Resilienz und Chancen – der europäische Büroimmobilienmarkt im Fokus
Trotz eines anhaltend herausfordernden Marktumfelds erweisen sich europäische Büroimmobilien nach wie vor als widerstandsfähige Assetklasse, insbesondere Core-Immobilien in Top-Lagen mit hohen Nachhaltigkeitsstandards. Diese bieten durch die starke Nachfrage und das begrenzte Angebot weiterhin stabile Cashflows und langfristige Wertsteigerungspotenziale. Um diese zu nutzen, sind jedoch Investitionen mit Weitblick und ein aktives Asset-Management Voraussetzung.
Auch im Vergleich zu anderen globalen Märkten, insbesondere den USA, zeigt sich der europäische Büroimmobilienmarkt robuster. In den USA führte das vermehrte Arbeiten im Homeoffice zu einem höheren Leerstand in städtischen Büros – aktuell bei rund 21 Prozent. Die europäischen Märkte präsentieren sich mit einer Leerstandsrate von rund acht Prozent deutlich solider. Zudem sind europäische Immobilien mehrheitlich energieeffizienter, und die Finanzierung ist stärker auf festverzinsliche Kredite ausgerichtet, was den Markt stabiler macht. In den USA hingegen werden Finanzierungen in deutlich größerem Ausmaß mit variablem Zins abgeschlossen, der deutlichere Zinsanstieg hat sich somit noch schneller auf die Objekt-Cashflows der Immobilienbestandshalter ausgewirkt und führte zu einem stärkeren Preisdruck.
Das Büro bleibt relevant – „New Work“ zeigt den Weg
Die Zukunft des Büros wird im Markt zwar kontrovers diskutiert. Doch obwohl sich die Art zu arbeiten stark verändert hat, bleibt das Büro ein zentraler Bestandteil des Arbeitslebens. Dies unterstreichen die Ergebnisse einer von JLL durchgeführten Befragung von 1.530 Bürobeschäftigten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart im Juni 2024. Demnach zieht es Beschäftigte wieder mehr ins Büro und die Anwesenheitsquote nähert sich mit 3,6 Tagen dem Niveau vor der Coronapandemie, als durchschnittlich vier Tage pro Woche im Büro gearbeitet wurde. Gleichzeitig liegt die Anwesenheitsquote um 0,4 Tage höher als vor einem Jahr. Damit steigt auch die Return-to-Office-Rate (RTO), das Verhältnis der aktuellen Büroanwesenheit in Tagen zur Zeit vor der Coronapandemie, auf 89 Prozent (Vorjahr: 79 Prozent). Begründet wurde diese Entwicklung mit veränderten Anwesenheitsregelungen in den Unternehmen, allerdings kehren laut JLL auch Mitarbeitende mit Wahlfreiheit immer häufiger ins Büro zurück.
Um eine hohe Auslastung zu sichern, müssen Büroflächen allerdings den heutigen Nutzeransprüchen gerecht werden und Raum für neue Arbeitswelten bieten. Neben einer guten Aufenthaltsqualität und einem attraktiven Arbeitsumfeld sind eine gute Erreichbarkeit und die Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln entscheidende Standortfaktoren. Das spiegelt sich auch durch die stabilen Tendenzen am Mietmarkt im Top-Segment wider: Der Büroflächenumsatz in fünf von JLL betrachteten Metropolen in Deutschland (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München) beispielsweise lag im zweiten Quartal 2024 rund sechs Prozent über dem Niveau des ersten Quartals und etwa 14 Prozent über dem entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Gute Einstiegsmöglichkeiten vor der erwarteten Markterholung
Auch für Investoren sind Büroimmobilien aufgrund der hohen Nachfrage nach wie vor attraktiv, wenn sie den Markt genau sondieren. Derzeit kann es sich besonders lohnen, nach Einstiegsmöglichkeiten in europäische Büroimmobilien Ausschau zu halten, da nach den Preisabschlägen der vergangenen zwei Jahre die Vervielfältiger in vielen europäischen Städten historisch niedrige Niveaus erreicht haben. Und auf Phasen der Preiskorrektur folgten in der Vergangenheit oft rasche und deutliche Markterholungen. So stiegen die Preise in den elf europäischen Metropolen nach der Finanzmarktkrise im Jahr 2010 um durchschnittlich 21 Prozent (synthetische Kaufpreisveränderung aus Rendite- und Mietpreisentwicklung).
Die Zeichen mehren sich, dass der Markt auch jetzt wieder zur Erholung ansetzt und das Transaktionsgeschehen zunehmen dürfte. Grund für den Optimismus: Nachdem die Europäische Zentralbank den Leitzins im Juni 2024 erstmals seit fast fünf Jahren gesenkt hatte, reduzierte sie ihn im September weiter. Der wichtigste Leitzins im Euro-Raum, der Zinssatz für Einlagen der Banken bei der EZB, beläuft sich seitdem auf 3,5 Prozent. Zinssenkungen verbessern das Finanzierungsumfeld und senken die Fremdkapitalkosten.
