Der St. Patrick’s Day zieht jedes Jahr Millionen von Touristen an und rückt Irlands Hauptstadt in das globale Rampenlicht. Dies belebt den Tourismus und die Wirtschaft und macht damit Dublin als Wohnstandort noch attraktiver – sowohl die Stadt selbst als auch den expandierenden Großraum.
Der Bedarf an Wohnungen in Irland war wohl noch nie so groß wie heute, dies soll auch bis über das Jahr 2050 hinaus so bleiben. Hohe Mieten und knapper Wohnraum ziehen Käufer und Mieter daher vermehrt in die Vororte und den Großraum Dublin. Insbesondere die Vororte Dun Laoghaire, South Dublin und Fingal, die unmittelbar an das Stadtzentrum Dublin angrenzen, sind aufgrund ihrer verkehrsgünstigen Lage an der M50 begehrt (siehe Abbildung 1). Als Ringautobahn ist die M50 Dublin´s wichtigste Verkehrsader, sie verbindet die Vororte mit dem Stadtzentrum und dem Flughafen. Entlang dieser haben sich zahlreiche Business Parks angesiedelt (siehe Abbildung 1/ Tabelle). Die meisten dieser Standorte entstanden in den 1990er und 2000er Jahren, doch die Expansion entlang der M50 setzt sich bis heute fort. Diese Entwicklung stärkt die regionale Wirtschaft und schafft zahlreiche Arbeitsplätze im Umland von Dublin.
Die steigende Attraktivität des Dubliner Umlands spiegelt sich auch in der Bevölkerungsentwicklung wider. Bis 2042 wird für die Counties Louth, Meath, Kildare und Wicklow (Mid-East Region) ein Bevölkerungswachstum1 von 19,7 % prognostiziert. Diese bilden zusammen mit dem Dubliner Stadtzentrum sowie den Vororten den Großraum Dublin (siehe Abbildung 1). Im Vergleich dazu wird für das Stadtzentrum nur mit einem moderateren Anstieg von 8 % gerechnet. Während Dublin als wirtschaftliches Zentrum stark bleibt, wächst das Umland also schneller. Dies dürfte das Pendleraufkommen weiter steigen lassen.
Im Rahmen der Greater Dublin Area Transport Strategy ist daher ein umfassender Ausbau der Verkehrsinfrastruktur im Großraum Dublin bis 2042 geplant. Besonders der öffentliche Nahverkehr soll durch die Erweiterung der DART (Dublin Area Rapid Transit) und des LUAS-Netzes (Straßenbahn) deutlich verbessert werden (siehe Abbildungen 2/3). Davon dürfte der Wohnimmobilienmarkt im Großraum Dublin profitieren, insbesondere die Regionen, die durch neue Verkehrsanbindungen besser erschlossen werden, wie Drogheda, Dundalk, Maynooth, M3 Parkway, Kildare, Hazelhatch, Adamstown, Bray, Lucan und Finglas. In diesen gut angebundenen Lagen könnten Wohnimmobilien entsprechend an Wert gewinnen.
Der Großraum bietet eine attraktive Ergänzung zur Innenstadt
Die wachsende Beliebtheit des Großraums Dublin zeigt sich deutlich in der Mietpreisentwicklung. Innerhalb der letzten zehn Jahre haben sich die durchschnittlichen Mieten verdoppelt (siehe Abbildung 4). Auch im Stadtzentrum von Dublin sind die Mieten seit 2014 deutlich gestiegen, wenn auch weniger stark als im Umland. Dort erhöhte sich die durchschnittliche Miete von 1.104 € im ersten Quartal 2014 auf 2.114 € im dritten Quartal 2024 (siehe Abbildung 4). Trotz dieses Anstiegs liegen die Mieten im Großraum Dublin weiterhin rund 20 % unter denen der Innenstadt und bieten damit eine günstigere Alternative zum teuren Stadtzentrum.
Parallel dazu ist seit 2014 auch die Zahl der fertiggestellten Wohnungen gestiegen (siehe Abbildung 5). Dennoch bleibt das Angebot deutlich hinter der hohen Nachfrage zurück. Besonders die Mid-East Region und der Großraum Dublin verzeichnen höhere Fertigstellungsraten als die Innenstadt, was unter anderem auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauflächen im Zentrum zurückzuführen ist.
Entsprechend ist das Angebot an neuen Wohninvestments im Großraum höher als in der Innenstadt, sodass auch im letzten Jahr mehrere Investmenttransaktionen im Großraum Dublin realisiert wurden. Beispiel hierfür sind der Verkauf des Shackleton Parks (Lucan) in South Dublin für 42 Mio. €, der Erwerb des Jameson Orchard Wohnkomplexes (Malahide) in Fingal für 65,6 Mio. € sowie der Kauf der Southgate Apartments (Drogheda) in Louth für 9,2 Mio. €.
Fazit: Dublins Großraum – so begehrt wie ein frisch gezapftes Guinness
Wenn Dublin zum St. Patrick’s Day überläuft, weicht man ins Umland aus – nicht nur für ein Pint, sondern auch zum Wohnen, denn die Vororte entlang der M50 sowie der Großraum Dublin stellen eine attraktive Alternative zum Stadtzentrum dar. Dank vergleichsweiser moderater Mieten, einem vielfältigen Arbeitsplatzangebot und einer hohen Neubautätigkeit sind diese Gebiete sowohl für Käufer als auch für Mieter besonders interessant. Durch den Ausbau des Verkehrsnetzes soll die Anbindung im Großraum Dublin weiter verbessert werden, was die Nachfrage nach Wohnimmobilien in gut vernetzten Lagen steigern und deren Wertentwicklung positiv beeinflussen dürfte. Investmenttransaktionen im Großraum Dublin unterstreichen die zunehmende Attraktivität der Vororte als Wohn- und Investitionsstandorte.
„Sláinte! To a happy St. Patrick’s Day!“
1(Low net migration scenario, M3)
Viele Grüße,
Ihr Real I.S. Research-Team
Ihre Ansprechpartnerin
Luca Gudewill
Real I.S. AG
Research und Investitionsstrategie
luca.gudewill@realisag.de