Tobias Kotz, Global Head of Client Relations & Capital Funding bei der Real I.S. AG
Der starke Zinsanstieg seit 2022, die schwächelnde Wirtschaftslage und fallende Immobilienpreise haben die Immobilienbranche unter Druck gesetzt. Anleger reagieren weiter zurückhaltend, verstärkt wird das durch einzelne, aber signifikante Abwertungen, z. B. bei einigen wenigen Offenen Immobilien-Publikumsfonds-Produkten (OIPF). Aktuell wird in der Branche die Zukunft der OIPF in Teilen kontrovers diskutiert. Doch es sprechen viele Gründe für ein langfristiges Investment in OIPF. Ausschlaggebend ist hierbei die Fähigkeit der Emittenten, das Portfolio zukunftssicher zu gestalten.
Vorteile für langfristig orientierte Investoren
OIPF bieten Anlegern die Möglichkeit, mit geringen Beträgen breit gestreut in Immobilien zu investieren und von langfristigen Renditechancen zu profitieren. Auch wenn die Märkte aktuell herausfordernd sind, zeigt der historische Rückblick, dass sich Immobilienmärkte nach Krisen gut erholen, besonders in wirtschaftlich starken Regionen. Beispielsweise verzeichneten nach der Finanzmarktkrise Büroimmobilien in elf europäischen Metropolen im Jahr 2010 einen Anstieg der Kaufpreise (synthetische Kaufpreisveränderung aus Rendite- und Mietpreisentwicklung) von durchschnittlich 21 Prozent.
OIPF eignen sich daher weiterhin zur Geldanlage, allerdings richten sich OIPF grundsätzlich an langfristig orientierte Anleger, die Ausstiegsmöglichkeiten sind reglementiert: Fondsanteile können erst nach Ablauf einer gesetzlichen Mindesthaltefrist von 24 Monaten zurückgegeben werden. Die Rückgabefrist beläuft sich nach den ersten 12 Monaten auf 12 Monate. Diese vor zehn Jahren eingeführten Regelungen sorgen für mehr Stabilität in der Branche und der Liquidität des Fonds. Zudem erhöhen sie den Anlegerschutz und sorgen für Transparenz. Für Sicherheit sorgt auch die gesetzlich vorgeschriebene maximale Fremdkapitalquote von 30 Prozent.
Was spricht gegen einen schnellen Verkauf von OIPF-Anteilen?
Trotz der Vorteile könnten einige Anleger aufgrund der aktuellen Marktlage einen Verkauf ihrer Anteile in Erwägung ziehen. Anteile an Offenen Immobilienfonds (OIPF) sind als Wertpapiere übertragbar und können neben der Rückgabe an die Fondsgesellschaft nach der Halte- und Kündigungsfrist auch an der Börse veräußert werden. Dies kann jedoch mit deutlichen Abschlägen einhergehen, da die Börsenkurse oft unter den Rücknahmepreisen liegen. Zudem ist das Handelsvolumen bei vielen OIPF gering, was zu hohen Kursschwankungen führen kann, da die Börse vor allem von Anlegern genutzt wird, die ihre Anteile schnell liquidieren müssen.
Ein kurzfristiger Verkauf über den Zweitmarkt ist zwar möglich, führt jedoch häufig zu Wertverlusten. Es kann daher sinnvoller sein, in schwierigen Marktphasen Geduld zu bewahren und die Anteile zu halten. Außerdem: Wer seinen Anteil jetzt kündigt, geht – wegen der Kündigungsfrist – für zwölf Monate ein Risiko ein und kann dann nicht mehr zurück. In einem Umfeld, in dem der Markt von vorübergehenden Verwerfungen ausgeht und eine Erholung erwartet, ist dies ein eher großes Risiko.
Gleichwohl könnten viele Kündigungen den Fonds vor große Probleme stellen und zu Notverkäufen von Vermögenswerten zu ungünstigen Konditionen führen, die unter „normalen“ Umständen nicht verkauft worden wären. Wenn viele Anleger gleichzeitig ihre Anteile zurückgeben wollen, kann dies auch zu einer vorübergehenden Aussetzung der Anteilrücknahme führen, um die Liquidität und Stabilität des Fonds zu gewährleisten und die Interessen aller Anleger zu schützen. Damit soll verhindert werden, dass ein übermäßiger Kapitalabfluss den Fonds in Liquiditätsengpässe bringt, und es soll sichergestellt werden, dass die im Portfolio befindlichen Immobilien zu einem fairen Marktwert veräußert werden können.
