Die Ampel für den Immobilien-Investmentmarkt steht auf grün, trotz der zahlreichen, politischen Unsicherheiten. Einige Stimmungsindikatoren sprechen sogar für eine dynamischere Markterholung als bislang von den Marktteilnehmern angenommen wird. Wie „bissfest“ wird das Jahr 2025?
Immobilienklima auf Expansionskurs
Die Stimmung im Immobilienmarkt befindet sich im Aufwärtstrend. Dies zeigt der Immobilienklimaindex der Deutschen Hypo (der Index basiert auf einer monatlichen Umfrage unter 1.000 Marktteilnehmern). Dieser ist im Januar 2025 auf einen Indexlevel von 97,6 Punkten gestiegen und befindet sich somit erstmals seit April 2022 wieder knapp unter 100 Zählerpunkten (Werte über 100 signalisieren eine gutes Marktumfeld). Vom Tiefpunkt im Juli 2023 bei 64,3 Punkten hat sich die Stimmung damit deutlich verbessert (siehe Abbildung 1).
Diese Entwicklung ist vor dem Hintergrund der aktuellen Rahmenbedingungen erstaunlich. Neben der schwachen Konjunktur, die wenig Impulse für die Flächennachfrage im Vermietungsmarkt liefert, belasten nach wie vor die höheren Kapitalmarktzinsen den Investmentmarkt. Hinzu kommt die politische Unsicherheit in den USA und Europa und die geopolitischen Risiken und Konflikte.
Investmentmarkt mit angezogener Handbremse
Die Transaktionsaktivität im Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ist bislang, trotz der positiven Entwicklung im Immobilienklimaindex, nur moderat angesprungen. Einzig das vierte Quartal 2024 zeigte eine größere Dynamik (siehe Abbildung 2). Vergleicht man die Transaktionsaktivität im Jahr 2024 mit dem Jahr 2021, dem Jahr vor dem Zinsanstieg, so ist das Umsatzvolumen in diesem Zeitraum um rund 60 % auf 26 Mrd. Euro zurückgegangen (gemessen am Umsatzvolumen für Gewerbeimmobilien in Deutschland).
Die weitere Marktentwicklung im Jahr 2025 und darüber hinaus ist angesichts der oben genannten Unsicherheitsfaktoren nur schwer zu prognostizieren. Das makroökonomische Umfeld spricht in jedem Fall nicht für eine V-förmige Markterholung, bei der bereits im aktuellen Jahr wieder das Transaktionsniveau aus dem Jahr 2021 erreicht werden würde. Dennoch signalisiert die positive Stimmungsentwicklung (Immobilienklimaindex), dass sich der Aufschwung fortsetzen dürfte und auch an Schwung gewinnen könnte. Vergleicht man den historischen Verlauf des Immobilienklimaindex mit der Transaktionsaktivität für Gewerbeimmobilien in Abbildung 3, können hieraus Rückschlüsse auf die Marktentwicklung in den kommenden Quartalen abgeleitet werden.
Es zeigt sich, dass mit dem Immobilienklimaindex, historisch betrachtet, die Wendepunkte im Investmentmarkt gut vorausgesagt werden konnten. Dies trifft auf die Wendepunkte in den Jahren 2009, 2021 und 2024 zu. Zudem zeigt das aktuelle Niveau im Immobilienklimaindex eine bevorstehende Markterholung im Transaktionsmarkt voraus. Näherungsweise ist auf Basis des aktuellen Niveaus im Immobilienklimaindex mit einem Transaktionsvolumen von rund 40 Mrd. Euro für 2025 zu rechnen (abgeleitet aus einer vereinfachten Regressionsanalyse bei der das Transaktionsvolumen in t0 aus dem Investmentklima in t-2 und einer Konstanten errechnet wird). Dies wäre ein Plus von 56 % ggü. 2024. Das Ergebnis spricht für eine deutlichere Marktdynamik als bislang von den meisten Marktteilnehmern erwartet wird.
Aktien- versus Immobilienperformance – dauerhafte Divergenz?
Positive Signale für die Immobilienmärkte senden auch die Aktienmärkte. Die Rally im DAX über die vergangenen Quartale könnte ein Vorbote für ein Plus in der Immobilienperformance sein. Dies legt zumindest die historische Entwicklung beider Asset-Klassen nahe. Denn hier hat sich die Entwicklung der Total Returns im Zeitverlauf immer wieder angenähert (siehe Abbildung 4).
Seit dem Jahr 2023 ist aber eine große Divergenz zwischen der Aktien- und der Immobilienperformance zu erkennen. Dies könnte zyklische, aber auch strukturelle Gründe haben, und diese könnten sowohl vom Aktienmarkt als auch vom Immobilienmarkt ausgegangen sein.
Für die hier dargestellte Performance (Total Return) von Büroimmobilien in Deutschland liegen die strukturellen Gründe, die bislang die Performance bremsen, mit dem Thema Homeoffice und der damit einhergegangen, sinkenden Flächennachfrage nach Büroimmobilien, vordergründig auf der Hand. Da es hier aber um die Performance einer (theoretischen) Premium Immobilie geht, die im Markt die Spitzenmiete und den höchsten Kaufpreis je Quadratmeter erzielen würde, würde diese Immobilie auch immer Mieter und Käufer finden, und ist damit von der Homeoffice-Problematik nicht betroffen. Insofern bleibt hinter der bislang nur moderaten Erholung der Immobilienperformance ein Fragezeichen bestehen.
Fazit: Luft nach oben
Der Investmentmarkt für Immobilien befindet sich auf Erholungskurs. Angesichts der zahlreichen makroökonomischen, politischen und geopolitischen Risiken ist weiterhin von einer moderaten Aufwärtsdynamik auszugehen und nicht von einer V-förmigen Entwicklung. Der Anstieg im Immobilienklima und der historische Gleichlauf der Immobilienmarktperformance mit der Aktienmarktperformance suggerieren aber, dass es nicht nur Risiken nach unten, sondern auch „Luft nach oben“ für die Aktivität im Investmentmarkt geben könnte.
Viele Grüße,
Ihr Real I.S. Research-Team
Ihr Ansprechpartner
Marco Kramer
Real I.S. AG
Research und Investitionsstrategie
marco.kramer@realisag.de