Der europäische Logistikimmobilienmarkt gewinnt deutlich an Dynamik. JLL spricht vom stärksten ersten Halbjahr auf dem europäischen Vermietungsmarkt seit Beginn der Aufzeichnungen – mit Ausnahme der Pandemiejahre 2021 und 2022. Der Flächenumsatz lag im ersten Halbjahr 2026 mit knapp 12,9 Millionen Quadratmetern 17 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Auch am Investmentmarkt nahm die Aktivität zu: Das Transaktionsvolumen für europäische Industrie- und Logistikimmobilien stieg auf mehr als 18,8 Milliarden Euro und lag damit 15 Prozent über dem Vorjahreswert. Die gewichtete europäische Spitzenrendite für Logistikimmobilien blieb im zweiten Quartal mit knapp fünf Prozent stabil.
Neue Impulse für die Flächennachfrage
Geopolitische Veränderungen führen zu einer Neuordnung von Produktion und Lieferketten und steigern damit die Nachfrage nach Logistikflächen in Europa. Zusätzliche Produktionskapazitäten und neue Lagerstandorte sollen die Resilienz der Lieferketten stärken und Waren näher an die Absatzmärkte bringen. Auch steigende Verteidigungsausgaben dürften den Bedarf an Industrie- und Logistikflächen weiter erhöhen. Bis 2033 könnten verteidigungsbedingte Investitionen den Flächenbedarf in Europa um bis zu 37 Millionen Quadratmeter steigern.
Parallel verändert der internationale Onlinehandel die europäischen Logistiknetze. Asiatische E-Commerce-Anbieter bauen ihre Distributions- und Fulfillment-Strukturen in Europa weiter aus, auch vor dem Hintergrund der Handelsbarrieren zwischen den USA und China. Zusätzliche Impulse können von den veränderten Zollbedingungen ausgehen: Seit dem 1. Juli 2026 bestehen neue Zollregelungen für Kleinsendungen aus Nicht-EU-Staaten, welche die Kosten im grenzüberschreitenden Warenverkehr erhöhen. Für Anbieter wie Temu, Shein oder AliExpress kann es dadurch attraktiver werden, Waren stärker innerhalb Europas vorzuhalten. Der Anspruch an kürzere Lieferzeiten erhöht zugleich den Bedarf an regionalen Lagerflächen und Last-Mile-Standorten.
Damit stützt sich die Nachfrage nach Logistikflächen auf mehrere langfristige Treiber.
Knappes Angebot treibt Mieten für moderne Flächen
Der wachsenden Nachfrage steht ein zunehmend begrenztes Angebot an modernen Flächen gegenüber. JLL zufolge waren Ende des zweiten Quartals europaweit noch gut 13,9 Millionen Quadratmeter Industrie- und Logistikfläche im Bau und somit sieben Prozent weniger als im Vorquartal und 17 Prozent weniger als ein Jahr zuvor. Auch die spekulative Entwicklungspipeline ist in einem Großteil der untersuchten Märkte rückläufig. Steigende Baukosten und regulatorische Anforderungen verschärfen die Situation zusätzlich.
Bei der Mietentwicklung zeigt sich zugleich eine zunehmende Differenzierung. Während sich die Dynamik im Gesamtmarkt abschwächt, verzeichnen erstklassige Objekte in Top-Lagen weiterhin ein robustes Mietwachstum. Besonders in Märkten, in denen ein begrenztes Neubauangebot auf eine anhaltende strukturelle Nachfrage trifft, sieht JLL weiteres Mietwachstumspotenzial. Für Investoren rückt damit die Frage in den Mittelpunkt, welche Immobilien auch langfristig den Anforderungen ihrer Nutzer gerecht werden.
Europas Logistikmärkte ordnen sich neu
Deutschland, Frankreich und die Niederlande bleiben aufgrund ihrer Liquidität und Markttransparenz die wichtigsten Kernmärkte im Logistikinvestmentbereich. Gleichzeitig gewinnen jedoch Länder wie Polen, Spanien und Portugal zunehmend an Bedeutung. Sie profitieren unter anderem von Nearshoring, wettbewerbsfähigen Kostenstrukturen und ihrer wachsenden Rolle innerhalb europäischer Lieferketten.
Dabei zählt nicht allein der nationale Markt, sondern vor allem die Einbindung eines Standorts in die europäischen Logistiknetze. Die Nähe zu wichtigen Verkehrsachsen, Produktionszentren und Absatzmärkten bleibt ein zentraler Faktor. Doch auch an guten Standorten entscheidet zunehmend die Qualität der Immobilie darüber, ob sie langfristig wettbewerbsfähig bleibt.
Bestand muss aktiv weiterentwickelt werden
Für Eigentümer bedeutet das: Wert entsteht nicht nur beim Ankauf. Immobilien müssen technisch und energetisch mit den Anforderungen ihrer Nutzer Schritt halten. Gerade bei begrenztem Neubauangebot kann vorausschauendes Asset Management deshalb zum Werttreiber werden.
Bei der Real I.S. ist die technische und energetische Weiterentwicklung des Bestands fest im ESG-Management verankert. Ein Schwerpunkt ist die 2024 entwickelte Photovoltaikstrategie, die schrittweise im Portfolio umgesetzt wird. Ziel ist es, bislang ungenutzte Flächen für die Erzeugung von Grünstrom zu erschließen und so zur Dekarbonisierung des Bestands beizutragen.
Wie das konkret aussehen kann, zeigt der von der Real I.S. gemanagte Logistikstandort Wustermark. Gemeinsam mit dem Energieunternehmen ENVIRIA und der Nagel-Group als Mieterin realisiert die Real I.S. dort eine Photovoltaikanlage auf rund 15.000 Quadratmetern Dachfläche. Mit einer Leistung von mehr als 3,4 Megawattpeak soll sie jährlich mehr als 3,3 Millionen Kilowattstunden Solarstrom erzeugen, den die Nagel-Group direkt am Standort nutzen kann. Das entspricht der jährlichen Versorgung von ungefähr 1.100 Durchschnittshaushalten.
Für uns ist das vor allem aus Portfoliosicht relevant: Die Immobilie erhält eine zusätzliche Nutzungsebene. Bislang ungenutzte Dachflächen werden energetisch erschlossen, ohne die bestehende Logistiknutzung einzuschränken. Gleichzeitig tragen wir damit zur Dekarbonisierung des Bestands und zur energetischen Weiterentwicklung unserer Logistikflächen bei.
Fazit:
Der Strukturwandel eröffnet Investoren Chancen, vorausgesetzt, Lage, Qualität und Entwicklungspotenzial einer Immobilie stimmen. Gerade gut positionierte Bestandsobjekte können profitieren, wenn sie sich technisch und energetisch an neue Nutzeranforderungen anpassen lassen. Damit gewinnen auch Manage-to-Core-Ansätze an Bedeutung.
Maßgeblich ist damit, welche Immobilien langfristig wettbewerbsfähig bleiben oder gezielt dorthin entwickelt werden können.