Qualität der Immobilien entscheidet über Stabilität und Werthaltigkeit
Emittenten müssen ihre Immobilienfonds angesichts der dynamischen Märkte widerstandsfähig und zukunftssicher gestalten. Entscheidend sind eine solide Strategie, ein qualitativ hochwertiges, diversifiziertes Portfolio und die Einbindung von Nachhaltigkeitskriterien. Nutzungsarten wie Core-Büroimmobilien in europäischen Metropolen oder Logistik sind interessant, wenn sie hohe Qualitäts- und Nachhaltigkeitsstandards erfüllen.
Ein Beispiel für eine Immobilie, die sich gut für einen offenen Immobilienfonds eignet, weil sie neben den Anforderungen an Lage, Bausubstanz und Mieterauswahl auch wichtige Nachhaltigkeitsaspekte erfüllt, ist der „K-Tower“ in Lissabon. Real I.S. hat den 2023 fertiggestellten Bürokomplex mit einer Gesamtmietfläche von rund 15.000 Quadratmetern für den offenen Immobilien-Publikumsfonds „REALISINVEST EUROPA“ erworben. Er befindet sich in einer ausgezeichneten Lage im Lissaboner Teilmarkt Parque das Nações und ist vollständig vermietet. Er verfügt über eine BREEAM-Zertifizierung mit der Note „Excellent“ und ist eines der ersten Gebäude in Portugal, das die Anforderungen der EU-Taxonomie erfüllt.
Damit stellt der „K-Tower“ eine sehr gute Ergänzung des Portfolios des „REALISINVEST EUROPA“ dar. Denn dieser gehört nicht nur zu den ersten OIPF mit einer taxonomiekonformen Investitionsquote – vielmehr weist das europaweite Gewerbeportfolio des Fonds eine der höchsten Taxonomiequoten aller am Markt angebotenen OIPF auf. Mehr als 50 Prozent der Immobilien (nach Verkehrswerten) sind taxonomiekonform und alle Immobilien des Portfolios erfüllen die ökologischen Merkmale im Sinne der Offenlegungsverordnung (SFDR). Alle Immobilien sind nach BREEAM oder DGNB zertifiziert oder befinden sich im Zertifizierungsprozess und die Vermietungsquote liegt bei rund 98 Prozent. Über 76 Prozent der Immobilien sind jünger als zehn Jahre, was geringere Instandhaltungskosten bedeutet. Die Immobilien im Fonds befinden sich in acht europäischen Ländern an 13 Standorten und umfassen die Nutzungsarten Büro, Logistik, Handel/Gastronomie und Wohnen. Diese Diversifizierung trägt zur Stabilität des Portfolios bei.
Die Strategie und Qualität des „REALISINVEST EUROPA“, verbunden mit der sorgfältigen Auswahl und Bewirtschaftung der Immobilien, zielt darauf ab, stabile Erträge und langfristige Wertsteigerungen im Sinne der Investoren zu sichern. Der „K-Tower“ ist ein Beispiel für die erfolgreiche Umsetzung dieser Strategie. Seit dem Erwerb konnte der Verkehrswert der Immobilie bereits gesteigert werden.
Fazit
Offene Immobilienfonds bleiben für langfristig orientierte Anleger eine attraktive Möglichkeit zur Diversifikation ihres Portfolios, vorausgesetzt, sie werden professionell gemanagt. Insgesamt ist zu erwarten, dass die Werthaltigkeit und Zukunftsfähigkeit von Portfolios zunehmend davon beeinflusst wird, inwieweit die Immobilien die ökologischen Anforderungen gemäß Artikel 8 SFDR sowie die zusätzlichen Nachhaltigkeitskriterien im Bereich Klimaschutz gemäß der Taxonomieverordnung erfüllen.
Neue Entwicklungen wie ELTIF 2.0 bieten zusätzliche Flexibilität und bessere Konditionen, die sowohl Emittenten als auch Anlegern zugutekommen und den Markt beleben könnten. Es liegt an der Immobilienbranche, diesen Wandel aktiv zu gestalten und die sich ergebenden Chancen zu nutzen.