Die deutschen Shopping-Center erleben eine vielversprechende Transformation. Die teilweise in die Jahre gekommenen Einkaufszentren werden sowohl von Kunden- als auch Asset-Manager-Seite hinterfragt und neu gedacht. Das aktuelle Marktumfeld hilft bei der Umstellung: Stagnierende Fertigstellungen und eine zunehmende Konsolidierung im Bestand sind Trends, die Chancen beim Mietwachstum bedeuten. Wo der Bestand nicht mehr funktioniert, lässt sich durch eine konzeptionelle Neuausrichtung der Betrieb beleben. Durch die Aufnahme von besseren Dienstleistungs- und Unterhaltungsangeboten schaffen es 75 Prozent der Center, die Besucherfrequenz und damit auch die Flächenproduktivität zu erhöhen. Außerdem sparen Modernisierungen eine erhebliche Menge an Emissionen ein und erlauben den nachhaltigeren Fortbetrieb nach etwaigen Maßnahmen. Ein herausragendes Beispiel für diese positive Entwicklung ist das „Forum Steglitz“ in Berlin, das sich durch eine umfassende Neupositionierung als modernes Mixed-Use-Center neu erfunden hat.
Strategische Neuausrichtung schafft ein Rund-um-Angebot
Das „Forum Steglitz“ in Berlin, ursprünglich ein klassisches Einkaufszentrum, das 1970 errichtet wurde und damit über 50 Jahre alt ist, ist heute ein Beispiel dafür, wie durch geschickte Anpassungen und eine durchdachte Nutzungsmischung auch älterer Bestand wirtschaftlich erfolgreich aufgestellt werden kann. Beim „Forum Steglitz“ erkannte Real I.S. die Notwendigkeit einer tiefgreifenden Transformation, um das Center nicht nur attraktiver zu machen, sondern es auch an die sich ändernden Bedürfnisse der im Berliner Südwesten lebenden Bevölkerung anzupassen. Von 2019 bis 2022 wurde das Objekt im laufenden Betrieb von Grund auf modernisiert, wobei 11.200 Quadratmeter Einzelhandelsfläche der beiden oberen Etagen in hochmoderne Büroflächen umgewandelt wurden. Dieser Wandel trägt dem veränderten Einkaufsverhalten Rechnung und fördert zugleich die Nutzungsdurchmischung und den Quartiersgedanken. Neben Böden, Wänden, Rolltreppen, Eingängen, Aufzügen, Haustechnik, Lüftung und Treppenhäusern wurde auch die Fassade neugestaltet, um durch großzügige Verglasung und mehr Licht ein offeneres Raumkonzept umzusetzen.
Synergieeffekte durch Mixed-Use-Konzept
Die strategische Entscheidung, das „Forum Steglitz“ als Mixed-Use-Immobilie mit ausgeprägtem Nahversorgungscharakter neu zu positionieren, hat sich als goldrichtig erwiesen. Die geschickte Kombination aus Handel, Büro und Gastronomie schafft Synergien, die das Center nicht nur zu einem Einkaufsort, sondern auch zu einem sozialen und geschäftlichen Treffpunkt machen. Die Ergänzung durch Dienstleistungen und Unterhaltungsangebote steigert zusätzlich die Frequenz und macht das „Forum Steglitz“ zu einem lebendigen Ort der Begegnung. Sowohl Kunden des Centers als auch Angestellte der örtlichen Büroflächen erhalten ein umfassendes Angebot, das Wege im Alltag verkürzt. So befindet sich dort etwa auch eine Bauhaus-Filiale, die mit eigenem City-Konzept der städtischen Kundschaft einen gut gelegenen Baufachmarkt bietet. Darüber hinaus gibt es ein täglich 24 Stunden geöffnetes Fitnesscenter, einen Flagship-Edeka mit einem umfangreichen gastronomischen Angebot sowie ausreichende Parkmöglichkeiten. Die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr mit einer in unmittelbar neben dem Center gelegenen U-Bahnhaltestelle und an den Straßenverkehr verknüpft das „Forum Steglitz“ mit dem Rest der Stadt.
Nachhaltigkeit und ökologische Verantwortung
Ein weiterer Aspekt, der im Rahmen der Neugestaltung des „Forum Steglitz“ große Beachtung fand, ist die Nachhaltigkeit. Durch den Erhalt der bestehenden Bausubstanz und innovative Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz konnte der CO2-Fußabdruck deutlich reduziert werden. So spart allein der Weiterbetrieb mehr als 30.000 Tonnen CO2-Emissionen gegenüber Abriss und Neubau ein. Diese Menge an eingesparten Emissionen entspricht dem Weiterbetrieb für ganze 26 Jahre. Beim Konzeptwechsel und bei der Modernisierung wurden für den effizienteren Fortbetrieb des Centers LED-Leuchtmittel mit intelligenter Beleuchtungssteuerung verbaut. Auch wurden der Betrieb und die Laufzeiten der technischen Anlagen optimiert, veraltete Komponenten wie Pumpen sowie Ventilatoren ausgetauscht und KI-gestützte Steuerungssoftware zum Einsatz gebracht. Generell wurden Lüftungs-, Kälte- und Heizungstechnik sowie die Gebäudehülle erneuert. Diese nachhaltige Herangehensweise spiegelt sich in der erzielten Zertifizierung „LEED Gold“ wider, die das „Forum Steglitz“ als Vorreiter in der nachhaltigen Stadtentwicklung positioniert.
Erfolg bestätigt durch hohe Vermietungsquote und Mietwachstum
Der Erfolg der Umwandlung macht sich wirtschaftlich bemerkbar: Die hohe Vermietungsquote im Einzelhandel und bei den Büroflächen unterstreicht die Attraktivität des neuen Konzepts und zeigt, dass die Neupositionierung auf fruchtbaren Boden gefallen ist. Sowohl Betreiber, Händler, Büromieter und Kunden profitieren von der Synergie, die das Konzept schafft. Mit gleich mehreren Ankermietern, die innovative und qualitative Konzepte im „Forum Steglitz“ eingeführt haben, fühlen wir von der Real I.S. uns darin bestätigt, dem Center einen zukunftsgemäßen Auftritt verliehen zu haben. Das City-Konzept von Bauhaus sowie der Lebensmittel-Discounter Lidl nehmen jeweils mehr als 2.000 Quadratmeter Fläche ein, der Flagship-Store von Edeka kommt sogar auf 4.500 Quadratmeter.
Fazit
Das „Forum Steglitz“ ist ein beeindruckendes Beispiel dafür, wie durch innovatives Immobilienmanagement und eine zukunftsorientierte Neupositionierung Lebens- und Arbeitsräume erfolgreich integriert werden können. Es zeigt, dass in der Immobilienbranche nicht nur die Bereitschaft zur Anpassung an neue Nachhaltigkeitsanforderungen erforderlich ist, sondern auch die Fähigkeit, visionär zu denken und zu handeln. Das „Forum Steglitz“ leistet durch die Modernisierung von Bestand einen messbaren Beitrag zum Klimaschutz und zur Aufwertung der Lebensqualität im Berliner Ortsteil Steglitz, und setzt damit neue Maßstäbe für die Entwicklung von Shopping-Centern in Deutschland.