infrastrukturprojekte Europas, nach geplanter Inbetriebnahme im Jahr 2032 den Schienengüterverkehr zwischen Österreich und Italien erheblich verbessern und dürfte zusätzliche Impulse für den norditalienischen Logistikmarkt bringen.

Der Logistikmarkt hat sich in den vergangenen Jahren deutlich weiterentwickelt und differenziert. Langfristig wird die Attraktivität von Logistikimmobilien durch eine Vielzahl struktureller Entwicklungen gestützt – allen voran der anhaltende E-Commerce-Trend, der Bedarf an urbaner Logistik, aber auch Nearshoring- und Reshoring-Strategien von Industrie und Handel. Viele dieser Treiber verstärken sich gegenseitig: Zwar hat sich das pandemiebedingte Wachstum im Onlinehandel inzwischen normalisiert. Dennoch steigt der Flächenbedarf weiter – vor allem für Lager- und Distributionszentren in Kundennähe. Besonders gefragt sind City-Logistikflächen, die eine schnelle und effiziente Zustellung bis zur letzten Meile ermöglichen.

Auch geopolitische und wirtschaftliche Entwicklungen verändern die Nachfrage: Unternehmen verkürzen ihre Lieferketten, verlagern Produktionsstätten näher an ihre europäischen Absatzmärkte und suchen verstärkt nach Flächen in der Nähe von Produktions- und Bestimmungsorten. Die Folge: Nearshoring und Reshoring gewinnen an strategischer Bedeutung.

Von zentraler Bedeutung sind darüber hinaus ESG-Faktoren. Mit steigenden Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz wächst auch die Nachfrage nach ESG-konformen Logistikimmobilien. Wärmepumpen, LED-Beleuchtung und insbesondere Photovoltaikanlagen gehören inzwischen zu relevanten Ausstattungsmerkmalen. Gerade PV-Anlagen bieten große Vorteile: Sie senken die CO₂-Emissionen, reduzieren die Energiekosten und stärken die Unabhängigkeit vom Netzstrom. Aufgrund ihrer großen Dachflächen sind Logistikobjekte ideal für die solare Eigennutzung geeignet. Langfristig wirkt sich Energieeffizienz damit positiv auf die Betriebskosten und die Wertentwicklung von Immobilien aus. 

Dabei ist vor allem das Asset-Management gefragt, um Immobilien nachhaltiger und somit zukunftsfähiger aufzustellen. Ein Beispiel aus unserem Portfolio: In Reichertshofen hat Real I.S. gemeinsam mit Sunrock auf der Dachfläche einer Logistikimmobilie, die Real I.S. für einen individuellen Spezialfonds erworben hatte, eine PV-Anlage mit einer Fläche von rund 12.400 m² installiert. Das bedeutet Mehrwert für alle Beteiligten: Der Mieter profitiert von günstigem Solarstrom und niedrigeren Nebenkosten, während der Fonds zusätzliche Einnahmen aus der Dachverpachtung erzielt und zugleich den Wert der Immobilie steigert.

Die aktuelle Marktsituation im europäischen Logistikimmobilienmarkt eröffnet ein attraktives Investmentfenster. Wer jetzt handelt, kann sich eine starke Position in einem der dynamischsten und zukunftssichersten Immobiliensegmente sichern. Entscheidend für langfristigen Erfolg sind eine sorgfältige Standort- und Objektwahl sowie die konsequente Integration von ESG-Kriterien, um stabile Renditen zu sichern und Wertpotenziale optimal zu heben. 

Auch die Real I.S. nutzt das derzeit attraktive Marktumfeld und hat mit dem neuen offenen Spezialfonds „Real I.S. LogistiX“ das Angebot für institutionelle Investoren erweitert. Der Fonds setzt auf aktives, wertorientiertes Management und vor allem Nachhaltigkeit: Der „Real I.S. LogistiX“ orientiert sich an Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung und investiert gezielt in zertifizierte, energieeffiziente Immobilien. Mit einem geplanten Zielvolumen von rund 600 Mio. Euro richtet sich das Angebot an professionelle Anleger, die in Core-, Core-Plus- und Manage-to-Core-Strategien investieren möchten und von der strukturellen Stärke des Logistikmarktes profitieren wollen. 

Weitere Informationen zum „Real I.S. LogistiX“ erhalten Sie hier.