Innovation als Wirtschaftsmotor

Innovationen sind ein wichtiger wirtschaftlicher Wachstumstreiber und damit eine Determinante für die langfristige Performance von Immobilienmärkten. Die jüngste Auswertung der EU-Kommission zum Thema Innovation liefert interessante Ergebnisse. Die Studie zeigt welche Länder und Regionen in Europa in den letzten Jahren die größten Fortschritte erzielt haben und welche im Innovationsranking aktuell an der Spitze stehen.

Länderranking: Nordeuropa vorne   

Das Innovationsranking nach Ländern zeigt für das Jahr 2023 ein klares Nord-Süd-Gefälle (siehe Abbildung 1). Dänemark ist Spitzenreiter gefolgt von Schweden, Finnland, den Niederlanden und Belgien. Deutschland liegt im Mittelfeld und die Schlusslichter bilden Spanien und Portugal. Aber auch wenn man sich die Entwicklung der vergangenen Jahre (Veränderungszeitraum 2016 - 2023) ansieht, liegen die nordeuropäischen Länder vorne. Im Veränderungsranking liegt Finnland vor Norwegen und Dänemark (siehe Abbildung 2).

Der EU-Innovationsindex ist dabei eine sehr breit gefasste Auswertung, die sich aus 12 Teilindizes zusammensetzt. Die Kriterien reichen vom Digitalisierungsfortschritt bis zum innovativen Humankapital. Die nordeuropäischen Länder punkten insbesondere bei den Teilindizes zur Nutzung von Informationstechnologie, der Vernetzung von innovativen Firmen (Start-ups) sowie öffentlichen und privaten Innovationseinrichtungen. Des Weiteren erzielen die Länder sehr gute Ergebnisse bei der Anzahl an Wissenschaftlern und wissenschaftlichen Studien im Innovationssegment. 

Regionenranking: Viele deutsche Städte/Regionen in den Top 10

Der Innovationsindex wird seitens der EU auch auf regionaler Basis ermittelt (sogenannte geografische Aufteilung in NUTS-Regionen). Das Ranking der Regionen analog dem oben dargestellten Länderranking weist dabei einige interessante Ergebnisse auf: Unter den Top 10 liegen auch vier deutsche Regionen/Städte: Oberbayern (München), Berlin, Karlsruhe und Hamburg. Angeführt wird das Ranking aber erneut von den nordischen Ländern, wie der dänischen Region Hovedstaden (in der die dänische Hauptstadt Kopenhagen liegt) und Etelä-Suomi (in der die finnische Hauptstadt Helsinki liegt). Auch die schwedische Hauptstadt Stockholm liegt mit vorne im Innovationsranking. Weitere Innovationshubs sind die Region um die dänische Stadt Aarhus, die schwedische Stadt Göteborg und der Großraum Amsterdam (siehe Abbildungen 3 & 4).

Ausgewählte Städte unter der Lupe: Karlsruhe und Aarhus

Wie wirkt sich das Innovationsranking auf die Immobilienmärkte aus? Grundsätzlich sind innovative Regionen/Städte auch Beschäftigungs- und Wachstumstreiber. Zwar spielen auch andere Einflussfaktoren eine wichtige Rolle, aber langfristig sollten Innovationsstandorte auch bei der Flächennachfrage und dem Mietwachstum für Immobilien die Nase vorne haben. Für zwei ausgewählte Städte, Karlsruhe und Aarhus, wurde im Folgenden der Zusammenhang zwischen Innovationsranking, Wirtschaftsentwicklung und Immobilienmarktentwicklung analysiert.

Karlsruhe spiegelt eine gelungene Mischung aus Tradition und Innovation wider. Die am Oberrhein gelegene Stadt ist vor allem durch das Bundesverfassungsgericht und den Bundesgerichtshof bekannt. Mittlerweile hat sich Karlsruhe auch als Innovationsstandort etabliert. Dazu haben das Karlsruher Institut für Technologie mit 40.000 Studierenden und die Ansiedlung namhafter Forschungseinrichtungen maßgeblich beigetragen. Die Forschungsschwerpunkte liegen in den Bereichen Mikrosystemtechnik und Nanotechnologie. Dies beeinflusst auch den Immobilienmarkt. Die Nachfrage nach Büroflächen war lange von der öffentlichen Verwaltung geprägt. Inzwischen sind auch viele innovative Forschungs- und Dienstleistungsunternehmen aktive Marktteilnehmer. Die positive Entwicklung des Marktes zeigt sich in der Spitzenmiete, die in den vergangenen Jahren kontinuierlich angestiegen ist. Lag sie im Jahr 2020 bei 14,50 €/qm, betrug sie in 2023 15,80 €/qm (siehe Abbildung 5). In Zusammenhang mit einer Leerstandsrate von rund 5 % ergibt sich ein attraktives Vermietungsmarktumfeld. Bis 2027 soll die prognostizierte Leerstandsrate mit 4,8 % um 1,2 Prozentpunkte unter dem Durchschnitt der anderen B-Städte liegen (Quelle: Bulwiengesa 2023). Der Büromarkt in Karlsruhe ist auch weiterhin perspektivisch gut aufgestellt und bietet aufgrund einer gut gefüllten Neubaupipeline, durch Projekte wie z.B. das KA3 oder K6, Raum für weitere Innovationstreiber.

Aarhus gehört zu der Region Midtjylland, die mit einem Anstieg des Innovationsindexes von rund 17 Prozentpunkten (2016-2023) neben Nordjylland eine der attraktivsten Regionen in Dänemark darstellt. Sie ist nicht nur die zweitgrößte Stadt Dänemarks, sondern auch eine der ältesten und liegt nahe Aalborg im Norden und Herning im Westen. Die Stadt Aarhus hat die höchste Konzentration an Studenten in Nordeuropa. Dies ist auf den exzellenten Ruf der Universität zurückzuführen. Besonders hervorzuheben ist der Studiengang "Crypto Programming", der Umfragen zufolge zu den drei besten der Welt gehört. Dies zieht nicht nur Studenten aus ganz Europa an, sondern auch Forschungsinstitute und Fachleute, die aus dem Talentpool Synergien generieren möchten. Insbesondere Unternehmen aus den Bereichen Big Data, IoT (Internet der Dinge) und Data Science haben sich in Aarhus angesiedelt. In den vergangenen fünf Jahren wurden in Aarhus zahlreiche Start-ups gegründet und infolgedessen wurden mehr als 8.500 neue Arbeitsplätze geschaffen. Der innovative Vorsprung gegenüber anderen Regionen spiegelt sich auch in der Entwicklung der Büroflächennachfrage in Aarhus wider. Abbildung 6 zeigt, dass als Ergebnis der hohen Nachfrage die Leerstandsrate für Büro von rund 11 % in 2013 bis auf aktuell 5 % zurückgegangen ist.