Die jahrelange Nullzinspolitik in der Eurozone hat den Immobiliensektor boomen lassen. Seit dem Zinsanstieg sind die Immobilienpreise jedoch unter Druck geraten. In der Folge sind die Investmenttransaktionen auf den Immobilienmärkten eingebrochen und bis heute schwach geblieben. Unsicherheit und Zurückhaltung prägen nach wie vor den Investmentmarkt. Dennoch gibt es eine Reihe von Gründen, die darauf hindeuten, dass Immobilieninvestitionen in den kommenden Monaten besonders aussichtsreich sein könnten:

1. Ende der Preiskorrektur: Aktuell haben sich die Zinsen etwas stabilisiert und die inverse Zinsstrukturkurve zeigt, dass der Markt mit Zinssenkungen rechnet. Damit fällt ein wesentlicher Hemmschuh für Immobilienkäufe weg: die Unsicherheit, dass die Zinsen kurz-/mittelfristig steigen und die Immobilienpreise weiter drücken. Damit ist ein Ende der Preiskorrektur in den kommenden Monaten sehr wahrscheinlich.
    
2. Attraktives Renditeniveau: Die Spitzenrenditen werden in den kommenden Monaten in vielen Märkten weitere Höchststände erreichen und dann in Erwartung sinkender Zinsen tendenziell wieder zurückgehen. So liegen die Spitzenrenditen in Berlin und München bereits auf einem Acht-Jahres-Hoch, in Paris, Dublin und Madrid auf einem Neun- und in London sogar auf einem 14-Jahres-Hoch.
    
3. Opportunitäten für Core-Objekte: Aufgrund der Zurückhaltung der Käufer am Markt bestehen derzeit gute Chancen, Core-Objekte zu attraktiven Konditionen zu erwerben. In „gewöhnlichen“ Marktphasen mit hohem Bieterwettbewerb sind solche Objekte nur schwer zu finden oder werden zu höheren Preisen gehandelt. Darüber hinaus können Objekte unter Verkaufsdruck geraten, wenn sie in den vergangenen Jahren zu sehr niedrigen Zinsen finanziert wurden und nun Prolongationen zu höheren Zinsen anstehen.
    
4. Potenzieller Preisanstieg: Nach den Preisrückgängen in den Jahren 2022 und 2023 ist in den kommenden Monaten mit einer Preiserholung zu rechnen. Historisch betrachtet folgen auf Phasen mit Preisrückgängen häufig sehr hohe Preissteigerungen im ersten Jahr der Markterholung. So verzeichneten Büroimmobilien in den elf europäischen Metropolen im Jahr 2010 nach der Finanzmarktkrise einen Anstieg der Kaufpreise (synthetische Kaufpreisveränderung aus Rendite- und Mietpreisentwicklung) von durchschnittlich 21 Prozent. Sinkende Zinsen könnten hierfür ein Auslöser sein (siehe Punkt 1).
    
5. Steigende Mieten durch Angebotsknappheit: Aufgrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten wurden viele Projektentwicklungen gestoppt und nur wenige neu begonnen. Die Vermietungsmärkte sind durch ein knappes Angebot an modernen Flächen in gefragten Lagen gekennzeichnet. Dies zeigt sich deutlich auf den Wohnungsmärkten, aber auch bei modernen Büro- und Logistikimmobilien. Dies bedeutet eine hohe Cashflow-Sicherheit und tendenziell steigende Mieten in den kommenden Jahren. Im Durchschnitt der europäischen Länder erwarten wir bis Ende 2027 einen Mietpreisanstieg von circa 8,4 Prozent für Core-Büroimmobilien und circa zwölf Prozent beziehungsweise 13 Prozent für Wohn- und Logistikimmobilien.
    
6. Inflationsschutz durch Indexregelungen: Indexklauseln in Mietverträgen sind als Inflationsschutz weiterhin vorteilhaft und stützen die Performance von Bestandsimmobilien. Sollten Zweitrundeneffekte wider Erwarten zu einem erneuten Anstieg der Inflation führen, können Ertragserhöhungen bei Immobilien die Folgen abfedern.

Fazit

2024 könnte ein besonders günstiger Einstiegszeitpunkt für Immobilieninvestoren sein. Wichtig sind jedoch eine realistische Risikoeinschätzung und Asset-Manager mit lokaler Expertise und Präsenz vor Ort. Denn Voraussetzung für den Erfolg sind ein sehr guter Marktzugang, ESG-geprüfte Investments und eine kontinuierlich hohe Vermietungsquote. Und nicht zuletzt braucht es den Weitblick und die Stärke, die Zeitfenster für Investmentopportunitäten aktiv zu nutzen, um Chancen in Anlageerfolg umzuwandeln.