Aktuell zeigen sich Investoren im Immobiliensektor aufgrund der schwierigen Finanzierungslage und vorhandener Anlagealternativen zurückhaltend. Ein zusätzlicher Bremsfaktor ist der sogenannte Denominator-Effekt: Immobilien sind in den Portfolios oft übergewichtet, da Anleihen infolge zinsbedingter Anpassungen abgewertet wurden. Dadurch müssen Investoren ihren Anteil an liquiden Vermögenswerten erhöhen, bevor sie erneut in Immobilien investieren können. Diese Entwicklung führt zu einem Rückgang der Investmentaktivitäten, der bereits seit einiger Zeit beobachtet wird. Dennoch eröffnet sich gerade jetzt eine seltene Gelegenheit für den Wiedereinstieg in den Immobilienmarkt, die Investoren nicht verpassen sollten.

Investitionschancen nutzen

Besonders attraktiv für Investoren sind nachhaltige Büroimmobilien in zentralen Lagen europäischer Metropolen. Trotz hoher Flächennachfrage im Top-Segment und zunehmender Angebotsknappheit befinden sich deren Multiplikatoren auf historisch niedrigem Niveau. Beispielsweise liegt der Multiplikator in London auf dem niedrigsten Stand seit 14 Jahren, in Madrid, Paris und Dublin auf einem Neunjahrestief. Aufgrund der aktuell geringen Zahl an Kaufinteressenten bieten sich Chancen für den Erwerb von hochwertigen Core-Objekten zu attraktiven Konditionen, die in normalen Marktphasen schwer zugänglich sind. Diese Chance sollte jetzt ergriffen werden, da eine Marktbelebung in diesem Segment langsam in Gang kommt. So wird der Denominator-Effekt für Immobilien zum Terminator-Effekt und verkündet wie im gleichnamigen Schwarzenegger-Film: „I will be back!“

Historisch gesehen folgen auf Phasen von Wertrückgängen oft signifikante Wertsteigerungen im ersten Jahr der Markterholung. Nach der Finanzmarktkrise im Jahr 2010 stiegen die Kaufpreise für Büroimmobilien in elf europäischen Metropolen im Durchschnitt um 21 Prozent, im Londoner Westend sogar um 53 Prozent.

Neuer Schweinezyklus und Angebotslücke

Wir stehen am Beginn eines neuen Schweinezyklus im Immobilienmarkt, der die Einstiegschance in den Immobilienmarkt markiert: Das Angebot an nachhaltigen Core-Büroflächen hinkt der Nachfrage stark hinterher. Büromieter bevorzugen zunehmend hochwertige, gut angebundene und energieeffiziente Flächen in zentralen Geschäftsvierteln, was zu weiteren Mietsteigerungen führen dürfte. Viele Bauprojekte verzögern sich markant aufgrund hoher Bau- und Finanzierungskosten oder werden ganz aufgegeben. Dadurch vergrößert sich die Angebotslücke zusätzlich: Laut JLL werden bis 2025 in 21 Städten weltweit 30 Prozent der prognostizierten Nachfrage nach emissionsarmen Büroflächen nicht gedeckt werden können. Bis 2030 könnte diese Lücke auf über 70 Prozent anwachsen.

Eine Marktwende zeichnet sich ab

Gleichzeitig mehren sich die Anzeichen für eine bevorstehende Markterholung. Die erste Zinssenkung der EZB seit Jahren hat ein wichtiges Signal gesetzt. Ein stabileres Zinsumfeld würde eine wesentliche Hürde für Immobilienkäufe beseitigen und könnte in den nächsten Monaten zu einem neuen Preisgleichgewicht zwischen Käufern und Verkäufern sowie zu höheren Aktivitäten bei den Transaktionen führen. Die Einstiegsbandbreite für potenzielle Käufer dürfte sich ebenfalls erweitern, da viele Anschlussfinanzierungen anstehen und die hohen Finanzierungskosten die Motivation zum Verkauf von Immobilien erhöhen.

Fazit

Im Core-Bürosegment finden sich derzeit außergewöhnliche Gelegenheiten für Investoren mit gutem Marktzugang wegen historisch niedriger Multiplikatoren. Zwar bewegen sie sich noch außerhalb des üblichen Bieterwettbewerbs, aber der Markt sollte schon bald wieder lebendiger werden. Wer sich für zukünftige Wertsteigerungen positionieren will, sollte das Zeitfenster nutzen, bevor es sich schließt. Durch die Indexierung in den Mietverträgen von Gewerbeimmobilien bieten diese weiterhin Inflationsschutz und Wertsicherung und sind im Vergleich zu anderen Anlageklassen im Mittel weniger volatil. Damit eignen sich Core-Büros ganz hervorragend zur langfristigen Portfoliostabilisierung.