Der italienische Logistikimmobilienmarkt hat in den letzten Jahren einen sichtbaren Wandel erlebt. Getrieben von höheren ESG-Anforderungen für Immobilien, dem Boom im E-Commerce und einer stärkeren Integration Italiens in europäische Lieferketten, zeigt sich der Markt weiterhin robust und bietet damit interessante Einstiegsmöglichkeiten für Nutzer und Investoren.
Italienischer Logistikmarkt zeigt attraktive Rahmendaten
Mit einem Bestand von 25 bis 30 Mio. m² moderner Logistikfläche liegt Italien europaweit im Mittelfeld. Doch der italienische Logistikmarkt hat in den letzten Jahren eine positive Entwicklung erfahren und zählt durch seine strategisch günstige Lage heute zu den attraktivsten Logistikmärkten Südeuropas. Die wichtigsten Logistikcluster liegen im Norden des Landes, insbesondere in Italiens „Goldenem Dreieck“, das sich zwischen Mailand, Bologna und Verona erstreckt (siehe Abbildung 1). Diese Regionen profitieren von ihrer Nähe zu Zentral- und Westeuropa sowie von einer guten Infrastruktur im Straßen- und Schienengüterverkehr und bedeutenden Mittelmeerhäfen wie Genua, Triest und Livorno.
Überblick Logistikregionen in Italien:
- Mailand ist Italiens führender Logistikstandort mit entsprechend hoher Flächennachfrage und einer Leerstandsrate unter 2 %. Die Spitzenmiete liegt bei 5,70 EUR/m².
- Rom verzeichnet eine starke Nachfrage, insbesondere im Bereich Last-Mile-Logistik, mit Spitzenmieten von 5,70 EUR/m². Die Leerstandsrate liegt mit 6,5 % vergleichsweise höher.
- Bologna profitiert von seiner geographischen Lage und guter Verkehrsanbindung. Die Spitzenmieten liegen bei etwa 5,40 EUR/m².
- Turin & Verona zeigen ein stabiles Mietniveau von 4,20 bzw. 4,80 EUR/m² und niedrige Leerstandsraten.
- Padua & Piacenza sind wichtige Hubs im Nordosten bzw. entlang der Emilia-Romagna-Achse mit steigender Nachfrage und Mieten um die 5,00 EUR/m².
- Florenz hebt sich mit höheren Mieten von etwa 6,50 EUR/m² hervor, bedingt durch ein begrenztes Angebot und hohe Nachfrage.
- Süditalien & Sizilien zeigen Potenzial für Wachstum, insbesondere durch strategische Häfen und steigende E-Commerce-Aktivitäten. Die Mieten sind vergleichsweise niedrig, aber das höhere Renditeniveau ist aus Investmentsicht attraktiv.
Italien belegt Platz 1 im EU-Kurzstreckenseeverkehr
Mit einem Anteil von 15 % an der Gesamttonnage im Jahr 2022 ist Italien das wichtigste Land für den Kurzstreckenseeverkehr in der EU (einschließlich des Mittelmeerraums, des Schwarzen Meeres und der Efta-Länder). 7 der 15 größten europäischen Frachtterminals befinden sich in Italien, mehr als in jedem anderen europäischen Land. Die Nutzung der italienischen Häfen für den Kurzstreckenseeverkehr gewährleistet einen kostengünstigen Versand, zuverlässige Transitzeiten und Tür-zu-Tür-Lieferungen in ganz Europa, im Mittelmeerraum und im Schwarzen Meer.
Megatrends der Logistik unterstützen weiteres Mietwachstum
Die Nachfrage nach modernen Logistikflächen in Italien ist in den letzten Jahren deutlich gestiegen, was vor allem auf Trends wie den Boom im E-Commerce (u.a. Amazon, Zalando), Nearshoring in Lieferketten, höhere Anforderungen an ESG-konforme, energieeffiziente Immobilien sowie den steigenden Bedarf an Last Mile Logistiklösungen, insbesondere in städtischen Räumen, zurückzuführen ist. Zwar ist der italienische Markt im europäischen Vergleich durch niedrige Mietniveaus gekennzeichnet. Doch die Spitzenmieten für Logistikimmobilien sind seit Anfang 2021 kontinuierlich um 5 % pro Jahr auf aktuell 5,70 EUR/m² gestiegen (siehe Abbildung 3). Trotz eines allgemeinen Anstiegs der Leerstandsraten in Europa liegt der Leerstand für moderne Logistikimmobilien in Italien weiterhin unter 5 %. Dies deutet auf eine hohe Widerstandsfähigkeit von Top-Lagen und eine anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Flächen hin.
