Ende der Preiskorrektur in Sicht

Im Zuge von steigenden Zinsen kamen seit Ende 2021 die Immobilienpreise unter Druck. Zum einen wurde die Finanzierung mit Fremdkapital schwierig, zum anderen boten Alternativanlagen relativ zu Immobilien attraktive Renditen. Zusätzlich wurden weitere Immobilieninvestitionen von institutionellen Investoren durch den so genannten Denominatoreffekt erschwert. Der Effekt beschreibt, dass sich die Immobilienquote in der Asset Allokation aufgrund der starken Kursrückgänge der Anleihen erhöhte. In der Folge brachen die Investmenttransaktionen auf den Immobilienmärkten ein und sind bis dato schwach geblieben.

Wann endet die Preiskorrektur und die Nachfrage nach Immobilieninvestments springt wieder an?

Nachdem die Zinsen 2022 von rd. 0 % auf nahezu 3 % bis Oktober 2023 angestiegen waren, sind sie seitdem gefallen und haben sich zuletzt deutlich niedriger bei rd. 2,4 % eingependelt (siehe Abbildung 1). Die Inflation betrug im Jahr 2023 noch rd. 6,0 %, für das aktuelle Jahr wird nur noch mit etwa 2,4 % gerechnet (Quelle: Consensus Economics, Januar 2024). Gleichzeitig zeigt die aktuell inverse Zinsstrukturkurve, dass der Markt auf mittlere bis lange Sicht von weiteren Zinssenkungen ausgeht (Abbildung 2).

Damit fällt ein wesentlicher Hemmschuh für Immobilienankäufe weg: die Unsicherheit, dass die Zinsen kurz- bis mittelfristig steigen und die Immobilienpreise drücken. Deshalb erreichen die Immobilienrenditen voraussichtlich in den kommenden Monaten ihren Höhepunkt und die Preis-korrektur kommt zum Stillstand.

Gerade die letzten Monate haben gezeigt, wie volatil die Kurse von Anleihen und Zinssätzen sein können. Immobilienmärkte dagegen reagieren äußerst träge. Von der Vorbereitung eines Objektverkaufs, über die Anbahnung, Due Dilligence, Beurkundung bis zum wirtschaftlichen Übergang vergehen nicht selten sechs Monate und mehr. Bei Wertrückgängen sind Verkäufer nur selten bereit, Objekte zu veräußern. Insofern kann es einige Monate dauern, bis der Markt auf veränderte Rahmenbedingungen reagieren wird und die Transaktionen ansteigen. Erst wenn Käufer und Verkäufer die Rahmenbedingungen weitgehend stabil einschätzen, bildet sich ein neues „akzeptiertes“ Preisniveau heraus und die Transaktionen nehmen wieder zu.

Neben dem Preis und Zinsniveau ist bei einem Immobilienankauf entscheidend, dass das Objekt kalkulierbare, stabile, idealerweise perspektivisch steigende Erträge erwirtschaftet. Immobilieninvestitionen sollten daher immer mit einer mittel- bis langfristigen Perspektive auch aus Sicht der Nutzer beurteilt werden.

Wie entwickeln sich die fundamentalen Rahmenbedingungen auf den Immobilienmärkten 2024?

Geopolitische Unsicherheiten und schwache Konjunktur prägten die Nachrichtenlage der letzten Monate. Doch die Angebots- und Nachfragesituation in den meisten Immobilienmärkten stellt sich aktuell positiv dar: Aufgrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten wurden viele Projektentwicklungen gestoppt und es wurden wenig neue Entwicklungen angestoßen. Dies führt in den kommenden Jahren zu einer Verknappung des Angebotes, deutlich zu sehen in den Wohnungsmärkten, aber auch bei modernen Büro- und Logistikimmobilien in stark nachgefragten Lagen. Die Nachfrage bleibt in den meisten Märkten auf hohem Niveau, so dass in den kommenden Jahren tendenziell steigende Mietpreise erwartet werden (siehe Abbildung 3).