Spanien zählt traditionell zu den wichtigsten Tourismusdestinationen und somit auch Hotelmärkten Europas. Die touristische Nachfrage erreicht regelmäßig neue Höchststände. Daher ist es nicht verwunderlich, dass internationale Investoren unverändert großes Interesse an spanischen Hotelimmobilien zeigen. Der Blick auf die aktuellen Marktzahlen zeigt jedoch, dass sich die Preisdynamik zunehmend aus einem anderen Faktor speist: dem begrenzten Angebot.
Begrenztes Angebot stärkt bestehende Hotels
Nach Angaben der Statistikbehörde INE begrüßte Spanien allein im ersten Quartal 2026 mehr als 17,5 Millionen Besucherinnen und Besucher aus dem Ausland. Damit verzeichnete das Land den stärksten Jahresauftakt seiner Geschichte. Erstmals könnte im Gesamtjahr die 100-Millionen-Grenze überschritten werden.
Die hohe touristische Nachfrage trifft in vielen spanischen Märkten jedoch auf ein Angebot, das nur langsam wächst. Zwar werden laut CBRE bis 2028 rund 260 neue Hotels erwartet, doch die Projektpipeline konzentriert sich vor allem auf etablierte Destinationen wie Madrid, Málaga, die Balearen und die Kanaren – und fast ausschließlich auf das hochwertige Vier- und Fünf-Sterne-Segment. Neue Kapazitäten entstehen damit selektiv, nicht massenhaft.
Wichtige Destinationen wie Mallorca haben den weiteren Hotelbau bewusst eingeschränkt.. Damit wird die Entwicklung neuer Hotels zunehmend anspruchsvoller: Regulatorische Vorgaben, knappe Flächen in zentralen Lagen sowie gestiegene Bau- und Finanzierungskosten begrenzen vielerorts die Zahl neuer Projekte. Entsprechend wächst das Angebot in den betroffenen Regionen langsamer als die Nachfrage. Dieses Missverhältnis zwischen einer starken Nachfrage und einem nur graduell expandierenden Bestand ist der strukturelle Motor, der die Performance spanischer Hotels in den letzten Jahren antrieb.
Barcelona verdeutlicht die Entwicklung besonders gut und gilt inzwischen als Schlüsselbeispiel für einen Markt, der von Angebotsknappheit profitiert. Die katalanische Hauptstadt begrenzt den Neubau von Hotels seit Jahren durch den sogenannten Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics (PEUAT) , zu Deutsch den städtebaulichen Spezialplan für touristische Unterkünfte. Dieses Instrument erlaubt der Stadt, die Gesamtzahl der touristischen Unterkünfte zu kontrollieren und neue Lizenzierungen in bestimmten Vierteln zu untersagen. Seit Inkrafttreten im Jahr 2017 und mehreren Anpassungen wurden zahlreiche Gebiete als „kritisch" eingestuft, in denen neue Hotelgenehmigungen faktisch nicht mehr möglich sind. Sie will damit den „Overtourism“ eindämmen, der in manchen Vierteln mit klassischen Wohnungssuchenden konkurriert und für steigende Mieten (mit) verantwortlich gemacht wird. Doch gleichzeitig bleiben die Touristen nicht aus.
Für bestehende Hotels entsteht daraus ein attraktives Marktumfeld. Sie verfügen über eine hohe Preissetzungsmacht, da alternative Unterkünfte in zentralen Lagen nicht einfach nachgebaut werden können. Die Knappheit wirkt somit wie ein natürlicher Schutz für die Ertragskraft der Bestandsobjekte.
Positive Rahmenbedingungen spiegeln sich in den Kennzahlen wider
Das begrenzte Angebot zeigt sich auch in den operativen Kennzahlen. Im ersten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Auslastung spanischer Hotels bei rund 62 Prozent . Zugleich stiegen die durchschnittlichen Zimmerpreise und damit die Erlöse pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) gegenüber dem Vorjahr weiter an. Die durchschnittliche Zimmerrate (ADR) erreichte 116,73 Euro, der RevPAR 71,49 Euro.
Ein positiver Faktor ist zudem die veränderte Nachfragestruktur. Die Nachfrage verteilt sich zunehmend über das gesamte Jahr und stabilisiert die Auslastung vieler Hotelstandorte außerhalb klassischer Hochsaisons. Kultur- und Städtetourismus, Gastronomieangebote und Veranstaltungen sorgen dafür, dass Hotels in Spaniens Städten weniger stark von den Sommermonaten abhängig sind.
Investoren setzen auf Qualität
Im ersten Quartal 2026 wechselten Hotelimmobilien im Wert von rund 700 Millionen Euro den Besitzer. Damit lag das Transaktionsvolumen rund 20 Prozent über dem Vorjahreswert. Die positiven Marktbedingungen spiegeln sich demnach auch deutlich im Investmentgeschehen wider. Gemessen am historischen Investmentvolumen ist Spanien nach Großbritannien der zweitgrößte europäische Hotelmarkt. Im Durchschnitt der letzten fünf Jahre wurden etwa 2,3 Milliarden Euro in spanische Hotels investiert.
Der Fokus der Investoren liegt dabei klar auf hochwertigen Objekten. Rund 90 Prozent des investierten Kapitals entfielen auf Hotels im Vier- und Fünf-Sterne-Segment. Gefragt sind insbesondere Immobilien mit starken Betreibern in guter Lage und langfristig stabilen Ertragsperspektiven.
Neben den klassischen Ferienregionen gewinnen auch urbane Märkte weiter an Bedeutung. Madrid und Barcelona profitieren von einer breiten Nachfragebasis aus Freizeit- und Geschäftsreisen sowie internationalen Besuchern. Diese Kombination sorgt für eine hohe Widerstandsfähigkeit und macht beide Standorte für Investoren besonders interessant. Auch andere Städte wie Valencia, Sevilla oder Bilbao rücken vermehrt in den Fokus, da sie attraktive Destinationen mit soliden Fundamentaldaten und zugleich noch begrenzterem Angebot verbinden.
Fazit: Lokale Expertise zählt
Spaniens Hotelmarkt ist ein klassischer Fall von zunehmendem Nachfrageüberhang. Doch nicht jeder Standort entwickelt sich gleich, nicht jedes Hotel profitiert im gleichen Maße von den positiven Rahmenbedingungen.
Die Real I.S. ist seit vielen Jahren mit einer eigenen Niederlassung in Spanien vertreten und bringt dort ihre langjährige Hotelexpertise ein. Die lokale Präsenz ermöglicht einen direkten Zugang zu Marktinformationen, Transaktionen und Partnern vor Ort. So hat Real I.S. Im vergangenen Jahr mit dem Erwerb des Vier-Sterne-Hotels „Barceló Raval“ in der Altstadt von Barcelona ihre Position im spanischen Hotelmarkt weiter ausgebaut.