Im Zuge des wachsenden E-Commerce haben Handelsunternehmen wie Zalando, Decathlon und Lidl sowie Kurier-Express-Paketdienstleister wie DHL und UPS ihre Logistikinfrastruktur in Italien bereits massiv ausgebaut. Amazon hat seit 2010 über 8,7 Mrd. EUR investiert und mehr als 50 Logistikstandorte im Land errichtet. Zuletzt wurde ein neues Distributionszentrum bei Rom mit über 200 Arbeitsplätzen eröffnet.
Beim Reshoring ist Italien einer der Vorreiter in Europa. Die Rückführungen betreffen vor allem Produktionsstätten, die nach China ausgelagert wurden, aber auch osteuropäische Länder. Prominente Beispiele sind mit Benetton, Calzedonia und Piquadro in Italiens Modeindustrie zu finden. Vor dem Hintergrund des unsicheren geopolitischen Umfeldes und dem Risiko steigender Zölle dürfte sich Re- bzw. Nearshoring bei Unternehmen zukünftig noch verstärken. Für die Logistiknachfrage in Italien und Europa sind hieraus positive Effekte zu erwarten, was ein weiteres Mietwachstum unterstützen sollte. Für Nutzer bietet der italienische Logistikmarkt damit wettbewerbsfähige Mieten und für Investoren Mietsteigerungspotential.
Italienische Logistikimmobilien erzielen Nettorenditen von über 5,5 %
Wie in anderen Märkten haben das höhere Zinsniveau und die schwache Konjunktur in Italien zu einem deutlichen Anstieg der Renditen für Logistikimmobilien geführt. Für Premium-Objekte sind derzeit Nettorenditen von über 5,5 % erzielbar, was dem höchsten Niveau im Euroraum entspricht (siehe Abbildung 4). Je nach Markt liegen die Spitzenrenditen im Vergleich zum Tiefpunkt in Q1 2022 heute um rund 150 Basispunkte höher und befinden sich damit auf einem 6-Jahres-Hoch. Im Vergleich zur Rendite einer risikolosen italienischen Staatsanleihe, die aktuell für eine 10-jährige Laufzeit bei 3,5 % rentiert, liegt die Risikoprämie bei 200 bis 250 Basispunkten. Auf dem italienischen Logistikmarkt finden sich damit aktuell Investmentopportunitäten zu einem überdurchschnittlich hohen Renditeniveau.
Fazit & Ausblick
Der Logistiksektor Italiens bleibt trotz des schwierigen Marktumfelds attraktiv. Zwar haben die konjunkturbedingt schwächere Nachfrage und die Verlangsamung des E-Commerce den Aufwärtsdruck auf die Mieten der vergangenen Jahre verringert. Die Spitzenmieten für italienische Logistikflächen sind 2024 durchschnittlich um 3,1 % gestiegen. Doch die Nachfrage nach modernen, zertifizierten Immobilien ist anhaltend hoch. Die Vermietungsaktivität liegt weiterhin über dem langjährigen Durchschnitt, was auf eine anhaltende Stabilität des Logistiksektors hindeutet.
Wie in anderen Märkten beginnen sich die Investmentaktivitäten in Italien wieder zu beleben. Das Logistik-Investmentvolumen stieg im ersten Quartal 2025 (jährlich rollierend) ggü. dem Vorjahr um 23 % auf knapp 2 Mrd. EUR und liegt damit weiterhin über dem Vor-Corona-Niveau. Gute Fundamentaldaten und eine starke Nachfrage tragen zu einem Rückgang der Renditen in den Primärmärkten bei. Dies signalisiert die Attraktivität des italienischen Logistikmarktes.
Perspektivisch wird der Brenner-Basistunnel nach geplanter Inbetriebnahme im Jahr 2032 den Schienengüterverkehr zwischen Österreich und Italien erheblich verbessern. Das bedeutende Infrastrukturprojekt könnte damit zusätzliche Impulse für den norditalienischen Logistikmarkt bringen.
Viele Grüße,
Ihr Real I.S. Research-Team
Ihr Ansprechpartner
Julian Truxa
Real I.S. AG
Research und Investitionsstrategie
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