Im Hinblick auf die vielen Negativschlagzeilen markierte 2023 ein Jahr, das man nur zu gerne aus den Geschichtsbüchern streichen würde. Die schwache Konjunktur, die Kostensteigerungen in vielen Bereichen und die Unsicherheit durch die vermehrte Home-Office-Tätigkeit haben deutliche Spuren auf den deutschen Büromärkten hinterlassen. Beim Flächenumsatz in den Top-5-Büromärkten wurde sowohl das Vorjahresergebnis als auch der langjährige Durchschnitt deutlich verfehlt. Noch stärker traf es den Büroinvestmentmarkt, für den 2023 das schwächste Transaktionsjahr seit der Finanzkrise bedeutete.

Wie in anderen Märkten trug die deutlich gesunkene Nachfrage nach Büros und der zunehmende Fokus auf kleinere Flächen im Jahr 2023 in Frankfurt zu einem weiteren Anstieg des traditionell hohen Leerstands bei. Mit einer Leerstandsrate von 9 % bzw. knapp 1 Mio. m² in Q1 2024 verzeichnet die Finanzhauptstadt den höchsten Wert unter den A-Städten. Gleichzeitig werden in Frankfurt nach München deutschlandweit die höchsten Büromieten aufgerufen, wobei für die kommenden Jahre nur von einem moderaten Mietwachstum auszugehen ist. Nachstehende Tabelle zeigt die Marktkennziffern der Top-5-Büromärkte Deutschlands:

Frankfurter Büromarkt mit gutem Jahresauftakt, Hochhauslagen heiß begehrt

Gegenüber anderen Märkten ist der Frankfurter Büromarkt durch viele großflächige Objekte geprägt, die sich vornehmlich im Bankenviertel (CBD) in der City konzentrieren (siehe Abbildung 1). City-Teilmärkte erzielten 2023 rd. 42 % des gesamten Frankfurter Flächenumsatzes, Mitte 2024 lag ihr Anteil sogar bei rd. 50 %. Dies verdeutlicht den Nachfragetrend nach gut angebundenen Top-Lagen im Zentrum (Flucht in Qualität), der sich seit einiger Zeit bemerkbar macht. Entsprechend liegt die Leerstandsrate in der City mit 5,6 % deutlich unterhalb des Leerstands im Gesamtmarkt (siehe Abbildung 2). Ausschlaggebend für den guten Jahresstart war die Anmietung der EZB von 36.800 m² im Gallileo-Hochhaus im Bankenviertel (CBD), womit Banken und Finanzdienstleister im ersten Halbjahr einen deutlich überdurchschnittlichen Marktanteil von über 29 % verbuchen konnten (Ø 10 Jahre: 19 %).

In Frankfurts Hochhauslagen zeichnet sich zudem ein weiterer Trend ab: Laut einer aktuellen Studie von Cushman & Wakefield besteht derzeit bei vielen Büromietern ein verstärktes Interesse an Top-Flächen in höheren Etagen. Zugleich werden dafür deutlich höhere Mieten und kleinere Flächen akzeptiert. Die größte Nutzergruppe innerhalb der Hochhausmieter sind die Frankfurter Leitbranchen Banken und Finanzdienstleister, wobei Büros ab der 45. Etage ausschließlich von Banken und Finanzdienstleistern sowie Beratungsgesellschaften und Anwälten angemietet wurden. Der vermehrte Fokus auf Premium-Büros treibt die Mieten weiter in die Höhe. So stieg die Spitzenmiete im Jahresvergleich um 3,4 % auf 46,00 EUR/m² pro Monat an (siehe Abbildung 2).

Fazit & Ausblick

Der Frankfurter Büromarkt hat im ersten Halbjahr 2024 ein solides Ergebnis erzielt. Besonders City-Teilmärkte wie das Bankenviertel konnten einen außerordentlich hohen Flächenumsatz verbuchen. Dabei ist auch bei den Hochhäusern eine moderne Ausstattungsqualität gefragt und Nachhaltigkeit gewinnt zunehmend an Bedeutung. Gleichzeitig treibt der sich verschärfende Angebotsmangel an hochwertigen Flächen die Büromieten weiter in die Höhe, wodurch Top-Lagen zunehmend unerschwinglich werden. Maklerhäuser wie Cushman & Wakefield registrieren bereits Flächengesuche, an denen eine gewisse Ausweichbewegung in Entwicklungsgebiete jenseits des Zentrums sichtbar wird. Perspektivisch dürften Nebenlagen aufgrund der meist deutlich schlechteren ÖPNV-Anbindung und der eingeschränkten Einkaufs- und Gastronomieangebote aber keine wirkliche Alternative zur City darstellen.

Das sich langsam verbessernde Marktumfeld gibt Hoffnung auf eine Trendwende. Laut einer aktuellen Consensus-Umfrage von gif und CRES sind für die Büromärkte erste Anzeichen für ein Ende des Abwärtstrends erkennbar. Während für die Spitzenmieten im Vergleich zu den Vorjahren ein moderates Wachstum zu erwarten ist, sollte sich der Büroleerstand in Frankfurt prognosegemäß bis Ende 2025 auf einem Niveau nahe 10 % einpendeln. Das deutlich gesunkene Neuflächenwachstum infolge rückläufiger Baustarts und Projektverschiebungen, sowie auch laufende Umnutzungen, dürften einem wesentlichen Leerstandsanstieg in den kommenden Jahren entgegenwirken. In Erwartung einer langsam wieder anziehenden Konjunktur ist von einer schrittweisen Fortsetzung der bereits erkennbaren Nachfragebelebung auszugehen. Dies sollte dem Frankfurter Büromarkt perspektivisch wieder positive Impulse verleihen.