Attraktive Anfangsrenditen in europäischen Metropolen
Konkrete Beispiele zeigen, dass sich die Anfangsrenditen für Büroimmobilien in vielen europäischen Top-Lagen derzeit auf Höchstständen befinden und Chancen für Immobilieninvestments bieten. Dazu gehören Märkte wie Rotterdam und Amsterdam mit Nettoanfangsrenditen von 5,7 Prozent bzw. 4,8 Prozent. Aber auch diese Märkte müssen hinsichtlich Objekte mit stabilem Cashflow und Wertsteigerungspotenzial genau geprüft werden, da in den Niederlanden die Ankaufsnebenkosten aufgrund der Erhöhung der Grunderwerbsteuer (RETT - Real Estate Transfer Tax) ab 2023 deutlich gestiegen sind. Dies wiederum reduziert den Wettbewerb um attraktive Immobilien, macht aber eine lokale Marktexpertise noch wichtiger.
Aber auch Städte wie Dublin, Madrid, London und Paris verzeichnen derzeit hohe Renditeniveaus. In der Londoner City beispielsweise werden Top-Büroimmobilien mit Anfangsrenditen zwischen fünf und sechs Prozent angeboten, im Teilmarkt West End / Midtown bei vier bis fünf Prozent – der höchste Stand seit 2010.
Nachhaltigkeit und aktives Asset-Management als Schlüsselfaktoren
Allerdings übersteigt bereits heute die Nachfrage nach modernen und nachhaltigen Büroflächen in guten Lagen das verfügbare Angebot. Diese Angebotslücke wird sich in den kommenden Jahren weiter vergrößern, da sich viele Neubauprojekte aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verzögern werden oder der Bau gar ganz eingestellt wird. Laut JLL wird das Angebotsdefizit an „grünen“, also energieeffizienten und emissionsarmen Büroflächen, bis 2025 weltweit rund 30 Prozent betragen und könnte bis 2030 auf 70 Prozent anwachsen. Für Investoren bieten sich damit langfristig Chancen, wenn sie frühzeitig in zukunftsfähige Immobilien investieren.
Eine genaue Definition, wann Immobilien zukunftsfähig sind, gibt es zwar nicht. Die Berücksichtigung von ESG-Kriterien gehört aber zweifellos dazu. Diese werden für Investoren und Nutzer immer wichtiger. So sichern Gebäude, die mit dem Pariser Klimapfad kompatibel sind und den EU-Taxonomie-Standards entsprechen, langfristig hohe Vermietungsniveaus und Wertsteigerungspotenziale. Ein entscheidender Stabilitätsfaktor für Immobilieninvestments ist darüber hinaus das aktive Asset-Management. Strategien wie „Manage-to-Green“ und „Manage-to-Core“ im Rahmen von Value-Add-Strategien tragen erheblich zur Zukunftsfähigkeit der Investments bei. Auch die Nähe zu den Mietern und das Verständnis ihrer Bedürfnisse sind ausschlaggebend für stabile Mieteinnahmen und damit für den langfristigen Erfolg des Portfolios.
Ein Blick auf die Real I.S.: Fokus auf Büroimmobilien-Investments in Europa
Um den „Flight to Quality“ und die steigenden Spitzenmieten zu nutzen, setzt die Real I.S. weiterhin auf die Segmente Core und Core+. Zusätzlich investieren wir auch in Nutzungsarten wie Logistik, Wohnen, Hotel und Handelsimmobilien. Schwerpunkt im Bürosegment bleiben hochwertige Büroobjekte in den wichtigsten europäischen Metropolen. Ein Beispiel ist der „K-Tower“ in Lissabon. Real I.S. hat den 2023 fertiggestellten Bürokomplex mit einer Gesamtmietfläche von rund 15.000 Quadratmetern für den offenen Immobilien-Publikumsfonds „REALISINVEST EUROPA“ erworben. Das Gebäude ist vollständig vermietet und hat eine BREEAM-Zertifizierung mit der Note „Excellent“ erhalten. Damit ist der K-Tower eines der ersten Gebäude in Portugal, das die Anforderungen der EU-Taxonomie erfüllt.
Weitere Beispiele für Büroinvestments der Real I.S. sind das „Anthémis“ in Lyon, Frankreich, und das Bürogebäude in der 53 Avenue Hoche in Paris, die nach umfassender Modernisierung ebenfalls vollständig vermietet sind. Durch unsere geografische Diversifikation mit Standorten in Schlüsselmärkten wie Deutschland, Frankreich, Luxemburg, Spanien, den Niederlanden und Irland können wir auf regionale Markttrends schnell reagieren und maßgeschneiderte Investmentlösungen anbieten, die sowohl Renditechancen als auch Sicherheitsaspekte berücksichtigen.