Dublin ist nicht nur hip und eine der lebenswertesten Städte in Europa, sondern hat in den letzten zehn Jahren ein enormes Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum verzeichnet. Das Wohnungsangebot konnte damit nicht Schritt halten, sodass die Wohnungsmieten deutlich angestiegen sind. Diese positive Entwicklung des Wohnungsmarktes hat sich im Investmentmarkt widergespiegelt, denn seit 2018 ist das Transaktionsvolumen in Irland deutlich angestiegen.

Fundamentaldaten sprechen für hohe Nachfrage am Wohnungsmarkt

Irland verzeichnete in den vergangenen vier Jahren das stärkste BIP-Wachstum in der Eurozone. Auch für dieses Jahr wird ein Wirtschaftswachstum von 3,9 % erwartet, was deutlich über dem Durchschnitt des Euroraums von 0,4 % liegt (siehe Abbildung 1). So wurde in Dublin im letzten Jahr ein neuer Rekordwert bei den Beschäftigtenzahlen erreicht. Ebenso konnte Irland in den letzten zehn Jahren einen starken Bevölkerungszuwachs (+10 %) verbuchen – im Euroraum konnte nur Luxemburg mit diesem Wachstum Schritt halten. Treiber war neben einer überdurchschnittlichen Geburtenrate eine hohe Migrationsrate. Der starke Zuzug von Fachkräften aus dem Ausland wurde besonders durch die Tech-Szene gefördert. Der Stellenabbau im Tech-Sektor hatte bisher nur einen geringen Einfluss auf den irischen Immobilienmarkt. Zum einen ist ein Großteil der Firmen bereits langjährig am Standort etabliert, zum anderen bleiben Standortfaktoren wie der Zugang zum EU-Markt und die englische Sprache auch zukünftig wichtige Nachfragetreiber. Auch perspektivisch soll die Nachfrage in Irland hoch bleiben. Bis 2035 wird ein weiterer Bevölkerungszuwachs von rd. 15 % erwartet (siehe Abbildung 2). Die Fundamentaldaten sind entscheidende Treiber der Wohnraumnachfrage, die nachfrageseitig damit hoch bleiben sollte.

Starkes Mietwachstum weiterhin erwartet – Teilmarkt Dublin 8 verspricht hohes Potenzial

Die hohe Nachfrage gekoppelt mit einem geringen Neuflächenangebot hat zu einer Verknappung des Wohnraums geführt, wodurch die Wohnungsmieten in Dublin in den letzten zehn Jahren überdurchschnittlich stark um rd. 7 % p.a. angestiegen sind (siehe Abbildung 3). Dies war der höchste Mietzuwachs im Euroraum überhaupt. Trotzdem befinden sich die Mieten im Vergleich zum Einkommen noch auf einem vernünftigen Niveau. Abbildung 4 stellt die Auswertung der Mieten in % des Haushaltseinkommens dar. Dublin reiht sich dabei im Mittelfeld aller Städte ein. Dies zeigt, dass die Wohnungsmieten im europäischen Kontext noch erschwinglich und damit auch langfristig und nachhaltig erzielbar sind. Grund hierfür sind insbesondere die hohen Einkommenszuwächse der Beschäftigten aus der Tech- und Finanzbranche.

Auch über den Prognosezeitraum der nächsten fünf Jahre sollen laut PMA die Wohnungsmieten in Dublin jährlich um weitere rd. 4 % zunehmen, nur für Amsterdam wird ein höheres Mietwachstum erwartet (siehe Abbildung 3). Treiber der Mieten sind vor allem das prognostizierte hohe Bevölkerungswachstum und das geringe Wohnungsangebot.

Ein Teilmarkt, der beispielhaft in den nächsten Jahren insbesondere von weiter steigenden Mieten profitieren dürfte, ist Dublin 8. Laut Knight Frank wird für die nächsten fünf Jahre ein Mietwachstum von 20 % erwartet. Der Teilmarkt befindet sich momentan in der Transformation von einem historischen Arbeiterviertel in ein hippes Stadtviertel. Ehemalige Industrieanlagen und leerstehende Grundstücke weichen neuen gewerblichen Nutzungen, Wohngebieten, Studentenwohnanlagen, Hotels und Besucherattraktionen. Zahlreiche Entwicklungen im Teilmarkt tragen aktuell zur Aufwertung und Attraktivität bei und sind in Abbildung 5/Tabelle 1 dargestellt.

Attraktiver Investmentmarkt und hohes Renditepotenzial

Laut einer Umfrage von PMA unter europäischen institutionellen Investoren verzeichnet der irische Wohnungsmarkt seit 2021 ein sehr positives Stimmungsbild, welches deutlich über dem europäischen Durchschnitt liegt (Abbildung 6). Dies spiegelt sich auch in der Entwicklung des Investmentvolumens wider. Institutionelle Investoren sind erst seit 2018 in größerem Stil im Markt aktiv, hier wurde erstmals die 1 Mrd. Euro Marke durchbrochen. Während im Jahr 2016 nur rd. 6 % des gesamten Immobilien-Investmentvolumens in Irland auf das Wohnsegment entfielen, lag der Anteil im letzten Jahr bei 37 %, mit einem investierten Kapital von rd. 1,8 Mrd. Euro (Abbildung 7). Damit war der Wohnsektor 2022 die am stärksten investierte Assetklasse im irischen Immobilienmarkt (Quelle: Cushman & Wakefield). Über die Hälfte der Transaktionen wurden im Mehrfamilienhaus-Segment getätigt, rd. 15 % im sozial geförderten Bereich und 10 % entfielen auf studentisches Wohnen (Quelle: Knight Frank). Ein Großteil der Investmentaktivität am Wohnungsmarkt Irland (zwischen 40-80 % seit 2018) ist durch Forward Deals getrieben. Grund dafür ist der Mangel an investierbarem Wohnbestand. Geringe Fertigstellungen und eine relative hohe Wohneigentumsquote (rd. 70 %) haben dies begünstigt. Allerdings werden die deutlich gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten 2023 erwartungsgemäß zu weniger Fertigstellungen und damit Forward Deals führen, gleichzeitig dürfte der Druck auf die Mieten dadurch weiter zunehmen.