Trotz wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheiten präsentiert sich der Investmentmarkt für Wohnimmobilien weiterhin bemerkenswert stabil. Für Investoren bleibt er eine der attraktivsten Anlageklassen – getragen von soliden Fundamentaldaten, einem hohen Nachfrageüberhang auf den Mietmärkten und einer wieder zunehmenden Kapitalverfügbarkeit. Besonders in den Metropolen sorgt die Knappheit an Wohnraum für stabile Einnahmen und langfristiges Wertsteigerungspotenzial. Mit einem Halbjahresvolumen von mehr als vier Milliarden Euro bestätigen Wohnimmobilien einmal mehr ihre Rolle als stärkste Assetklasse in Deutschland.
Neben klassischen Mehrfamilienhäusern rücken zunehmend alternative Wohnformen in den Fokus. Sie eröffnen Investoren die Chance, Portfolios zukunftsorientiert zu diversifizieren und zugleich überdurchschnittliche Renditen zu erzielen. Betreiberkonzepte wie Micro- und Senior-Living haben sich längst aus der Nische herausentwickelt und profitieren von gesellschaftlichen Trends wie mobilen Lebensstilen, einer alternden Bevölkerung und dem wachsenden Zustrom internationaler Studierender. Gegenüber etablierten Wohninvestments sind aktuell noch Renditeaufschläge möglich – doch mit zunehmender Marktreife dürften diese sinken. Wer jetzt investiert, kann sich diese Chancen sichern und zugleich von den langfristig stabilen Fundamentaldaten profitieren.
Studentisches Wohnen: hohe Nachfrage schafft Investmentchancen
Ein besonders dynamisches Segment innerhalb des Bereichs Micro-Living ist das studentische Wohnen. Kleine, voll ausgestattete Apartments in urbanen Lagen sind bei Studierenden ebenso gefragt wie bei Berufseinsteigern, Pendlern und internationalen Fachkräften. Gerade internationale Studierende haben es jedoch schwer, Zugang zum regulären Wohnungsmarkt zu finden – und ihre Zahl wächst stetig.
Analysen von JLL zeigen, dass die Unterversorgung an studentischem Wohnraum in Europas Metropolen enorm ist. In den untersuchten 40 Städten in 16 Ländern fehlen derzeit rund 1,2 Millionen Betten – die durchschnittliche Versorgungsquote liegt bei lediglich 14 Prozent. Zwar hat die Zahl der Studentenwohnungen in den fünf größten europäischen Ländern in den vergangenen zehn Jahren leicht zugenommen, doch die Studentenzahlen sind im selben Zeitraum um ein Vielfaches schneller gewachsen. Der daraus resultierende Investitionsbedarf ist gewaltig: JLL beziffert das notwendige Kapital auf rund 450 Milliarden Euro.
Die Situation dürfte sich noch verschärfen. Nach Schätzungen von JLL wird die Zahl der Studierenden bis zum Semesterstart 2030/31 in den europäischen Kernmärkten um weitere zehn Prozent auf 23,5 Millionen steigen. Das entspräche einem zusätzlichen Bedarf von zwei Millionen Betten – nahezu so viel wie der gesamte heutige Bestand. Besonders groß ist der Nachfragedruck in Städten wie Rom, Paris und Warschau, aber auch deutsche Metropolen wie Köln, Berlin und Hamburg zählen zu den am stärksten unterversorgten Märkten. Als besonders attraktive Investitionsstandorte gelten neben London und Paris auch Barcelona.
In Deutschland stechen bei den Investitionspotenzialen vor allem Berlin, Potsdam, München, Freiburg und Frankfurt am Main hervor. Hohe Eintrittsbarrieren auf dem freien Mietmarkt, geringe Fluktuation und eine dauerhaft hohe Nachfrage sorgen dafür, dass diese Universitätsstädte auf absehbare Zeit einen erheblichen Bedarf an zusätzlichem studentischem Wohnraum haben werden. Berlin und München punkten zudem mit einem exzellenten akademischen Angebot und internationaler Strahlkraft. Doch auch außerhalb Deutschlands eröffnen sich Chancen: So gilt Dublin mit seinem dynamischen Wirtschaftswachstum, seiner jungen Bevölkerung und seinem strukturell unterversorgten Wohnungsmarkt etwa als besonders vielversprechender Standort im Micro-Living-Segment.
Senior-Living: Demografie als Wachstumstreiber
Während studentisches Wohnen vor allem durch Mobilität und Internationalität getrieben wird, speist sich das Wachstum im Senior-Living-Segment unmittelbar aus der demografischen Entwicklung. Der Anteil der über 65-Jährigen in der EU ist nach Eurostat-Angaben von 16 Prozent im Jahr 2004 auf 22 Prozent 2024 gestiegen und dürfte bis 2040 rund 27 Prozent erreichen. In Deutschland ist Destatis zufolge bereits heute jede fünfte Person älter als 66 Jahre.
Mit dem Alterungsprozess wächst der Bedarf an altersgerechten Wohnkonzepten – doch die Versorgungslücken sind groß. Die von der WHO empfohlenen Quoten für Pflegeplätze (fünf Prozent für über 65-Jährige, 20 Prozent für über 80-Jährige) werden in den meisten europäischen Ländern deutlich unterschritten. Besonders in Spanien, Portugal, Frankreich und Deutschland trifft eine wachsende Nachfrage auf ein knappes Angebot. Attraktive Märkte entstehen dort, wo demografische Alterung auf hohe Kaufkraft trifft, etwa in den nordischen Ländern und in Westeuropa.
Auch die Marktzahlen unterstreichen die Dynamik: Im ersten Halbjahr 2025 wechselten Gesundheitsimmobilien in Deutschland für rund 1,1 Milliarden Euro den Besitzer – mehr als das Dreifache des Vorjahres, so JLL. Pflegeheime dominieren mit knapp 90 Prozent am Transaktionsvolumen. Gleichzeitig hemmen Fachkräftemangel und die schwache Bonität mancher Betreiber den Neubau, sodass per saldo Bettenkapazitäten verloren gehen. Für Investoren ergibt sich damit ein klares Bild: Die Nachfrage steigt, während das Angebot stagniert.
Fazit
Alternative Wohnformen wie studentisches Wohnen oder Senior-Living haben sich als eigenständige Assetklasse etabliert, stehen in ihrer Entwicklung jedoch noch am Anfang. Eine stabile Nachfrage, ein begrenztes Angebot und attraktive Renditeaussichten machen sie zu einem der spannendsten Segmente im europäischen Immobilienmarkt. Für institutionelle Investoren eröffnen sich Chancen auf laufende Erträge, Wertsteigerungspotenziale und eine verbesserte Diversifikation.
Real I.S. nutzt diese Dynamik bereits gezielt: etwa mit dem Real I.S. Ireland Residential Fund im Wachstumsmarkt Irland oder mit dem MODERN LIVING, der sowohl in klassisches Wohnen als auch in alternative Wohnformen wie Mikroapartments investiert. Über den offenen Immobilienfonds REALISINVEST EUROPA können auch private Anleger am Wachstum dieser Segmente partizipieren. Damit macht Real I.S. die Chancen alternativer Wohnformen für unterschiedliche Investorengruppen zugänglich.