Steigende Anforderungen an Energieeffizienz und Flächenqualität, veränderte Nutzerbedürfnisse, wirtschaftliche Unsicherheiten und zunehmender Wettbewerbsdruck: Die Immobilienmärkte befinden sich in einem strukturellen Wandel. Damit verändert sich auch die Rolle des Asset Managements grundlegend. Gefragt ist heute weit mehr als die klassische Verwaltung von Bestandsimmobilien. Es geht um vorausschauendes Asset Management. Angesichts veränderter Marktbedingungen gewinnen strategische Aufgaben weiter an Bedeutung: Nutzungskonzepte weiterentwickeln, Investitionen gezielt priorisieren, Leerstände reduzieren. Die operative Nähe zur Immobilie, zu Mietern und zum Marktumfeld wird zum zentralen Erfolgsfaktor – mit direktem Einfluss auf Ertragskraft, Wettbewerbsfähigkeit und Zukunftsfähigkeit von Immobilien.

Bei der Real I.S. verstehen wir Asset Management als kaufmännische Gesamtverantwortung für eine Immobilie. Das heißt unsere Asset Manager agieren sozusagen als CEOs der Objekte. Sie verantworten Renditeziele gleichermaßen wie die Positionierung der Immobilie im Markt sowie die Steuerung externer Dienstleister und den Vermietungserfolg. Gleichzeitig arbeiten sie eng mit Fondsmanagement, Property Management und technischen Spezialisten zusammen, um Objektstrategien konsequent umzusetzen.

Die Anforderungen an Immobilien unterscheiden sich heute je nach Nutzungsart erheblich. Genau deshalb setzt die Real I.S. auf spezialisierte Asset-Management-Teams mit Fokus auf einzelne Nutzungsarten. Die Teams verfügen über langjährige Erfahrung in ihren jeweiligen Märkten und kennen die Anforderungen von Betreibern und Nutzern sehr genau.

Innerhalb der Real I.S. Gruppe werden dabei lokale Marktkenntnis und Expertise für die jeweiligen Nutzungsarten gezielt miteinander verbunden. In Deutschland ist das Asset Management organisatorisch besonders stark nach Nutzungsarten ausgerichtet. Gleichzeitig bleiben die regionalen Standorte in Märkten wie Frankreich, den Niederlanden oder Irland ein wichtiger Bestandteil der Organisation. Denn erfolgreiche Asset-Management-Strategien erfordern beides: ein tiefes Verständnis der jeweiligen Assetklasse und fundierte Kenntnisse der lokalen Marktbedingungen. 

Asset Manager begleiten Immobilien bei der Real I.S. über den gesamten Lebenszyklus hinweg – vom Ankauf über die laufende Steuerung bis hin zum Verkauf. Dadurch entsteht ein tiefes Verständnis für die jeweiligen Objekte, ihre Potenziale und ihre Risiken. Das wirkt sich auch positiv auf die Vermietungsquote aus. So verzeichnen wir beispielsweise bei unserem offenen Immobilien Publikumsfonds eine durchschnittliche Vermietungsquote von über 97 Prozent. 

Die Vorteile dieser Spezialisierung zeigen sich besonders deutlich im operativen Alltag. Der Logistikbereich beispielsweise befindet sich in einem strukturellen Wandel. Längst geht es nicht mehr um reine Lagerstätten. Im Fokus stehen vernetzte und energetisch optimierte Knotenpunkte mit der entsprechenden Ladeinfrastruktur. Um diesen Anforderungen gerecht zu werden, verfolgt die Real I.S. eine portfolioweite Photovoltaikstrategie.

Die Büro- und Einzelhandelsmärkte gehören zu den Nutzungsarten, die sich in den vergangenen Jahren besonders stark verändert haben. Umso wichtiger sind gerade dort fundierte Marktkenntnisse und ein tiefes Verständnis der jeweiligen Nutzerbedürfnisse. Während hybride Arbeitsmodelle und steigende Qualitätsansprüche die Nachfrage nach Büroflächen prägen, verändern im Einzelhandel neue Konsumgewohnheiten und die zunehmende Verzahnung von stationärem Handel und E-Commerce die Anforderungen an Standorte und Nutzungskonzepte.

Um diese Entwicklungen frühzeitig zu erkennen und erfolgreich zu steuern, setzt die Real I.S. auf eine Kombination aus spezialisiertem Asset Management und lokaler Marktkenntnis. Asset Manager arbeiten dabei eng mit Vermietungs- und Marktexperten vor Ort zusammen. Im Bürosegment werden die deutschen Kollegen dabei vor allem durch die regional positionierten Vermietungsmanager der Real I.S. Real Estate Management GmbH (REM) – einer hundertprozentigen Tochtergesellschaft der Real I.S. – unterstützt. 

Sowohl im Büro- als auch im Einzelhandelssegment hängt der Vermietungserfolg heute stärker als früher von einer aktiven Marktbearbeitung und passgenauen Angeboten für Nutzer ab. Vermietungskompetenz und ein tiefes Verständnis der jeweiligen Marktanforderungen gewinnen dadurch weiter an Bedeutung.

