Nachhaltigkeit und Klimaschutz spielen in der Immobilienbranche eine zunehmend zentrale Rolle. Auch in der Logistik steigt die Nachfrage nach ESG-konformen Objekten. Denn Energieeffizienz unterstützt nicht nur den Klimaschutz, sondern senkt langfristig auch die Kosten und steigert den Immobilienwert.
Nachhaltige Energieversorgung – Logistikimmobilien bieten großes Potential
Mit einem erheblichen Anteil am Energieverbrauch und Kohlenstoffausstoß kommt der Immobilienbranche beim Klimaschutz eine Schlüsselrolle zu. Denn ein nachhaltiger Bau und Betrieb von Gebäuden trägt wesentlich dazu bei, den CO2-Ausstoß zu senken und die Energiewende voranzutreiben. Damit sind Entwickler, Investoren und Nutzer gleichermaßen in der Verantwortung, nachhaltige Standards in ihren Gebäuden zu verbessern und umzusetzen.
Wärmepumpen, LED-Beleuchtung und Photovoltaikanlagen zählen heute bereits zur gängigen Ausstattung einer modernen Logistikimmobilie. Letztere aber sind von besonderer Bedeutung. Denn die Nutzung von Solarstrom hat sich als effektivste Maßnahme zur Verringerung von CO2-Emissionen und Senkung der Energiekosten erwiesen.
Gerade Logistikimmobilien bieten durch ihre großen Dachflächen ideale Voraussetzungen für die Installation von PV-Anlagen. Alleine zwischen 2012 und 2022 sind laut Logivest in Deutschland rund 30 Millionen Quadratmeter Dachfläche entstanden, die potentiell für eine PV-Nutzung geeignet sind. Die damit erzeugbare Menge an Solarstrom beliefe sich auf bis zu 2,5 Terawattstunden, wodurch jährlich rund 960.000 Tonnen CO2 vermieden werden könnten. Zum Vergleich: Etwa 100.000 Hektar Mischwald sind notwendig, um diese Menge jährlich zu binden.
Auch für Nutzer bietet der Betrieb von PV-Anlagen viele Vorteile. Denn der produzierte Solarstrom kann direkt für das Gebäude genutzt werden. Dies hilft einerseits die Energiekosten erheblich zu senken und anderseits die Abhängigkeit von teurem Netzstrom zu reduzieren. Zudem kann die über den Mieterbedarf hinausgehende Energie in das lokale Stromnetz eingespeist werden. Auf lange Sicht sind damit erhebliche Kosteneinsparungen möglich. Nicht zuletzt tragen Logistiker durch die Nutzung klimafreundlicher Solarenergie dazu bei, ihre Energiebilanz zu verbessern, den Ausstoß von Treibhausgasen zu verringern und damit die Umwelt zu schützen.
ESG-konforme Logistikobjekte erzielen Preisaufschläge von 19 Prozent
Die wertbeeinflussenden Kriterien von Logistikimmobilien haben sich in den letzten Jahren verändert. ESG-Standards sind zu einem zentralen Faktor in der Renditeberechnung geworden. Laut einer aktuellen Studie von Cushman & Wakefield, in der über die letzten fünf Jahre mehr als 1.500 Transaktionen analysiert wurden, werden für nachhaltige Logistikimmobilien in Europa heute Preisaufschläge von 19 % gezahlt – außerhalb der Spitzenlagen sind es sogar 24 %. Mit der wachsenden Bedeutung eines klimafreundlichen Gebäudebetriebs ist davon auszugehen, dass zertifizierte Gebäude auch in Zukunft höhere Preise erzielen werden, als nichtzertifizierte.
Nachhaltige Logistik am Beispiel Emmerich II
Der Trend zu ESG-konformen Objekten wird maßgeblich durch die neue EU-Taxonomie und die Offenlegungsverordnung vorangetrieben. Auch die Real I.S. hat sich klar zum Thema Nachhaltigkeit und Klimaschutz positioniert. Bereits beim Portfolioaufbau und in der Managementphase werden unter anderem qualitative und ökologische Merkmale der Immobilien berücksichtigt. Die Studie „ESG in Logistikimmobilien“ der Initiative Logistikimmobilien (logix) bietet hierbei einen Leitfaden zu aktuellen ESG-Anforderungen für Logistikimmobilien. Ziel der Publikation ist es, einen ersten, gemeinschaftlich durch die Branche getragenen Standard für nachhaltige Logistikimmobilien zu schaffen:
ESG-Anforderungen für Logistikimmobilien (Auswahl):
- Lebenszyklus: Bewertung der Zirkularität (Material, Rückbau, Wiederverwendung), Vermeiden von Schad- und Risikostoffen, Drittverwendbarkeit/Nachnutzungskonzept.
