Historisches Renditehoch und Mietwachstum in Zentrumslagen bieten Opportunitäten

Der europäische Büromarkt bietet aktuell interessante Einstiegsmöglichkeiten. Einerseits sind durch die Preiskorrektur der vergangenen Jahre die Anfangsrenditen wieder auf attraktive Niveaus angestiegen. Aktuell liegen die Renditen im historischen Vergleich je nach Stadt auf einem 8- bis 14-Jahreshoch (siehe Abbildung 1). Auf der anderen Seite sind im Core-Segment in Top-Lagen trotz Leerstandsanstieg weiterhin steigende Spitzenmieten zu verzeichnen.

Letzteres wurde eindrucksvoll durch die Anmietung von 5.800 m2 Bürofläche ab 2027 in der Münchener Innenstadt durch eine Anwaltskanzlei für 64,00 EUR/m2 bewiesen (die bisherige Spitzenmiete lag bei 54,00 EUR).

Für die kommenden Jahre ist mit einer leichten Renditekompression durch einen Wiederanstieg der Kaufpreise und mit einem anhaltenden Wachstum der Spitzenmieten zu rechnen. Welche Länder bieten in diesem Marktumfeld die beste Rendite/Risiko-Relation bzw. wie könnte eine renditestarke Investitionsstrategie für das Jahr 2025 und darüber hinaus aussehen?

In den Investmentmärkten für Büroimmobilien fehlt bislang noch ein ausreichendes Angebot an Objekten zum neuen, niedrigeren Kaufpreisniveau. Folglich ist es aktuell herausfordernd, eine Investitionsstrategie aufzusetzen, die sich auf Nischenmärkte in den kleineren Ländern des Euroraums fokussiert. Große und liquide Märkte wie UK, Deutschland und Frankreich sollten daher Kernmärkte einer Anlagestrategie darstellen. Darüber hinaus bieten die Länder Spanien, Niederlande und Belgien aktuell eine attraktive Rendite/Risiko-Relation. Abbildung 2 zeigt dies anhand der Total Return Erwartungen für die kommenden fünf Jahre (Summe aus erwarteter Cash-Flow- und Wertänderungsrendite) im Vergleich zum Wertänderungsrisiko (höchster historischer Wertverlust in einem Kalenderjahr) für ausgewählte Länder. Danach bieten Spanien, die Niederlande und Belgien erwartete Total Returns von rund 6 % p.a., bei im Ländervergleich durchschnittlichen historischen Wertänderungsrisiken.

Neben diesen Kernländern (Core-Länder) könnten in den kleineren Ländern (Satellite-Länder), die ein hohes Wachstumspotential bieten (z.B. Irland, Portugal oder Luxemburg), Renditeopportunitäten genutzt werden. Im Ergebnis würde sich eine Portfolio-Allokation analog der folgenden Abbildung ergeben (siehe Abbildung 3). Für dieses Musterportfolio wäre in der Risikoklasse Core/Core+ auf Fondsebene eine Ausschüttungsrendite von gut 4 % (bei kalkulierten 30 % Leverage) und ein IRR von rund 5 % zu erzielen.