Wie erfolgreich dieser Ansatz in der Praxis sein kann, zeigen aktuelle Beispiele aus unterschiedlichen Nutzungsarten. Im Bürosegment konnten beispielsweise gerade drei Vermietungen im Zentralbüro in Darmstadt kommuniziert werden – in einem Markt mit einem deutlichen Angebotsüberhang. Dass qualitativ hochwertige Büroflächen mit einem nachhaltigen Nutzungskonzept auch in einem anspruchsvollen Marktumfeld gefragt bleiben, verdeutlicht der jüngste Vermietungserfolg im Berliner Objekt AERA. Für die DGNB-Platin-zertifizierte Immobilie in Berlin-Charlottenburg konnte die BEW Berliner Energie und Wärme GmbH als neuer Mieter für eine Fläche im ersten Obergeschoss gewonnen werden. Das unterstreicht die Bedeutung einer präzisen Marktansprache und eines bedarfsgerechten Flächenangebots in einem zunehmend wettbewerbsintensiven Umfeld.

Dass sich unser Ansatz auch im Einzelhandel bewährt, zeigt ein Beispiel aus dem Portfolio der Real I.S.: In Saarbrücken konnten nach Kündigung des Generalmieters noch vor dessen Auszug sämtliche rund 40.000 Quadratmeter Mietfläche erfolgreich nachvermietet werden – ohne größere Leerstände oder längere Vermarktungszeiten. Neben der Sicherung wichtiger Bestandsmieter wurde dabei der Branchenmix gezielt optimiert und durch attraktive Konzepte wie Müller, Decathlon, Only, Vodafone, O₂ und Futterhaus sowie lokale Gastronomie ergänzt.

Die zügige Nachvermietung und Umsetzung basierte auf einem effektiven Zusammenspiel von Vermietungs-, Planungs- und Projektmanagement sowie einer klaren Positionierungsstrategie des Asset Managements. In der nächsten Phase sind Modernisierungsmaßnahmen in Mall und technischer Gebäudeausstattung sowie die Umsetzung weiterer ESG-Initiativen vorgesehen.

Diese Beispiele verdeutlichen, wie wichtig Marktkenntnis, belastbare Netzwerke und flexible, nutzeraffine Immobilienentwicklungen sind.

Wie wichtig vorausschauendes und zukunftsorientiertes Asset Management inzwischen geworden ist, zeigt sich auch bei Repositionierungen. Immobilien werden heute deutlich flexibler gedacht als noch vor einigen Jahren. Entscheidend ist zunehmend die Frage, welche Nutzung langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist und wie sich Objekte an veränderte Marktbedingungen anpassen lassen.

Zugleich gewinnt die Fähigkeit an Bedeutung, Veränderungen im Marktumfeld oder Herausforderungen einzelner Betreiber frühzeitig zu erkennen und entsprechende Maßnahmen einzuleiten. Auch hier ein Beispiel von der Real I.S.: In Göttingen gelang es, auf wirtschaftliche Probleme eines Hotelbetreibers rechtzeitig zu reagieren und bereits vor der Insolvenz alternative Betreiberlösungen zu entwickeln. Mit Premier Inn konnte innerhalb weniger Monate ein neuer Betreiber gewonnen werden. Für die rund 5.000 Quadratmeter große Hotelimmobilie mit 144 Zimmern wurde ein Mietvertrag über 25 Jahre abgeschlossen. Der nahezu nahtlose Betreiberwechsel verdeutlicht, wie essenziell Marktkenntnis, belastbare Netzwerke und schnelles Handeln im Asset Management sind.

Auch in anderen Nutzungsarten steigen die Anforderungen an die aktive Steuerung von Immobilien. Im Einzelhandel müssen Nutzungskonzepte heute deutlich häufiger überprüft und weiterentwickelt werden als noch vor einigen Jahren. Repositionierungen spielen dabei nicht nur im Gewerbebereich eine Rolle. Auch im Wohnsegment gewinnen alternative Konzepte an Bedeutung – etwa die Umwandlung bestehender Gebäude in Micro-Living-Angebote, die auf veränderte Wohnbedürfnisse reagieren.

Asset Management endet nicht bei Vermietung, Repositionierung oder Betreiberwechseln. Ebenso entscheidend ist die Frage, wie Immobilien langfristig wettbewerbsfähig und wirtschaftlich erfolgreich bleiben. Dazu gehört auch, die Zufriedenheit der Mieter sowie die sich verändernden Bedürfnisse im Blick zu behalten. Denn langfristige Mietverhältnisse, eine geringe Fluktuation und die Berücksichtigung aktueller Nutzeranforderungen tragen wesentlich zum nachhaltigen Erfolg einer Immobilie bei.  Nachhaltigkeit und Digitalisierung sind deshalb heute feste Bestandteile des Asset Managements.

Energieaudits, Verbrauchsanalysen und ESG-konforme Modernisierungen gehören ebenso zum Alltag wie die Auswertung von Flächen-, Vertrags- und Gebäudedaten. Energieeffizienz und technische Modernisierungen sind längst nicht mehr nur reine Nachhaltigkeitsthemen. Sie wirken sich unmittelbar auf Vermietbarkeit, Betriebskosten und den langfristigen Werterhalt von Immobilien aus.

Gleichzeitig ermöglichen digitale Steuerungsinstrumente immer detailliertere Analysen von Flächen, Mietverträgen, Verbräuchen und Nutzerstrukturen. Sie schaffen die Grundlage für fundierte Entscheidungen und helfen dabei, Potenziale frühzeitig zu erkennen.