- Energie: Verzicht auf fossile Brennstoffe, Nutzung von Geothermie (wo geologisch möglich) und Photovoltaik (mindestens für Eigenverbrauch, Speicherung und Einspeisung von überschüssiger Energie), E-Ladesäulen, Energie-Monitoring und Smart Metering.
- (Ab-)Wasser: Konzept für Regen-, Frisch- und Brauchwasser, Retentionsflächen auf dem Grundstück (Versickerung, Verdunstung), Reduktion Frischwasserverbrauch, Brauchwassernutzung, Verbrauchsdaten- und Leckage-Monitoring.
- Biodiversität: Biodiversitätskonzept (unter Berücksichtigung der EU-Taxonomie), Blühwiesen, extensive Begrünung, Insektenhotels, Monitoring von Flora und Fauna.
- Mitarbeiter Wohlbefinden: Ausreichend Pkw-/Fahrrad-Stellplätze, Ladeinfrastruktur für Mitarbeiter, Ausreichend Beleuchtung für Sicherheit der Verkehrswege, Komfort am Arbeitsplatz (Temperatur, Helligkeit, Gestaltung, Material), Kantine, Wasch- und Duschmöglichkeiten.
Ein aktuelles Beispiel aus dem Real I.S. Portfolio ist das Logistikcenter Emmerich II, das built-to-suit durch den Logistikdienstleister Fiege entwickelt und im Jahr 2023 durch die Real I.S. für den Themenfonds Deutschland II erworben wurde. Das Objekt im Nordwesten von Nordrhein-Westfalen liegt direkt an der deutsch-niederländischen Grenze und profitiert von der zentralen Lage in West-Europa und einem großen Einzugsgebiet (siehe Abbildung 1).
Das Logistikcenter Emmerich II vereint hochwertige Ausstattungsqualität mit nachhaltigem Gebäudestandard. Durch die modulare Bauweise mit vier separat nutzbaren Hallenabschnitten wird eine hohe Drittverwendungsfähigkeit ermöglicht. Zwei leistungsstarke PV-Anlagen mit je 2.000 kWp und 750 kWp produzieren jährlich rund 2,4 gWh grünen Strom. Dieser Ertrag deckt nicht nur 44 % des jährlichen Strombedarfs der Immobilie, sondern reduziert auch die Abhängigkeit von teurem Netzstrom. Darüber hinaus werden etwa 85 % der vor Ort erzeugten Energie in das lokale Stromnetz eingespeist – die Immobilie wird damit zu einem kleinen Kraftwerk. Die Temperierung der Hallen erfolgt über 44 energieeffiziente Wärmepumpen (VRF-Heizsystem). Über E-Ladesäulen für Pkw und Fahrräder wird grüne Mobilität ermöglicht. Zum Schutz oberirdischer Gewässer und des Grundwassers vor Verschmutzung wird das Regenwasser in einer Sedimentationsanlage aufbereitet (siehe Abbildung 2). Durch diese Maßnahmen wurde eine Zertifizierung des Gebäudes mit DGNB-Gold erreicht, was heute höchsten energetischen Standards entspricht. Ein langfristiger Mietvertrag mit dem bonitätsstarken Logistikdienstleister Fiege unterstreicht die Attraktivität der Immobilie.
Fazit & Ausblick
Trotz der derzeit bestehenden Herausforderungen im Immobilienmarkt zeigen sich Logistikimmobilien weiter robust. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein geringes Angebot an modernen, energieeffizienten Flächen, was den Druck auf die Mietpreise erhöht. Doch mit der zunehmenden Regulatorik steigt auch der Handlungsdruck für Entwickler, Nutzer und Investoren, ESG-Standards in ihren Liegenschaften umzusetzen. Photovoltaikanlagen und Wärmepumpen zur Erzeugung nachhaltiger Energie und Wärme gehören heute zur Grundausstattung moderner Logistikimmobilien. Zwar ist die notwendige technische Gebäudeausstattung anfänglich kostenintensiv. Aktuelle Analysen zeigen jedoch, dass sich Energieeffizienz nicht nur für den Klimaschutz auszahlt, sondern sich langfristig auch positiv auf die Betriebskosten und die Wertentwicklung von Immobilien auswirkt. Nach Einschätzung von Experten werden ESG-Kriterien zukünftig mitbeeinflussen, welche Kaufpreise für Logistikimmobilien erzielbar sind. Die Investitionen in grüne Technologien zahlen sich laut einer Analyse von Cushman & Wakefield nach durchschnittlich 7,5 Jahren aus.
Viele Grüße,
Ihr Real I.S. Research-Team
Ihr Ansprechpartner
Julian Truxa
Real I.S. AG
Research und Investitionsstrategie
julian.truxa@realisag.de