Für ein erfolgreiches Investment gilt es Hotspots, also Städte, Regionen und Stadtteile, die sich in Zukunft positiv entwickeln, frühzeitig zu erkennen.
Zwei Hotspots im deutschen Büromarkt sind die Stadtentwicklungsareale HafenCity in Hamburg und das Werksviertel in München. Hierbei handelt es sich um innerstädtische, zuvor industriell geprägte Standorte, die sich in moderne Quartiere mit Büro-, Wohn-, Einzelhandel- und Freizeitnutzung wandeln. Dabei spielen ebenso ESG-Kriterien eine wichtige Rolle. Wie sieht die Perfomance der Fundamentaldaten beider Büroteilmärkte aus und warum sind Investitionen in solche Teilmärkte attraktiv?

Quartiersentwicklungen - ein Konzept der Zukunft

Vor dem Hintergrund zunehmend wichtiger werdender ESG-Kriterien hat sich die Nachfrage nach innerstädtischen Stadtquartieren und Quartiersgebäuden deutlich verstärkt. Der Nutzungsmix aus Wohn-, Arbeits-, Kultur- und Freizeitflächen zahlt auf kurze Wege innerhalb des Quartiers ein, während die große Planungsfläche bei Quartiersentwicklungen es ermöglicht den Bestand großflächig nach ESG- Kriterien zu errichten, insbesondere durch Zertifizierung der Gebäude.

Dem Quartierscharakter entsprechend handelt es sich bei der HafenCity und dem Werksviertel um Standorte mit Büro-, Wohn-, Einzelhandel- und Freizeitnutzung, welche auf zuvor industriell geprägten Standorten erbaut wurden. Die HafenCity ist Europas größtes innerstädtisches Stadtentwicklungsprojekt. Das ehemalige Hafengebiet grenzt unmittelbar an die Innenstadt an und erweitert Hamburgs City-Fläche um 40 % (siehe Abbildung 1). Rd. 15.000 Bewohner und 45.000 neue Arbeitsplätze entstehen auf dem Areal. Nach Fertigstellung in 2030 prägen rd. 30 Jahre Entwicklungstätigkeit die HafenCity, welche sich aus insgesamt zehn Quartieren zusammensetzt.

Auch das Werksviertel, Teil des Büroteilraums Cityrand Süd, entsteht auf einem ehemaligen innerstädtischen Industrieareal im Osten von München (siehe Abbildung 2). Die Größenordnung ist mit rd. 3.000 Bewohner und 7.000 neue Arbeitsplätze kleiner. Die Fertigstellung ist für 2030 geplant, trotz der Größe ist der Bauzeitraum von 20 Jahren damit kürzer als bei der HafenCity.

Innenstadtnahe Stadtquartiere zeigen eine starke Performance im Vermietungsmarkt

Wie sieht die Performance in den Büroteilmärkten HafenCity und im Werksviertel (Büroteilraum Cityrand Süd) aus? Beide Teilmärkte haben anteilig am jeweiligen Büromarkt die größte Fläche im Bau (siehe Abbildung 3). Ein Großteil der Neubauten sind zertifizierte Gebäude. Beide Teilmärkte verfügen damit über einen hochmodernen und ESG-konformen Büroflächenbestand. Ein entscheidendes Kriterium für einen Standort, denn die Nachfrage nach hochwertigen, energieeffizienten Büroflächen, also grünen und nutzerfreundlichen Gebäuden, wächst stark. Für Mieter bringt der Energieeffizienzvorteil geringere Betriebskosten.

Da die HafenCity und das Werksviertel auf einem der letzten freien großflächigen innerstädtischen Areale realisiert werden, dürfte das Neuflächenwachstum in zentralen Lagen in München und Hamburg jedoch perspektivisch geringer ausfallen, bei gleichzeitig steigender Nachfrage nach Top-Flächen.

Prominente Pipelineobjekte mit Zertifizierung sind im Werksviertel der iCampus - i8, ein Holz-Hybridbau mit innovativer Gebäudetechnik für einen geringeren Energiebedarf, sowie das Tomorrow Gebäude mit hohen Nachhaltigkeitsstandards. Letzteres wird in Cradle-to-Cradle Bauweise (beim Bau werden lediglich biologische, wiederverwertbare Materialien verwendet) errichtet.

In der HafenCity konzentriert sich die letzte Phase der Büroflächenpipeline auf das Übersee- und Elbbrückenquartier (siehe Abbildung 4). Im Elbbrückenquartier wurde kürzlich mit dem Projekt EDGE eine der modernsten und smartesten Gewerbeimmobilien Hamburgs fertiggestellt. Weitere bedeutende Pipelineobjekte sind Skysegel, Luv & Lee sowie The Yard. Alle drei Projekte liegen im Überseequartier, in dem sich nur Bürogebäude mit BREEAM Excellent Standard und DGNB Gold-Standard Zertifizierung befinden.

Cityrand Süd und die HafenCity verzeichneten nach der Innenstadt mit jeweils 13 und 21 % über die letzten fünf Jahre (2019-2023) den höchsten Flächenumsatz im Gesamtmarkt. Die starke Nachfrage nach Top-Flächen in sehr guten Lagen spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider. Die HafenCity verzeichnete über die letzten fünf Jahre mit rd. 30 % das höchste Mietwachstum im Hamburger Büromarkt, was die Spitzenmiete bis Ende 2023 auf 34,50 Euro/m² pro Monat ansteigen ließ. Eine ähnliche Entwicklung zeigte der Cityrand Süd, der über denselben Zeitraum mit 28 % das zweithöchste Mietwachstum im Münchner Büromarkt erreichte. Die Spitzenmiete im Teilmarkt lag Ende 2023 bei 38,00 Euro/m² pro Monat. Ein Großteil der Gebäude in den Teilmärkten sind zertifizierte Gebäude, in denen gemäß einer Studie von CBRE in München rd. 2,5 % höhere Mieten erzielt werden konnten, und in Hamburg rd. 4,5 %. Mieter sind also bereit für Immobilien mit Nachhaltigkeitszertifikat einen Mietaufschlag zu zahlen, da sie gleichzeitig von geringeren Betriebskosten profitieren.

Insgesamt zeigen somit beide Quartiere im Teilmarktvergleich der jeweiligen Städte eine überdurchschnittliche Performance. Auch perspektivisch dürften aufgrund der wachsenden Nachfrage nach Top-Flächen sowie einer geringeren Neubautätigkeit die Mieten in den Teilmärkten weiter ansteigen.

Eine attraktive Produktpipeline für Investoren

Die gute Performance zeigt sich ebenso im Investmentmarkt. Nach der City wurde im Cityrand Süd über die letzten fünf Jahre (2019-2023) mit anteilig knapp 20 % das zweithöchste Investmentvolumen im Münchner Büromarkt erzielt (siehe Abbildung 5). Auch die HafenCity war mit knapp 17 % nach der City der gefragteste Teilraum für Investitionen (siehe Abbildung 6). Dies spiegelt die hohe Nachfrage von Investoren nach ESG-konformen und modernen Büroflächen in zentralen und innerstädtischen Lagen wider. Denn Gebäude mit einer hohen Energieeffizienz haben nicht nur geringere Betriebs- und Unterhaltskosten, sondern bieten auch Vorteile bei der Vermietung und einem späteren Verkauf.